Comment utiliser le crédit in fine

Emprunter et rembourser tout le capital à l'échéance, c'est le principe du crédit in fine. Une formule qui permet d'alléger ses mensualités et de bénéficier dans certains cas d'une forte réduction d'impôts. Explications.

Lors de l'octroi d'un crédit, vous pouvez demander un remboursement une fois pour toute à l'échéance du prêt. C'est ce que l'on appelle le crédit ou le prêt in fine. A la différence des prêts traditionnels, dont les mensualités couvrent les intérêts mais aussi le capital, les remboursements mensuels des prêts in fine ne représentent que les intérêts de la somme empruntée. Le capital restant dû est lui réglé en une seule fois à la fin. Une solution qui permet d'alléger significativement les mensualités. "Même s'il est le plus souvent utilisé dans le cadre d'un financement immobilier, le crédit in fine peut s'appliquer à tous les types de crédit à partir du moment où une garantie suffisante est apportée par l'emprunteur", précise Geoffroy Bragadir, directeur général d'Empruntis.

La garantie associée au crédit in fine

	Geoffroy Bragadir, directeur général d'Empruntis © Empruntis

Dans un crédit in fine, l'établissement va chercher à s'assurer que vous pourrez rembourser le capital dû à l'échéance du prêt. A défaut d'en être certain, il va chercher à obtenir des garanties financières. S'il s'agit d'un crédit immobilier, le logement pourra servir de garantie. De même, si vous avez déjà mis de côté une somme suffisante pour régler l'échéance, la banque peut vous demander de l'apporter en garantie de l'emprunt in fine. "Sinon, elle peut vous proposer de souscrire un placement financier que vous alimenterez au moyen de versements réguliers et que vous apporterez en garantie du crédit in fine", explique Geoffroy Bragadir. Même si aucun produit d'épargne n'est véritablement exclu, les contrats d'assurance-vie, voire les contrats de capitalisation, apparaissent les plus appropriés et préférés des établissements de crédit.

Au total, l'effort financier consenti vous servira à constituer une épargne tout en assurant le remboursement de la dernière échéance du crédit. Attention, le montant de l'épargne constituée est tributaire du rendement des placements financiers, et donc aléatoire. "Par conséquent, pour limiter les risques, mieux vaut placer votre argent sur des fonds en euros à hauteur de 80 voire 100 %, estime Geoffroy Bragadir. D'ailleurs, certaines banques vont jusqu'à exiger ce placement peu risqué en contrepartie de l'octroi du crédit".

Cette notion de garantie associée au prêt in fine n'est pas neutre sur les taux. Les établissements de crédit supportant un risque plus élevé, il faut généralement s'attendre à une légère majoration par rapport à un prêt classique.

Un crédit particulièrement adapté à l'investissement immobilier locatif

Le crédit in fine est particulièrement adapté aux personnes possédant des sommes bloquées durant plusieurs années - dans un Plan d'épargne entreprise, par exemple. A condition d'être certain de pouvoir à nouveau disposer de cette manne financière au moment où interviendra le paiement de la dernière échéance.

C'est du coup une solution appropriée pour un achat immobilier dans le neuf pour ceux qui sont déjà propriétaires. Cela leur permet de régler les appels de fonds au fur et à mesure de la construction et de garantir le crédit in fine avec l'argent qui sera retiré de la vente de leur logement actuel.

Mais c'est surtout pour les investisseurs dans l'immobilier locatif que le crédit in fine s'avère d'autant plus avantageux. En effet, ces derniers ont la possibilité de déduire les intérêts de l'emprunt des revenus locatifs perçus. Ce qui leur permet de réduire leur impôt. L'opération est d'autant plus intéressante que les intérêts d'un crédit in fine sont calculés sur le capital restant dû qui reste identique pendant toute la période d'emprunt, puisqu'il n'est pas amorti et soldé en une fois au terme du crédit. Par comparaison, le montant des intérêts est donc beaucoup plus important que pour un prêt amortissable classique où le capital se réduit à chaque mensualité. "Toutefois, cet avantage fiscal ne sera totalement optimal, que pour les contribuables possédant un taux marginal d'imposition supérieur à 42 %", tempère Geoffroy Bragadir.

Cas pratique

A travers l'exemple ci-dessous, vous pouvez comparer l'économie réalisée dans le cadre d'un investissement dans l'immobilier locatif s'appuyant sur un prêt in fine par rapport à un prêt classique amortissable. Dans les deux cas, le montant emprunté est de 150 000 euros sur 10 ans avec un taux de 4,34 % pour le prêt amortissable et 4,70 % pour le prêt in fine.

Si le coût du crédit in fine est supérieur de 24 835 euros à celui du crédit amortissable, l'emprunteur peut déduire 34 500 euros d'intérêts de ses revenus fonciers. Il dégage ainsi un gain de 9 665 euros par rapport à un crédit classique.