M. et Mme P. sont propriétaires de différents biens immobiliers générant des revenus fonciers imposables à hauteur de 17 000 euros. Leur taux marginal d'imposition est de 40 % et leur tranche d'imposition en matière d'ISF est de 0,75 %. Ils souhaitent effectuer une nouvelle acquisition immobilière tout en optimisant leur situation fiscale. Ils optent pour une acquisition en démembrement de propriété d'un T2 de 47 m² avec une loggia et un parking dans une résidence disposant d'une piscine, située en plein coeur de la Provence.
Le prix de la pleine propriété s'affiche à 180 000 euros. Leur investissement en nue-propriété s'élève à 109 000 euros, les frais d'acte inclus. M. et Mme P décident d'une durée du démembrement de 15 ans. Sur cette base, ils financent l'acquisition par un prêt in fine d'une même durée avec adossement de 10 % du montant de l'investissement sur un contrat d'assurance-vie rémunéré à 4,25 % net.
| | Montage financier d'un investissement en nue-propriété | |
| | Opération |
Dépenses |
Recettes | |
| | Prix d'acquisition |
109 000 ¤ |
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| | Adossement sur un contrat d'assurance-vie |
10 900 ¤ |
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| | Coût du financement in fine (5,60 %) |
96 000 ¤ |
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| | Economie d'IR pour des revenus et une fiscalité identique |
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46 800 ¤ | |
| | Surplus d'ISF à acquiter |
0 ¤ |
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| | Economie d'ISF pour une fiscalité identique |
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15 300 ¤ | |
| | Valeur du bien au terme de l'usufruit temporaire (hypothèse de revalorisation |
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208 000 ¤ | |
| | Valeur du contrat d'assurance-vie à terme |
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22 100 ¤ | |
| | Total de l'économie fiscale sur la période |
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62 100 ¤ | |
| | Potentiel de plus-value en cas de revente au terme de l'usufruit |
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99 000 ¤ | |
| | Source : Cholet Dupont | |
