En copropriété, les charges
non récupérables sont elles déductibles ? En octobre 2007, j'ai vendu un appartement
(qui était loué jusqu'en mars 2007). Cela change quelque chose ? Si cet appartement
a été acheté en ZRR et concernant les frais d'administration et de gestion, j'ai
noté le montant ht des honoraires du cabinet comptable et j'aimerais savoir si
je peux y ajouter le montant de la quote part du cahier des charges (ht) ainsi
que celui du règlement de la copropriété. (Jean-Jacques, Herin)
La
réponse des inspecteurs des impôts
Trois sujets sont abordés au sein de
votre question, ils seront traités successivement.
» Déduction
des charges non récupérables en copropriété ?
Les charges
de copropriété peuvent couvrir, selon le cas, des charges récupérables ou non
récupérables. Les charges non-récupérables peuvent également, selon le cas, être
ou non déductibles au titre des revenus fonciers.
Le processus se déroule
en 2 étapes :
- si vous remplissez l'imprimé n°2044 des revenus fonciers,
indiquez ligne 229 le montant des provisions que vous avez versées au syndic en
2007 (provisions pour charges générales de copropriété, provisions votées en assemblée
générale). Cette déduction globale est obligatoire même si vous connaissez
la ventilation exacte de vos charges à la date de souscription de votre déclaration
de revenus fonciers. Seules sont déductibles les provisions pour dépenses suivantes
comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété : dépenses courantes
de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et
équipements communs de l'immeuble ; dépenses pour travaux qui n'ont pas à figurer
dans le budget prévisionnel et dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État
(décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, JO 04-06-2004). Les provisions spéciales
destinées à faire face à des travaux non encore décidés par l'assemblée générale,
prévues par l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, ne sont
pas concernées. Les dépenses ayant donné lieu à ces provisions spécifiques continuent
à être déduites dans les conditions de droit commun, c'est à dire à la date de
leur paiement si elles présentent le caractère de charges déductibles. À noter
: Les dépenses déduites des revenus fonciers au titre des provisions pour charges
ne doivent pas être indiquées dans une autre rubrique de charges (notamment, dépenses
de réparation, d'amélioration et d'entretien).
- après l'arrêté des comptes
de la copropriété, présenté en Assemblée Générale en principe en 2007, vous
devrez régulariser en ligne 230, les provisions pour charges de copropriété
que vous avez déduites au titre de l'année 2006 pour leur montant total. En effet,
seules les charges effectivement déductibles, pour leur montant réel, et vous
incombant de droit c'est à dire non récupérables sur le locataire, doivent être
prises en compte pour la détermination de votre revenu foncier net taxable.
Vous
devrez donc indiquer ligne 230, la fraction des provisions déduites au
titre de l'année 2006 correspondant à :
- des charges non déductibles de revenus
fonciers (ex : dépenses d'agrandissement...) ;
- et des charges récupérables
auprès des locataires (ex : dépenses d'éclairage, de chauffage, d'entretien...).
Vous devez également indiquer ligne 230, le cas échéant, le solde positif
résultant de l'approbation des comptes de l'année 2006. Ce solde est positif
dès lors que les provisions déduites au titre de l'année 2006 sont supérieures
aux charges réellement payées à la clôture des comptes. Le solde des provisions
non utilisées doit donc être réintégré aux revenus de 2007. Le montant de la régularisation
indiqué ligne 230 est déduit du montant des charges de l'année 2007.
» Vente
de votre appartement en octobre 2007
Vous devrez indiquer sur votre
déclaration des revenus fonciers de 2007 (N° 2044) l'adresse de l'immeuble et
la date de la vente. La vente de l'appartement peut avoir une conséquence sur
votre imposition 2007 si durant les années précédant la vente, vous avez dégagé
un déficit foncier qui est venu diminuer votre revenu global . En effet, l'imputation
d'un déficit sur le revenu global est subordonnée à la location du logement pendant
les 3 années qui suivent celle de la déduction (sauf en cas de licenciement, invalidité,
décès du contribuable ou de son conjoint ou en cas d'expropriation de l'immeuble).
En application de cette règle, en cas de vente, les revenus fonciers et
le revenu global des 3 années qui précèdent celle de l'événement sont reconstitués
en faisant abstraction de l'imputation du résultat déficitaire de l'immeuble concerné,
sur le revenu global. Dans votre cas il s'agit des années 2004, 2005 et 2006.
En outre si cette location vous a fait bénéficier d'une réduction d'impôt pour
investissement locatif dans le secteur touristique ou dans les résidences hôtelières
à vocation sociale , reportez vous, pour les cas de remise en cause, à la page
6 de la notice 2041 GF, disponible sur le site www.impots.gouv.fr (rubrique recherche
de formulaire) et contactez le centre des impôts pour un éventuel reversement
de la TVA déduite initialement dans l'hypothèse où le bien a été cédé dans le
délai de régularisation (20 ans pour les immeubles -c'est à dire avant le terme
de la dix-neuvième année qui suit celle de l'acquisition).
» Si
cet appartement a été acheté en ZRR et concernant les frais d'administration et
de gestion, j'ai noté le montant ht des honoraires du cabinet comptable et j'aimerais
savoir si je peux y ajouter le montant de la quote-part du cahier des charges
(HT) ainsi que celui du règlement de la copropriété ?
En ce qui concerne
les frais relatifs au cahier des charges et au règlement de copropriété, ces charges
ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
