L'Etat introduit le crédit revolving à grande échelle

Commercialisé depuis quelques semaines, notamment par le Crédit Foncier, l'UCB et quelques Caisses d'Epargne, le prêt hypothécaire rechargeable a été inventé aux Etats-Unis. Là bas, il a contribué au boom immobilier de ces dernières années. Son principe est simple : il permet à un propriétaire de retrouver une capacité d'emprunt à mesure que son crédit initial est remboursé, à condition que celui-ci soit garanti par une hypothèque. Cela permet par exemple de financer des travaux mais aussi toute dépense de consommation courante. L'idée est sortie des tiroirs de Nicolas Sarkozy pendant son bref passage à

Bercy en 2004. Son credo d'alors : la croissance est soutenue par la consommation. L'un des moyens de l'accroître, c'est le crédit. L'hypothèque immobilière sera un instrument pour y parvenir. Ainsi, derrière le nom barbare d'hypothèque rechargeable, Bercy veut inciter les Français à emprunter autant que leurs voisins européens. Et pour cela il faut mobiliser la valeur du patrimoine immobilier "dormant".

Mais depuis le 23 mars 2006 et les ultimes décrets publiés en décembre, la balle est désormais dans le camp des praticiens. "L'incertitude, c'est la réaction des banques, confie Laurent Aynès, professeur de droit à Paris I et membre de la commission de réforme sur ce sujet. Vont-elles vouloir de cette hypothèque ?" s'interroge le docteur qui voit dans le nouveau système un moyen de plus-value sur la vente d'un immeuble grevé d'une hypothèque rechargeable. "L'acquéreur habituellement ne veut pas être grevé, mais il peut parfaitement décider le contraire, et profiter alors de l'hypothèque rechargeable."

Les banques tergiversent

"Ce qui est étonnant c'est que personnes n'en veut. Ni les banques, ni les associations de consommateur," constate Vanessa Dagan, chargée de mission au service banque de l'association UFC-que choisir. Pourtant c'est un nouveau marché pour elles. "En effet, l'accueil des banques est plus que mitigé. Les établissements financiers redoutent, autant que les associations de consommateurs la précarisation d'une catégorie d'emprunteurs. Ceux qui auront recours à ce type de crédit risquent d'être ceux qui ont épuisé leur capacité bancaire craint l'Association française des sociétés de financement (ASF). Même son de cloche à l'UFC-Que-choisir. "On ne prend pas le risque de perdre sa maison pour financer une voiture ou un écran plat" fait remarquer Vanessa Dagan d'UFC-que choisir.

La différence de valeur entre l'objet financé et le bien hypothéqué serait, dans certains cas, en effet totalement disproportionnée. "Il y a un vrai risque de surendettement avec la perte du logement principal à la clef. Cette nouvelle possibilité risque de toucher en premier lieu les personnes en difficulté financière. Sans compter les accidents de la vie, divorce, chômage et maladie qui peuvent remettre en cause le remboursement du crédit." Avant d'attirer l'attention sur un autre problème : "aujourd'hui, le marché immobilier est au plus haut. Et si la valeur d'un bien baisse, la capacité de crédit demeure." Les banques, elles, se targuent d'avoir plus d'états d'âmes que leurs homologues anglo-saxonnes en matière de recouvrement de créances. Mais plus vraisemblablement, leur manque d'enthousiasme tient à une question de rentabilité. Les grands réseaux préfèrent faire du placement plutôt que du crédit. Ce dernier demande du temps et une sérieuse expertise immobilière.

20% des garanties bancaires sont des hypothèques. Photo © Getty Images

Pourtant certains établissement spécialisés ont franchit le pas. A l'instar de la filiale de la BNP, UCB (Union pour le crédit du bâtiment). La banque propose l'hypothèque rechargeable depuis septembre 2006. "Nous avons traité 1.200 dossiers, confie Anne Cogny, la directrice marketing de l'établissement. C'est ni plus ni moins qu'auparavant. L'hypothèque rechargeable remplace la bonne vieille hypothèque. Cette garantie est moins onéreuse et présente plus d'avantages pour le souscripteur de prêt. Si l'hypothèque simple s'adressait aux primo-accédants, l'hypothèque rechargeable, elle, s'adresse plutôt un profil de clientèle aisée, confie-t-elle. Si le client a des projets de travaux, l'hypothèque rechargeable est appropriée". En effet, la loi dispose que l'hypothèque ne peut être consentie qu'à partir de 21.500 euros. "Les gens ne se précipitent pas sur ce type de garantie," reconnait Anne Cogny. Seule espoir des banquiers, la généralisation du principe de la recharge à l'ensemble des garanties bancaires, privilège de prêteur de bien, (hypothèque pour les logements anciens) et caution bancaire. Des dispositions encore en projet.

Les notaires perplexes

Pour faire face aux critiques, le gouvernement a pris un maximum de précautions dont un passage systématique devant notaire. "Nous n'avons pas beaucoup de recul, avoue Jean-François Le Falher, notaire à Paris chez Le Breton&Associés. Mais c'est assez révolutionnaire. L'hypothèque rechargeable remet en cause un principe juridique bien ancré, et il va falloir du temps avant que les clients s'y adaptent" admet le notaire. Les gens qui prennent une hypothèque rechargeable, la rechargeront-il?

Est-ce que les banques diront oui? Et oui à qui? Jean-François Le Falher met en garde d'ailleurs contre les procédures de recouvrement des hypothèques. "C'est un vrai char d'assaut en matière de procédure. Est-ce les banques prendront la peine d'aller chercher le prix d'une machine à laver…" L'emprunt moyen en immobilier couvre 80% de la valeur du bien. Et avec les fluctuations actuelles sur le marché, les clients ne sont pas à l'abri d'une baisse. Et si le prix du bien baisse, la garantie ne vaut plus grand-chose. "Le dispositif me laisse perplexe confie le praticien. D'autant plus que les créanciers de second rang vont se faire dépasser par les banques qui auront consenti à une recharge d'hypothèque de premier rang. Et si le client recharge son hypothèque de premier rang, il sera difficile pour lui de convaincre une autre banque de lui prêter de l'argent."