Crise du logement : du rêve à la réalité !

Depuis une trentaine d’années, la France a connu différentes crises de logement. Elles ont toujours été spécifiques et uniques. Une crise possède toujours une cause, voire une série de causes. Elle doit fournir l’occasion d’échanges, de débats objectifs autour de nouvelles idées.

C’est souvent de la confrontation que naissent les solutions. Les solutions miracles n’existent pas, mais toutes les hypothèses doivent être abordées et considérées dans l’intérêt général.
travers le monde, dans les pays industrialisés autant que dans les pays en développement, la pierre demeure le premier investissement des ménages.
L’immobilier est la composante la plus importante du patrimoine des Français. Le logement représente près de 60 % du patrimoine des ménages. 58 % des Français sont propriétaires de leur résidence principale et plus de 3 millions possèdent une résidence secondaire. 90 % des acquisitions se financent à crédit. Face à ces chiffres, le budget logement représente un pourcentage de plus en plus élevé et devient une contrainte de moins en moins supportable pour les locataires ou les propriétaires.

Beaucoup l’admettent : il existe une perte du pouvoir d’achat immobilier dans les classes moyennes et inférieures

La part des revenus que les primo-accédants consacrent au logement peut dépasser les 30 %. Elle se traduit par une diminution de la surface moyenne des logements que l’on peut acquérir ou louer avec un revenu moyen. Les classes moyennes qui ne sont pas éligibles au logement social ne parviennent pas pour autant à se loger sur le marché libre. Les Français ont de plus en plus de mal à devenir propriétaires dans des conditions satisfaisantes.
Un différentiel important  s’est creusé entre la valeur capitalisée du logement et l’augmentation des revenus disponibles des ménages. Entre 1995 et 2008, les prix des logements ont été multipliés par 2,5 alors que durant le même temps, le revenu des ménages n’augmentait que de 1,6 en valeur nominale. Les salaires français ne sont plus indexés sur l’inflation depuis 1983. Entre 1960 et 2008, les prix des loyers ont été multipliés par 18, soit un taux presque deux fois plus élevés que celui de l’inflation.

Nous manquons de logements locatifs dans les zones « tendues » depuis plusieurs décennies

La multiplication des aides à l’investissement locatif « Mehaignerie, Scellier, Perissol, Besson, Borlool, … » n’ont  pu apporter toutes les réponses au logement intermédiaire dans villes ou la demande locative a explosé. A chaque changement de ministre, de nouvelles formules apparaissent. L’absence d’ évaluations systématiques de leurs effets est souvent reprochée. Il devient ainsi difficile de s’y retrouver. Depuis une trentaine d’années, la France a connu différentes crises de logement. Elles ont toujours été spécifiques et uniques. Une crise possède toujours une cause, voire une série de causes. Elle doit fournir l’occasion d’échanges, de débats objectifs autour de nouvelles idées. C’est souvent de la confrontation que naissent les solutions. Les solutions miracles n’existent pas, mais toutes les hypothèses doivent être abordées et considérées dans l’intérêt général.
Alors, interrogeons-nous : le logement est-il en crise ?  Si oui, de quelle crise parle-t-on ?

La crise aujourd’hui 

Nous vivons en réalité plusieurs crises autour de celle du logement. Lorsque l’on parle de crise de logement, distinguons les départements « tendus » de l’Ile-de-France, de la région PACA ou d’autres comme la Creuse qui ne possèdent pourtant pas les mêmes spécificités.

Premièrement, nous vivons une crise du pouvoir d’achat en logement

L’accession à la propriété est un critère d’ascension sociale. Cette dernière se caractérise par l'accession à des fonctions supérieures au sein de la hiérarchie sociale, comme par exemple, quand un fils d’ouvrier devient cadre supérieur. Pouvoir devenir propriétaire, signifie souvent occuper une position bien rémunérée, ce qui constitue la preuve d'une réussite sociale. Cependant, triste constat : de moins en moins de primo-accédants peuvent devenir propriétaires aujourd’hui.
Ces mêmes personnes rencontrent des difficultés à louer un logement accessible au cœur des grandes agglomérations dynamiques économiquement.  Cette crise fait apparaître des inégalités sociales et générationnelles. L’augmentation des prix immobiliers a été découplée de l’évolution des revenus, ce qui a pour conséquence de rendre l’accès au logement peu aisé pour les ménages, voire de s’y maintenir pour certains d’entre eux. Exemple : +1 70 % depuis 1999 (Paris) alors que l’inflation augmentait de 26 %.

Deuxièmement, nous vivons une crise de la production de logements

A peine 300 000 logements neufs vont être livrés cette année alors que 500 000 devraient être construits. Il manque aujourd’hui plus d’un million de logements en Île-de-France pour répondre aux attentes des classes moyennes et inférieures. 
Nous n’avons pas assez construit ces vingt dernières années dans les zones tendues pour loger les 230 000 nouveaux ménages (divorce, décohabitation, …) qui se forment chaque année en France.
Dans certaines villes, les taux de divorce sont proches des 50 %. Ce qui signifie que les demandes en logements de trois pièces en centre-ville sont largement supérieures à zone euro.
Les jeunes ont de moins en moins accès au logement. En effet, ceux-ci quittent de plus en plus tard le logement de leurs parents puisqu’ils accèdent de plus en plus tard au marché du travail.L’allongement de l’espérance de vie pose aussi la question de la réhabilitation des logements des seniors souffrant de différents handicaps qui survenant au cours du 3e ou 4e âge. Le prix du logement se décompose en trois postes principaux : le coût de la construction, le coût des matériaux, et le coût du foncier.
Ce dernier peut représenter jusqu’à 50 % du coût global d’une opération dans les zones tendues.
Le foncier reste un problème qui n’a jamais été résolu.

Troisièmement, la crise actuelle n’est pas d’origine monétaire

En effet, les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas, depuis les 70 dernières années (les meilleurs taux fixes : 2,30 % sur 20 ans en septembre 2014). Les taux sont très sensibles chez les emprunteurs. Dès qu’ils augmentent de 0,10 points de base, ce sont, in fine, 100 000 nouveaux acquéreurs qui sont désolvabilisés. L’augmentation des taux a une incidence directe sur les ménages, impactant en conséquence leur solvabilité.  Tous les accédants ou primo-accédants peuvent-ils  en bénéficier ? 

Quatrièmement, nous vivons une crise du financement

Les inégalités face au crédit immobilier augmentent. Dans 90 % des cas, les acquéreurs doivent passer par la case crédit pour acheter. Depuis la crise financière de 2008, les banques françaises sont devenues bien plus sélectives sur le financement immobilier. Les taux n’ont jamais été aussi attractifs mais les meilleures conditions sont attribuées aux meilleurs profils d’acquéreur. Le sésame obligatoire demeure un contrat en CDI avec un apport personnel significatif. Comment les primo-accédants peuvent-ils en bénéficier puisque 80% des embauches en France se font en CDD ? Les banques sont de plus en plus sélectives et regardantes sur l’apport personnel, sur la situation sociale de l’emprunteur, et prêtent sur des durées moins longues. Les perdants sont les primo-accédants malgré des taux attractifs très bas.

De plus en plus de ménages solvables, jeunes et moins jeunes sont exclus du crédit immobilier

En l’absence d’un marché hypothécaire compétitif, les profils qui ne rentrent pas dans les cases de l’assurance emprunteur (personnes âgées, personnes ayant des revenus instables…) se retrouvent exclus de l’accès au crédit immobilier, alors que dans la plupart des pays de l’OCDE, l’âge n’est pas un handicap pour emprunter dès lors que le logement constitue une garantie suffisante.  Il existe de plus en plus de familles monoparentales. Elles ont acquis un patrimoine classiquement, puis divorcent.
De plus en plus de ménages solvables, jeunes et moins jeunes sont exclus du crédit immobilier. Il n’est plus possible d’être financé sans apport et au-delà de 20 ans.
De même,  toute une frange de quinquagénaires  se retrouvent exclus des financements alors qu’ils sont solvables financièrement.
En l’absence d’apport, de contrat de travail suffisamment sûr ou de garantie extérieure, les ménages se voient refuser un crédit alors qu’ils seraient prêts à le rembourser, même à un taux d’intérêt élevé. Les contraintes prudentielles de Bâle 3 ont laissé leur trace.    

Cinquièmement, nous vivons une crise du logement intermédiaire

L’offre locative en milieu urbain ou en périphérie reste médiocre. Nous n’avons pas suffisamment construit de logements en collectifs dans les zones très tendues alors que la construction de bureaux a été privilégiée par de nombreuses communes pour différentes raisons.
Il n’est pas surprenant que le désir de possession d’une maison individuelle demeure encore si élevé malgré les conséquences prévisibles (étalement urbain, temps et coût de transport, fatigue…).
Les résidences principales des classes moyennes et inférieures sont trop éloignées des lieux de travail.
Contrairement à l’Allemagne, nous manquons de logements intermédiaires, à l’achat comme à la location, dans les zones tendues. En trente ans, les politiques du logement en France sont devenues incohérentes par rapport aux attentes des locataires et des bailleurs. Ces politiques se limitent exclusivement à des considérations d’ordre budgétaires  puisque la France consacre chaque année 40 milliards d’euros d’aides à la pierre et à la personne, soit 2% du PIB. Le logement rapporte à l’état 60 milliards d’euros par an.
Le taux d’effort en matière de logement augmente considérablement chez les locataires du secteur libre et notamment dans les classes moyennes. L’importance du coût du logement n’augmente pas de la même manière pour toutes les catégories de revenus mais varie en fonction du statut d’occupation du logement.

Sixièmement, nous connaissons une crise du foncier

Nous devons  résoudre le problème du foncier.  Nous pourrons ainsi offrir, au cœur des zones tendues des logements plus spacieux et moins chers, comme en Allemagne. L'offre foncière est aujourd'hui en grande partie périphérique tandis que la demande est plus centrale. Sans foncier, il n’existe pas de construction de logements neufs. Construire sur du foncier ne veut pas dire construire sur des terrains vierges et participer à l’étalement urbain. Il faut fluidifier le foncier.
Le prix du foncier dans les zones tendues accentuent les inégalités spatiales et freinent la production de nouveaux logements (sociaux, intermédiaires, …). Il faut privilégier la densité à l’étalement urbain, coûteux pour la collectivité et inefficient pour les usagers (20% des franciliens passent plus de 2 h 30 par jour dans les transports.
Ce pourcentage ne cesse d’augmenter). En France, la surface agricole a diminué d’environ 15 % entre 1960 et 2009, passant de 34 à 29 millions d’hectares. La collectivité territoriale et /ou l’état doivent devenir propriétaires des sols et les louer symboliquement à des opérateurs qui s’engagent à faire du logement intermédiaire dans les zones tendues.

Septièmement, nous vivons une crise de confiance

Les Français sont attentistes. Une légère correction des prix immobiliers en 2012 et 2013 s’est produite. Aujourd’hui, les vendeurs se questionnent sur le bon moment pour vendre ou non un bien.
Les acquéreurs ont du mal à se projeter dans cet avenir où 1000 nouveaux chômeurs rejoignent pôle emploi quotidiennement. Le taux de chômage ne cesse de progresser et la situation économique ne donne aucun signe de reprise. Nous ne sommes pas loin de la déflation et de ses conséquences. La situation macroéconomique de la zone euro est mauvaise depuis le début de l’année 2014.
Les Français ne voient donc pas suffisamment les avantages de ces taux si bas et le pouvoir d'achat immobilier que cela peut leur procurer à l’achat comme à l’investissement (effet de levier).  Tant qu’il n’y aura pas de confiance dans l’avenir de la France, il n’y aura pas de confiance immobilière.

Recommandations

  • Encourager les banques à financer davantage les primo-accédants avec des filets de sécurité renforcés (assurance perte d’emploi, assurance revente). Une caution mutuelle pour sécuriser les ménages présentant un plus grand risque pour les établissements prêteurs.
  • Déduire les intérêts d’emprunt de l’impôt sur le revenu pour les primo-accédants. Les intérêts d’emprunts d’un crédit amortissable seraient déductibles sans limitation sur les impôts sur le revenu. Cette mesure redonnerait immédiatement de l’oxygène et du pouvoir d’achat immobilier aux nouveaux propriétaires qui le dépenseraient dans la consommation.
    Ce pouvoir d’achat profiterait à l’économie toute entière. 
  • Ramener l’exonération de la taxation des plus-values immobilières à 15 ans pour la résidence secondaire et les investissements locatifs. De nombreux propriétaires préfèrent vendre le plus tard possible à cause des plus-values immobilières à payer. En n’ayant plus de plus-values immobilières après 15 ans, on redonnerait de la fluidité au marché et on augmenterait le nombre de mutations. Qui dit mutation immobilière, dit rentrée fiscale pour l’état, les régions, départements et  communes. Tout le monde en sortirait gagnant.
  • Annuler l’encadrement des loyers. Plus on mettra de logements disponibles à la location sur le marché et plus les loyers s’ajusteront automatiquement. Lorsque l’équilibre est atteint, le marché de l’offre et de la demande fonctionnent de manière cohérente. Encadrer les loyers dans les zones tendues dissuade les petits investisseurs individuels d’investir dans le logement. Il faut donc prendre des mesures incitatives et non dissuasives. Il faut plutôt engager des mesures pour attirer les investisseurs institutionnels afin qu’ils reviennent vers le résidentiel sur le long terme en Ile-de-France et certaines agglomérations de la région PACA.
  • Baisser le poids de la fiscalité immobilière afin d’encourager l’investissement sur le long terme. Les prélèvements sur la pierre ont augmenté considérablement ces dernières années. Impôt foncier, taxes diverses, droits de mutation Le parc locatif privé en France est de 6,5 millions de logements. Les bailleurs sociaux possèdent près de 5 millions de logements locatifs. La rentabilité locative est souvent de l’ordre de 1 %. Il est souvent difficile pour un petit investisseur d’entretenir son patrimoine régulièrement. Pour augmenter le nombre de logements offerts sur leur marché, il est nécessaire d’encourager les investisseurs sur le long terme. Il faut au contraire réduire le niveau de risque législatif lié à ce type d'investissement afin de le rendre plus intéressant et désirable pour des investisseurs en quête de rendements réguliers. Il est également recommandé d’exonérer l’impôt de solidarité sur la fortune sur la résidence principale, secondaire et sur l’investissement locatif. L’ISF est un impôt sur un stock et non sur un flux. Il diminue la rentabilité finale d’une acquisition, d’un investissement et dissuade les investisseurs français et étrangers de s’engager dans cette classe d’actif. Pourquoi ne plus offrir d’aide spécifique à la pierre en contrepartie simplifiée : les revenus locatifs nets seraient imposés qu’à 25 % ?
  • Renforcer la mixité sociale dans les zones tendues. Elargir le prêt à taux zéro  (PTZ) à l’ancien dans les zones tendues. Cette mesure permettrait de redonner du pouvoir d’achat au x classes moyennes ; L’accession da la résidence principale constitue un véritable ascenseur social pour les classes moyennes et inférieures.
  • Améliorer la notation du risque emprunteur. Les banques ne prêtent pas sur l'hypothèque, mais sur le profil du client contrairement à d’autres pays étrangers. Chaque emprunteur est noté selon des variables propres à chaque établissement. Le risque repose sur le profil de l’emprunteur en France.  Ce qui a pour effet d'écarter la clientèle la plus exposée au risque. Un acquéreur ayant toujours travaillé avec des contrats à durée déterminée ne présente pas plus de risques, aujourd’hui, qu’un salarié en contrat à durée indéterminée.
  • Simplifier les mesures en vue de renouer la confiance des Français vers l’immobilier. Il faut diminuer les délais de transactions immobilières entre la signature d’un compromis de vente et la signature de l’acte authentique. Ces délais peuvent être de 4 mois, voire davantage. Plus les délais seront courts, plus le marché immobilier sera  fluide. Une plus grande liquidité du marché donnera une meilleure fluidité dans le marché du logement. Cette fluidité est indispensable dans l’économie d’un pays comme la France. Relancer l’immobilier c’est redonner de l’oxygène au bâtiment qui en  a besoin : croissance et emplois en sont les enjeux majeurs.

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