Pourquoi l’encadrement des loyers parisiens est-il contre-productif ?

L'encadrement des loyers, en vigueur à Paris depuis le 1er août 2015, vise à limiter l'envolée des prix du locatif. Mais cette mesure pourrait bien se retourner contre ses auteurs.

Depuis maintenant trois mois, Paris fait office de laboratoire du décret de la loi Alur visant à encadrer les loyers. Dénonçant des conséquences "catastrophiques", les professionnels de l’immobilier espèrent éviter l’extension du dispositif au reste de la France.
Le jugement est sans appel : dénonçant des "éléments très insuffisants" pour estimer de façon adéquate le loyer imputable à chaque logement, la FNAIM prédit une "catastrophe" et a déposé des recours, notamment devant le Conseil d’Etat.

Faire rentrer chaque logement dans une case
Reprenons les bases du dispositif d’encadrement des loyers de la loi Alur. Sous prétexte d’enrayer une supposée flambée des prix du marché locatif, l’OLAP (Observatoire de Loyers de l’Agglomération Parisienne) a découpé Paris en 80 quartiers, selon un zonage qui s’appuie sur un découpage administratif défini en… 1859 !
A l’intérieur de chaque zone, des loyers médians ont étés fixés selon une classification si pointue qu’elle ne repose que sur trois critères : le type de location – meublée ou non – la période de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990 et après 1990) et le nombre de pièces (studio, deux pièces, trois pièces, quatre pièces et plus).
Peu importent désormais les critères superflus tels que l’exposition, l’ascenseur ou la performance énergétique ! Seuls comptent les trois critères précisés plus haut, pour savoir dans quelle case du tableau de l’OLAP rentre le logement.
On imagine déjà l’aberration de trouver un studio en rez-de-chaussée et un studio au 5e étage sans ascenseur au même prix. Mieux, à surface égale, un appartement situé avenue Daumesnil, dans le 12e arrondissement de la capitale, sera soumis à la même limitation de loyer qu’un appartement au cœur de Barbès. De quoi ravir les investisseurs !
Sans parler du manque de motivation des bailleurs à réaliser des travaux, puisque ceux-ci n’auront plus d’impact sur le montant du loyer.

Litiges avec les locataires
Le seul levier désormais laissé aux propriétaires est celui d’une majoration, toutefois plafonnée à 20% du tarif médian fixé par l’OLAP, s’ils estiment que le bien possède des qualités particulières de confort ou de localisation. Comprenne qui pourra ! Le décret de la loi Alur ne donne pas plus de précision, semant ainsi la graine de la discorde entre bailleurs et locataires. Car nul ne doute qu’alors que les uns saisiront l’occasion pour limiter la baisse de leur rendement locatif, les autres argueront que la notion de confort est toute relative et saisiront les autorités compétentes pour obtenir un rabais de 20% !

Un encadrement du marché inutile
Selon l’OLAP, 20% des 80 000 nouveaux baux ou renouvellements de baux parisiens seraient potentiellement impactés à la baisse par le décret de la loi Alur, de 50 à 150 euros par mois. Sur le papier, voilà qui semble justifier la mesure. Mais dans les faits, le marché locatif parisien avait déjà commencé depuis 2014 à s’autoréguler. Après avoir augmenté de plus de 35% depuis les années 2000, les tarifs de location avaient ralenti jusqu’à atteindre +1,4% en 2014, soit la hausse la plus faible enregistrée depuis 2001. En clair, le marché locatif était naturellement en train de connaitre la fin d’un cycle et de revenir de lui-même à une baisse des tarifs.
On ne peut que regretter que le gouvernement ait tout de même tenu à encadrer le marché locatif, créant ainsi polémique et crise de confiance des investisseurs…

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