Location d’un logement : ce qu’il faut savoir sur les travaux

Au cours d’un contrat de location, le bien loué peut nécessiter des réparations ou des travaux : fuite d’eau, réfection d’une fenêtre… La question est alors de savoir qui, du propriétaire ou du locataire, devra les prendre en charge. La loi prévoit une répartition des travaux entre bailleur et locataire dans le cadre d’un bail d’habitation.

Les travaux à la charge du bailleur

La loi impose tout d’abord au bailleur de louer au locataire un logement décent. A ce titre, l’ensemble des travaux nécessaires relevés lors de l’état des lieux d’entrée sont à la charge du propriétaire, peu importe leur nature.

Par ailleurs, la loi prévoit que le bailleur doit entretenir le logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et doit y faire, durant la durée du bail, toutes les réparations qui deviendraient nécessaires, à l’exclusion des réparations locatives.

Ainsi, ce que l’on appelle les "grosses réparations" restent à la charge du propriétaire : réfection du toit, remplacement d’un chauffe-eau… De plus, tous les travaux rendus nécessaires par la vétusté des lieux sont également à la charge du bailleur.

Les travaux à la charge du locataire

Les réparations locatives et l’entretien courant des lieux, en revanche, restent à la charge du locataire.  Il s’agit de l’ensemble des actes d’entretien et des petites réparations nécessaires suite à l’usage normal des lieux pour éviter leur dégradation. Les réparations locatives sont énumérées au sein du décret n°87-712 du 26 août 1987.

Constituent par exemple des réparations locatives l’entretien courant des jardins, pelouses et allées, la réfection des mastics des vitres, le graissage des serrures, verrous et grilles, le maintien en état de propreté des murs et plafonds, le remplacement de quelques éléments de revêtement (faïence, mosaïque), le remplacement de joints, des interrupteurs et des prises de courant.

Le contrat de bail peut mettre à la charge du locataire d’autres réparations que celles prévues dans le décret, mais il ne doit pas s’agir de réparations mises à la charge du propriétaire par la loi.

Enfin, à la sortie des locaux, le locataire doit répondre de l’ensemble des dégradations qui seront constatées lors de l’état des lieux de sortie. Le bailleur pourra alors réclamer au locataire la réparation ou la réfection des éléments endommagés, ou retenir une partie du dépôt de garantie pour les effectuer. Il devra alors justifier sur facture du coût de ces travaux. 

Et si lune des parties neffectue pas les travaux qui sont à sa charge ?

Si le propriétaire n’effectue pas les travaux qui sont à sa charge et qui lui ont été demandés par le locataire, celui-ci peut lui adresser une mise en demeure. Il pourra ensuite saisir le tribunal d’instance pour faire condamner le propriétaire à réaliser les travaux ou être autorisé à les effectuer lui même, en demandant à ce que les sommes avancées soient déduites de ses loyers. En revanche, le locataire ne peut pas décider de lui-même de cesser de payer les loyers tant que les travaux ne sont pas effectués, sauf si les lieux ne sont plus habitables.

De plus, si le locataire effectue lui-même les travaux à la charge du propriétaire sans y avoir été autorisé par décision de justice, il ne pourra pas ensuite contraindre le bailleur à le rembourser.

Si le locataire ne répond pas à son obligation d’entretien, le bailleur peut saisir le tribunal d’instance pour le contraindre à les effectuer.

Par ailleurs, chacune des parties peut saisir le juge d’une demande de résiliation du bail, le cas échéant avec demande de dommages et intérêts, lorsque l’autre partie ne respecte pas ses obligations, notamment en matière de travaux et d’entretien du logement.

Le locataire a-t-il le droit deffectuer les travaux de son choix à ses frais ?

Le locataire peut effectuer les travaux d’aménagement de son choix dans le logement (peinture des murs, papier peint, changement du revêtement au sol, isolation), mais le propriétaire peut néanmoins s’opposer aux transformations de son bien : l’abattement d’une cloison ou d’un escalier par exemple.

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