L’investissement locatif à l’étranger, le meilleur atout pour les épargnants

Dans un contexte économique des plus moroses, nombreux sont les épargnants découragés par l’investissement locatif en France, caractérisé par une instabilité fiscale et les casses tête administratifs. Sans parler des loyers impayés. Laisser son argent sur un livret n’est plus rentable aujourd’hui non plus. Alors vers quels produits se tourner quand beaucoup de voyants sont au rouge ?

L’investissement dans la pierre reste le bon choix. Encore faut-il miser sur le cheval gagnant. Et à ce jeu-là, l’investissement locatif à l’étranger remporte tous les suffrages et permet une excellente diversification. 

Une fiscalité française compliquée

Dans l’état actuel des choses, le perpétuel renouvellement des lois n’encourage guère à investir dans l’immobilier locatif en France.

La fiscalité est actuellement très incertaine : à peine une loi est-elle publiée qu’elle est déjà modifiée ou amendée par le gouvernement. Qui plus est, une fois que l’on a incité un investisseur à investir dans l’immobilier en lui faisant miroiter un avantage fiscal, on le taxe ensuite d’une autre manière sur les revenus générés (contribution sociale généralisée sur les revenus immobiliers, par exemple).

Cette instabilité se retrouve également dans la législation concernant les relations propriétaires/locataires. Différentes garanties universelles de loyers avaient été promises aux propriétaires avant d’être finalement toutes supprimées. Nous sommes dans l’attente d’une nouvelle  version. De ce fait cela désolvabilise un grand nombre de locataires et les litiges de loyers impayés sont toujours nombreux. Les propriétaires se retrouvent non seulement dépossédés de leur bien mais ne perçoivent en plus aucun revenu locatif tout en continuant à payer leur crédit. L’Etat ne fait plus face à ses obligations en refusant le recours à la force publique pour exécuter des jugements ou encore l’indemnisation des propriétaires.

Par ailleurs, les rendements nets après impôts sont aujourd’hui très faibles.

Les prix ont augmentés dans le neuf, entre autres, car beaucoup de normes se sont imposées à la construction (normes thermiques, normes pour l'accessibilité…). Ces normes surenchérissent les coûts pour les propriétaires tout en diminuant les rendements, les loyers n’augmentant pas pour autant.

Toutes ces raisons expliquent que les investissements locatifs dans le neuf comme dans l’ancien aient chuté ces dernières années.

L’investissement à l’étranger : l’eldorado fiscal

A contrario, l’investissement locatif à l’étranger dans certaines destinations  sélectionnées est un créneau prometteur. En Thaïlande et à Bali, en particulier, des promoteurs alliés a des groupes hôteliers offrent en effet des rendements attractifs de plus de 6% nets et des perspectives de belle plus-value aux investisseurs.

Ces pays n’ont pas surtaxé l’immobilier et ont gardé une fiscalité légère, inférieure à 20% des revenus fonciers, sans taxe foncière ni CSG. Ces deux pays disposent d’une convention fiscale avec la France évitant la double imposition en toute légalité.

Contrairement à la France, les propriétaires ont également l’assurance de récupérer leur bien si le locataire ne paye pas son loyer. Plus généralement, le risque d’impayés est quasi nul dans la mesure où les locations sont le plus souvent saisonnières. La  belle saison en Asie du Sud-Est dure au moins 9 mois. De ce fait, les rendements sont plus élevés. De plus, le coût de la vie dans ces pays est 3 fois inférieur au coût de la vie en France. Le propriétaire peut également joindre l’utile à l’agréable en bénéficiant de plusieurs semaines par an d’occupation gratuite du bien.

Un autre argument non négligeable est le haut niveau de services et d’entretien dans les résidences, comme c’est le cas à Bali et en Thaïlande. A partir de 60 000 euros et 130 000 euros pour une maison avec piscine, il est ainsi possible de s’offrir un bien dans une résidence avec management hôtelier, meublé, implanté dans une station balnéaire internationalement réputée, offrant des prestations haut de gamme et de multiples services (conciergerie 24h/24, salle de fitness, piscine, accueil 24h/24...).

A l’heure actuelle les rendements des fonds placés sur un compte en France n’ont jamais été aussi faibles (0,75% pour un compte épargne). Il est donc opportun de placer ses fonds sur des valeurs sûres telles que la pierre, en particulier à l’étranger où la législation est plus équitable et la fiscalité moins confiscatoire. Le contrôle des changes étant libre, il est encore temps de profiter de la situation pour exporter ses euros.

Taxe foncière / Fiscalité