La SCI, un outil de gestion de patrimoine immobilier

La société civile immobilière, plus communément appelée SCI, est une forme sociale créée par la loi du 4 janvier 1978. Au-delà de sa consistance juridique, la SCI est un phénomène social de gestion patrimoniale très prisé des Français qui ne sont ni des professionnels de l’immobilier ni des experts juridiques.

Voici les grandes questions à se poser avant de créer une SCI.

Qu’est-ce qu’une SCI ? 

Une société

La SCI est une personne morale, c’est à dire une entité disposant de la personnalité juridique qui effectue des actes et réalise des opérations en son nom, par l’intermédiaire de son représentant légal.

Une société à objet immobilier

Comme son nom l’indique, la SCI a vocation à exercer une activité portant sur des immeubles, qui sont définis juridiquement comme des constructions ou bâtiments s’élevant du sol et qui ne peuvent pas être déplacés. Il existe plusieurs types de SCI, la plus connue et la plus utilisée étant la SCI de location et de gestion patrimoniale.

Une société de nature civile

Conformément à l’article 1845 du Code civil, la SCI a une nature civile, impliquant qu’elle n’a pas le droit d’exercer des activités commerciales ni de faire d’actes de commerce. Les membres des sociétés civiles répondent personnellement et indéfiniment des éventuelles dettes sociales : le statut d’associé de la SCI comporte donc certains risques puisqu’en cas de difficultés, ils paieront les dettes avec leur patrimoine personnel.

A noter que la location et la gestion de biens immobiliers n’est pas considérée par la loi comme ayant une nature commerciale par nature, à condition que la location porte sur des biens nus. A défaut, en cas de location en meublé, la société est requalifiée en société commerciale.

Quels sont les intérêts de la SCI pour mon patrimoine immobilier ?

La SCI, un instrument de transmission et d’organisation d’un patrimoine commun

La SCI permet de placer un bien immobilier détenu par plusieurs personnes (parents et enfants, frères et sœurs, amis, couples) ou qui a vocation à être détenu en commun (par les héritiers, au décès de leur ascendant qui en est le propriétaire) dans une entité unique.

Tout d’abord, l’apport d’un bien immobilier à une SCI en assure la conservation. Ce système a pour avantage d’éviter les conflits liés à l’indivision, qui est une situation par principe temporaire soldée par un partage. Or, les co-héritiers d’un immeuble ne sont pas toujours d’accord sur le sort à réserver au bien… La SCI a l’avantage de couper court à ces conflits potentiels disposant de l’immeuble pour une longue durée (la SCI dure maximum 99 ans).

Ensuite, l’apport d’un bien immobilier à une SCI facilite son exploitation, notamment sa mise en location, qu’il s’agisse du bien dans son entier (maison privative), ou des différents appartements qui composent un immeuble collectif.  En lieu et place d’une gestion locative des co-propriétaires du bien, également source de tensions et de conflits, le droit des sociétés est un refuge intéressant puisque lors de la création de la SCI, les associés nommeront un gérant qui se chargera de toutes ces questions. 

Les avantages de la SCI en termes de fiscalité

Enfin et surtout, la SCI présente des atouts fiscaux :

-       En matière de droit de succession. Lors du décès d’un associé de la SCI, ses héritiers seront assujettis à un impôt sur les successions réduit : la taxation porte sur la transmission des parts sociales, frappée à hauteur de 5%, et non pas sur la transmission d’un immeuble, la pierre étant taxée jusqu’à 60%.

 -       En matière de donation. Il s’agit ici d’intégrer ses enfants à la SCI en leur donnant la qualité d’associé. Ensuite, les parents donnent non pas l’immeuble mais la nue-propriété des parts sociales de la SCI et s’en réservent l’usufruit. Il est possible de donner des biens d’une valeur maximum de 100 000 euros par tranche de 15 ans. Alors que ce montant est très vite atteint pour un immeuble, tel n’est pas le cas pour la nue-propriété des parts sociales.

A noter que la SCI est, par principe, soumise à l’impôt sur le revenu, à moins qu’elle ne choisisse l’impôt sur les sociétés.

Quelles sont les étapes à respecter pour créer une SCI ?

La création d’une société n’est pas un acte anodin. Elle suppose une organisation en amont et le respect de différents délais et formalités.

Elle suppose d’abord de déterminer les modalités de son existence : choix de la forme sociale, rédaction des statuts, montant du capital, choix d’un gérant, détermination de l’objet social (location et gestion de biens immobiliers) et des droits des associés.

Car à l’image de toute société, la SCI se compose d’associés - au moins 2 - réunis par un contrat par lequel ils conviennent d’y affecter certains biens ou leur industrie (talent, savoir-faire), afin de partager les bénéfices ou les pertes qui en résulteront.

Parmi ses associés, la SCI compte souvent des mineurs. C’est l’hypothèse de la SCI dite familiale. La loi autorise les mineurs à devenir associés d’une SCI, avec tout de même certaines limites à respecter pour les mineurs non-émancipés. Ils sont ainsi représentés à chaque étape un ou plusieurs représentants légaux qui s’avèrent la plupart du temps être également associés de la SCI.

Une fois ces étapes franchies, il faut informer les tiers de l’existence de la SCI. Pour ce faire, le gérant doit d’abord faire publier un avis relatif à la création dans un journal d’annonces légales, puis procéder à son immatriculation au Registre du commerce et des sociétés. C’est l’avis que le greffier du Tribunal de commerce fera publier au Bodacc (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) qui officialisera définitivement l’existence de la SCI.

Elle pourra alors commencer à fonctionner. Au quotidien, la SCI doit être gérée et respecter ses obligations légales comme la tenue d’une comptabilité, l’approbation des comptes et la tenue d’assemblées générales. Ces fonctions sont dévolues au gérant qui se charge également des relations entretenues avec les locataires.

Indivision / Usufruit