Qui sont les champions... du marché de l'immobilier

Century 21, Orpi et Laforêt dominent un marché où s'impose de plus en plus la vente directe entre particuliers. Pour résister à cette tendance, le partage de mandats entre agences commence à faire son chemin.

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La flambée des prix ralentissant, il est encore trop tôt pour anticiper son impact sur la demande. Mais entre 2004 et 2005, le nombre de transactions immobilières côté résidentiel n'a augmenté que de 4 % en France, selon le Cepi, le conseil européen des professions immobilières. Dans ce contexte, les professionnels de l'immobilier partagent un marché où la menace émane davantage des ventes directes entre particuliers.

Orpi, Century 21 et Laforêt au coude à coude
Il est difficile de départager les agences immobilières pour établir un classement, car celui-ci dépend d'un côté des résultats, mais également du nombre d'implantations sur le territoire - le facteur de proximité étant primordial - et du nombre de collaborateurs pouvant couvrir le terrain. Néanmoins plusieurs enseignes tirent leur épingle du jeu : Century 21, Orpi, ou encore Laforêt Immobilier.

Créée en 1987, Century 21 est le plus gros employeur du secteur. L'enseigne regroupe près de 6.000 personnes et totalise aujourd'hui 850 agences sur tout le territoire. C'est deux fois plus qu'Era Immobilier et ses 400 agences, mais les deux enseignes appartiennent en fait au même groupe, l'américain Realogy, l'une des quatre émanations de l'ancien Cendant. Realogy est spécialisé dans la franchise immobilière et possède également Coldwell Banker, Coldwell Banker Commercial, et Sotheby's International Realty. ERA est à l'origine un réseau américain créé en 1971 et aujourd'hui implanté dans une quarantaine de pays. Il emploie 34.000 personnes dans 3.500 agences, dont 1.300 en Europe.

Top 10 des professionnels de l'immobilier en France suivant le nombre d'agences
(Chiffres 2005 et 2006 - Sources : agences immobilières)

Orpi

1.300

Century 21

850

Laforêt Immobilier

715

Guy Hoquet

466

Arthur l'Optimist

460

Era Immobilier

400

L'Adresse

300

Foncia

277

Avis Immobilier

171

Bourse de l'immobilier

162

Avec 1.300 agences en France, Orpi dispose, de son côté, du réseau le plus important en France. Mais avec 4.200 collaborateurs, c'est insuffisant pour rivaliser avec Century 21 qui compte un quart de personnes en plus. Chez Orpi, le nombre d'agences est certes plus important, mais elles sont de taille inférieure. Toutefois, le challenger affiche une stratégie offensive et compte atteindre 1.500 points de vente en 2008.

Enfin, Laforêt Immobilier est aussi un concurrent sérieux. L'enseigne compte plus de 715 agences mais s'est fixée comme objectif d'atteindre 900 points de vente en 2008. En 2005, son volume de ventes s'est élevé à 4,9 milliards d'euros contre 6,5 pour Century 21.

Arrivent ensuite quelques compétiteurs plus jeunes, datant pour un certain nombre des années 1990. On citera entre autres Guy Hoquet, le réseau d'agences indépendantes Arthur l'Optimist, la branche française d'Era Immobilier, ou encore L'Adresse, le réseau coopératif de la Fnaim, la Fédération nationale de l'immobilier.

Vers une nouvelle logique concurrentielle
Force est de constater que les plus gros concurrents des professionnels de l'immobilier sont finalement les particuliers eux-mêmes. En effet, les agences ne réalisent que 61 % des transactions, contre 5 % pour les notaires, le solde se composant d'opérations entre particuliers. C'est en tout cas ce que révèle une enquête TNS Sofres - L'Adresse (réseau coopératif d'agences immobilières) réalisée en 2005 auprès d'un échantillon représentatif de 2.150 foyers ayant réalisé au moins une transaction entre 2000 et 2005.

D'ailleurs, à l'heure d'Internet, les sites d'annonces immobilières de particulier à particulier se développent à la vitesse grand "V", parmi lesquels pap.fr, avec plus de 25.000 offres, entreparticuliers.com et ses 27.000 annonces, explorimmo.com, etc. Dorénavant, des services en ligne prennent en charge les démarches notariales et proposent même des visites virtuelles. Or selon TNS Sofres, 36 % des acheteurs français en 2005 ont entre 24 et 35 ans, une tranche d'âge adepte de d'Internet.

Et toujours

Immobilier d'entreprise

Du côté des agences immobilières, il existe donc un manque à gagner important. Or la plupart du temps, les mandats sont donnés à plusieurs professionnels de l'immobilier, ce qui représente une dépense de moyens importante pour ceux qui ne réalisent pas l'affaire. Pour grignoter des parts de marché, l'heure est donc à la centralisation des offres au niveau de chaque enseigne, mais également entre elles.

C'est ainsi que le concept de bourse immobilière a vu le jour en France il y a un peu plus d'un an pour permettre aux professionnels de mettre en commun leurs mandats exclusifs ou semi-exclusifs. Le FFIP, Fichier français immobilier des professionnels, est à ce jour composé d'une cinquantaine d'associations opérationnelles implantées surtout dans le Sud et l'Ouest de la France. Le FFIP lie des groupes tels que Orpi, Guy Hoquet, Century 21 - dont le directeur général est vice-président du FFIP National - mais également Era France et Laforêt, tous deux ayant rejoint l'organisation début 2006. Selon le FFIP, le poids des professionnels de l'immobilier dans les transactions ne dépasserait pas les 40 %, contre 80 % aux Etats-Unis où le concept de fichier professionnel commun est adopté depuis une trentaine d'années.

Avec ce système, quel que soit le professionnel qui propose le bien, celui-ci peut être vendu par un autre. Les offres des vendeurs bénéficient d'une plus grande visibilité et les acheteurs ont accès à un maximum d'offres par l'intermédiaire d'un seul interlocuteur. Une solution qui a pour vocation de renforcer la qualité de services des agences et ainsi augmenter le nombre de mandats exclusifs qui leur sont concédés.

Les principales enseignes du marché immobilier français (Chiffres 2005 et 2006 - Sources : agences immobilières)
	Date de création	Nombre d'agences	Caractéristiques	Implantation
Century 21	1987	850	Franchise	617 villes
Orpi	1965	1.300	Coopérative	790 villes
Laforêt Immobilier	1981	715	Franchise	550 villes
Guy Hoquet	1990	466	Franchise	372 villes
Arthur l'Optimist	1996	460	Licence de marque	364 villes
Era Immobilier	1993	400	Franchise	215 villes
L'Adresse	1999	300	Réseau coopératif	-
Foncia	1972	277	Franchise	-
Avis Immobilier	1957	171	Franchise	125 villes
Bourse de l'immobilier	1980	162	Réseau succursaliste	-