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Journal du Net > Management > Immobilier d'entreprise : Ile-de-France : Ile-de-France, de l'espace au Sud et à l'Est

DOSSIER

25/05/2005

Immobilier d'entreprise
Ile-de-France : de l'espace au Sud et à l'Est

De façon générale, les loyers stagnent en Ile-de-France, et notamment à la Défense où plus de 250.000 m² attendent aujourd'hui preneurs.

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Les tendances
à Paris

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Les tendances
en régions

Sommaire

	Alain Béchade (Atisreal Auguste-Thouard)
	Les tendances à Paris
	Les tendances en régions
	L'encyclopédie des villes
	L'externalisation se poursuit

La banlieue parisienne n'a pas sa rue de la Paix. Mais, à défaut de "triangle d'or", elle peut se targuer de son "croissant d'or", l'arc de cercle qui réunit Issy-les-Moulineaux et Saint-Ouen. Ce secteur est aujourd'hui marqué par une faible hausse des loyers. Des loyers qui ont plutôt tendance à stagner dans toute l'Ile-de-France.

En première périphérie parisienne, la baisse s'est toutefois ralentie en 2004, se limitant à 2 % dans le neuf, contre 10 % en 2003. L'Ouest, davantage recherché, a même connu une hausse des loyers, principalement due à la commercialisation d'immeubles neufs à Neuilly-sur-Seine et à Levallois-Perret. Boulogne, Puteaux et Courbevoie ont également vu leurs loyers augmenter, d'après les chiffres du 2ème trimestre 2005 publié par Gemofis, cabinet de conseil en immobilier d'entreprise. Issy-les-Moulineaux de son côté a stagné et la Défense a enregistré une légère baisse des loyers. Bref, les variations sont restées minimes.

Les loyers en région parisienne
(CB Richard Ellis Bourdais / Immostat - Décembre 2004)

Immeubles neufs ou restructurés

Immeubles de seconde main

Loyers en euros courants HT HC / m² / an

La Défense

400

350

Secteur des affaires de l'Ouest (hors Défense)

342

254

Première périphérie Sud

267

183

Première périphérie Est

222

150

Première périphérie Nord

221

131

Deuxième périphérie

160

105

Presque tous les autres secteurs périphériques se sont, eux, stabilisés. La périphérie Sud est en légère baisse pour l'ancien, mais se maintient pour le neuf. D'après Gemofis, les loyers de villes comme Montrouge ou Ivry seraient aujourd'hui en stagnation. Le constat est identique pour Montreuil et Bagnolet à l'Est et Saint-Denis au Nord.

En savoir plus

En deuxième périphérie, le marché se maintient en revanche un peu mieux. D'après Gemofis toujours, Massy, Palaiseau, Les Ulis, Evry, Marne la Vallée, Fontenay-sous-bois, Créteil et Cergy Pontoise voient leurs loyers stagner. En revanche, les valeurs locatives se réduisent à Rueil-Malmaison, Nanterre, Versailles, ou encore Saint Quentin en Yvelines.

L'offre immédiate et les loyers en région parisienne (31 mars 2005 - Immostat)
Secteurs	Offre immédiate en m²	Loyer moyen en euros HT, HC / m² / an
La Défense	271.000	348
Secteur des affaires de l'Ouest (hors La Défense)	386.000	294
Première périphérie Sud	119.000	215
Première périphérie Est	89.000	N.S.
Première périphérie Nord	286.000	175
Villes nouvelles	986.000	124
Deuxième périphérie (hors villes nouvelles)	986.000	163
N.S. : non significatif

Sur le plan de la fluidité du marché, l'offre disponible immédiatement se situe principalement en deuxième périphérie (986.000 m²). L'Ouest parisien, et surtout la Défense, représente une réserve importante avec 22 % de l'offre de l'Ile-de-France et plus de 600.000 m². Cependant, l'offre disponible n'est pas toujours adaptée aux besoins des entreprises utilisatrices. "Les entreprises se montrent de plus en plus exigeantes quant à la qualité des locaux, l'aménagement et l'équipement des locaux, insiste Denis François, président de CB Richard Ellis Bourdais Valuation. Cela réduit les possibilités. Dans un rayon géographique donné, elles ont en général le choix entre seulement trois ou quatre dossiers."

Répartition géographique de l'offre immédiate
(Décembre 2004 - CB Richard Ellis Bourdais / Immostat)

Deuxième périphérie

36 %

Paris centre Ouest

16 %

Secteur des affaires de l'Ouest

13 %

Première périphérie Nord

10 %

La Défense

9 %

Reste de Paris

6 %

Première périphérie Sud

4 %

Paris Rive gauche, Bercy, gare de Lyon

3 %

Première périphérie Est

3 %

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	Alain Béchade (Atisreal Auguste-Thouard)
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	L'encyclopédie des villes
	L'externalisation se poursuit

On notera enfin que pour l'ensemble de la région, Paris inclus, les valeurs locatives pourraient monter dans les mois à venir. "D'après les livraisons prévues d'ici à trois ans, le marché devrait connaître une petite pénurie, note Denis François. Les loyers pourraient repartir légèrement à la hausse." Mais l'immobilier d'entreprise ne connaîtra pas, dans l'immédiat, la folie de la fin des années 80, ni la folie actuelle du marché du logement. A moins que les JO de Paris 2012 n'affolent le compteur.

Les prix à la vente en Ile-de-France

Le marché de la vente concerne avant tout les investisseurs. Peu d'entreprises sont propriétaires et la tendance est plutôt à l'externalisation de l'immobilier. Le marché se situe à la hausse, conséquence de l'appétit des fonds de pension. Dans le centre Ouest, il faudra compter 9.440 euros du mètre carré pour devenir propriétaire de immeuble neuf, produit rare, soit plus de deux fois la moyenne de l'Ile-de-France.

Evolution des prix de vente moyens des immeubles neufs (Décembre 2004 - CBRE Bourdais)
Secteurs	Prix en euros HT / m²
Paris centre Ouest	9.440
La Défense	6.410
Croissant d'or	5.780
Paris Est	5.000
Moyenne Ile-de-France	4.300	=
Croissant d'or : arc de cercle de Issy-les-Moulineaux à Saint-Ouen