Jacques Bagge (Jones Lang LaSalle)
"Les entreprises recherchent des locaux évolutifs"

Les prix en régions

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Centre d'affaires ou location classique ?

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Jacques Bagge (Jones Lang LaSalle) Centre d'affaires ou location classique ? Les prix à Paris Les prix en Ile-de-France Les prix en régions

2005 aura vu le ralentissement des départs de la capitale et les bonnes performances de plusieurs villes de province. A quoi doit-on s'attendre pour cette année ? Quelles sont les nouvelles stratégies d'implantation des grands groupes ? Jacques Bagge, directeur du département Agence France de Jones Lang LaSalle, cabinet de conseil en immobilier, analyse l'évolution du marché.

Les entreprises ont longtemps fui Paris. Qu'en est-il aujourd'hui ?
Jacques Bagge. Il est vrai que jusqu'en 2002, les entreprises ont beaucoup quitté Paris. Cette année-là, la capitale avait connu un pic de départs qui avait libéré 225.000 m² de bureaux. Mais ce mouvement s'est considérablement ralenti depuis. D'une part, les entreprises cherchent moins qu'avant à réaliser des économies sur les loyers. D'autre part, de plus en plus de sociétés réalisent que pour attirer ou retenir de bons collaborateurs, mieux vaut s'installer dans un superbe immeuble à Paris ou à Neuilly. Aujourd'hui, certains de nos clients, basés dans la seconde couronne, nous disent rechercher des locaux dans Paris pour des raisons d'image et de recrutement. En effet, ceux qui sont, en pionniers, partis en grande banlieue subissent maintenant absentéisme et difficultés à recruter.

Quelles sont les régions qui ont le vent en poupe ?
La ville de Lyon a connu une année 2005 tout à fait exceptionnelle. Et les montants des transactions, autrefois limités à 3.000 m², atteignent dorénavant 15.000 m². Si les entreprises n'y établissent pas encore leur siège national, elles y installent au moins des sièges régionaux importants. Les frontières à l'intérieur de l'Europe s'effacent de plus en plus et la position de Lyon, très centrale, lui permet de jouer sur les mêmes tableaux que Francfort, Milan ou Bern.

Avec la tertiarisation de l'économie, les besoins en bureaux se développent considérablement."

Lille, Marseille et Toulouse sont les autres villes qui marchent bien. Il y a toujours eu une demande forte pour ces villes, et la qualité des immeubles y est aujourd'hui égale à celle de Paris. Avec la tertiarisation de l'économie, les besoins en bureaux se développent considérablement. Une opportunité que ces villes semblent saisir.

Et à la Défense, quelle est la tendance ?
Fin 2005, début 2006, le marché de l'immobilier y a été particulièrement actif. Cinq ou six immeubles sont arrivés à la livraison simultanément. On a donc assisté à une très forte correction des valeurs locatives : les prix ont baissé, tout a été loué en trois mois. Beaucoup d'entreprises, comme Dexia ou Marsh & McLennan, ont quitté Paris pour s'y installer. Mais comme l'offre de très grande qualité dans le neuf est rare, les prix commencent à remonter. Les marchés réagissent extrêmement vite. A la Défense, 2006 sera donc une année classique.

Comment se profile le cru 2006 ?
Très bon ! Enormément d'argent n'arrive pas encore à se placer dans l'immobilier. Les fonds d'investissements piaffent d'impatience pour trouver des produits. En résulte une forte pression sur le marché des investisseurs et des utilisateurs. On s'attend notamment à ce que l'Ile-de-France connaisse en 2006 un pic de take-up : 2,5 millions de mètres carrés devraient être loués ou achetés par des entreprises pour leurs besoins propres et ce, plusieurs années de suite. La production d'immeubles neufs se poursuivant, le take-up va continuer à augmenter.

Que recherchent les entreprises : du récent, de l'ancien, du neuf ?
Les entreprises recherchent des locaux évolutifs. Les immeubles les plus prisés sont ceux capables de s'adapter à l'évolution des modes de travail. Pour pouvoir faire évoluer les locaux si l'on augmente ou diminue la taille de tel ou tel groupe projet, il faut qu'il y ait peu de poteaux, des plafonds lisses sur toute leur surface, un faux plancher où circuleront les câbles, une climatisation bien répartie…Or, tous ces éléments de souplesse se retrouvent bien plus souvent dans les immeubles neufs, voire dans l'ancien restructuré.

La tendance actuelle est à la présence du PDG au milieu de ses troupes."

Une nouvelle tendance se dégage, toujours dans l'optique de recruter les meilleurs : amener des services dans l'immeuble pour contribuer au bien-être des collaborateurs. Piscines, infrastructures où installer une garderie… ces éléments sont nouveaux dans les critères de choix de locaux par l'entreprise.

Les bureaux de représentation sont-ils toujours en vogue ?
La tendance actuelle est très clairement à la présence du PDG au milieu de ses troupes. Certes, il subsiste de grandes entreprises, comme Pinault-Printemps-Redoute ou Bouygues, qui préfèrent garder un siège social avenue Hoche à Paris et reléguer le gros de leurs effectifs en banlieue. En même temps, il s'agit dans les deux cas de holdings : plutôt que devoir choisir dans quelle filiale installer la direction, ils préfèrent la placer dans un hôtel particulier au centre de la capitale, qui leur permettra de recevoir leurs interlocuteurs dans un cadre prestigieux.

D'après vous, quelle stratégie d'implantation suivront les grands groupes à l'avenir ?
L'exemple de la Société Générale est intéressant. Comme beaucoup de sociétés, elle a des implantations qui correspondent à ses pôles métiers. Ces différentes implantations sont reliées par une grande infrastructure de transport, en l'occurrence le RER A, entre le back-office à Fontenay et les bureaux de la Défense. EDF a également choisi cette solution assez récemment, en ne conservant que 20.000 de ses 80.000 m² à l'Etoile pour son siège et en envoyant la technique à Saint-Denis et les services commerciaux à la Défense. Cette spécialisation de l'espace fera sans doute des émules.

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