Baux commerciaux, les nouvelles mesures de la Loi Pinel

La loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (loi PINEL) adoptée le 18 juin 2014 et publiée au JO le 19 juin 2014 réforme le statut des baux commerciaux en adoptant des mesures qui sont, dans l’ensemble, favorables aux locataires.

La loi est applicable depuis le 20 juin 2014 pour tous les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date. Des cas spécifiques d’application différée sont expressément prévus par le législateur (exemple cf point 1).
La loi PINEL rapproche le régime des baux commerciaux de celui des baux d’habitation : état des lieux obligatoire, indexation et augmentation du loyer plus modérées, répartition des charges, impôts et travaux encadrés, droit de préemption du locataire en cas de cession…
Limitation de l’évolution du loyer : suppression de l’indice du coût de la construction et encadrement de l’évolution à la hausse en cas de déplafonnement
Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014, la référence à l’ICC n’est plus possible. Les loyers seront désormais calculés sur la base des indices ILC (activités commerciales ou artisanales) et ILAT (activité tertiaire). Ces nouveaux indices sont jugés plus stables que l’ICC et limitent l’évolution des loyers.Concernant e plafonnement du déplafonnement, la loi limite à 10 % du dernier loyer acquitté les réajustements annuels qui peuvent être appliqués au locataire dans les cas de déplafonnement du loyer (exemples de déplafonnement du loyer : baux se poursuivant au-delà de la douzième année, transformation et embellissement du quartier).bail dérogatoire : la durée passe de 2 à 3 ans
Pour différentes raisons, locataires et propriétaires peuvent désirer un bail qui échappe au statut des baux commerciaux. Avant la réforme, la durée du bail dérogatoire était limitée à 2 ans, la durée passe à 3 ans.
A l’issue des 3 ans, le locataire devra quitter les lieux. S’il reste dans les lieux avec l’accord du bailleur, il s’opérera un bail commercial de 9 ans.
Congé et résiliation triennale
La loi a supprimé la possibilité pour le locataire de renoncer à sa faculté de résiliation au terme de chaque période triennale.
Exception : pour les baux de plus de 9 ans, les baux consentis à un usage exclusif de bureaux, les baux portant sur des locaux monovalents, les baux portant sur des entrepôts logistiques indépendants.

Etat des lieux et répartition des charges entre propriétaire et locataire 
Un état des lieux d’entrée et de sortie, établi de manière contradictoire et amiable, est désormais obligatoire. A défaut d’état des lieux, le local sera présumé avoir été reçu et restitué en bon état et le dépôt de garantie devra donc être restitué au locataire.

Inventaire des charges locatives et obligation d’information du bailleur : Pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, le bailleur doit adresser un inventaire précis et un récapitulatif annuel au preneur (nouvel art. L145-40-2 du Code du commerce)

- Chaque année, le bailleur devra transmettre au locataire un récapitulatif de ses charges, impôts, taxes et redevances- En cours de bail, le bailleur devra informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux

- Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
- Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel
- Et un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes en précisant leur coût.
- Le décret du 3/11/14 donne la liste des charges et autres taxes qui ne peuvent plus être imputées au preneur : les travaux de vétusté, les travaux en raison d'un changement de réglementation.

Création d’un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente
A compter du 18 décembre 2014, le locataire bénéficie d’un droit de préférence en cas de cession des murs par le propriétaire. Le propriétaire devra informer le locataire par LRAR ou remise en main propre contre décharge de son intention de vendre. Le locataire dispose d’un délai de 1 mois pour se positionner. A défaut le propriétaire peut vendre les murs à un tiers. En cas d’acceptation par le locataire, la vente devra intervenir dans les deux mois à compter de l’envoi de la réponse au bailleur. Ce délai est porté à 4 mois en cas de demande de prêt bancaire. Une exception  existe toutefois dans le cadre de cession au conjoint.

Cession du droit au bail et garantie du cédant
Avant la loi PINEL, en cas de cession du droit au bail, le locataire cédant était tenu solidairement au paiement des loyers par tous les cessionnaires successifs et ce, pendant toute la durée du bail restant à courir.
Pour les cessions à compter du 20 juin 2014, la garantie solidaire est limitée à 3 ans à compter de la cession du bail.

Déspécialisation du bail (adjonction d’activité)
Nouveau cas : Quand le preneur subit une liquidation judiciaire (prononcée après le 19/06/14), le juge peut obliger le bailleur à accepter la déspécialisation du bail. Le nouveau preneur peut ainsi exercer de nouvelles activités et accroître le chiffre d’affaires attendu. Autre point, la déspécialisation est désormais de la compétence du Tribunal de Commerce.