La retraite immobilière, comment ça marche

La constitution d’une épargne performante et diversifiée doit s’envisager le plus tôt possible. Les particuliers adoptent un comportement souvent rationnel dans leur choix d’épargne. Ce qui explique qu’ils diversifient peu leur patrimoine.

L’épargne immobilière peut être l’une des réponses à la problématique de chacun dans un monde incertain économiquement. Elle apparaitra d’autant plus comme une réponse que les spread entre l’OAT et l’immobilier seront élevés.

L’économie et les retraites 
En trente ans, nous sommes passés d’une économie industrielle à une économie financière basée sur les rendements à courts termes. Les progrès technologiques et l’arrivée de l’Internet ont permis d’accélérer cette financiarisation de l’économie et de l’immobilier. Comme l’a mentionné Guy Marty,  la désinflation apparaît à l’origine de la financiarisation de l’immobilier. Elle est due manifestement à l’intervention massive des investisseurs américains à partir des années 1996 et 1997. Depuis les années 80, le capital immobilier et financier  s’est davantage valorisé par rapport aux revenus du travail. Depuis 1990, le marché de l’immobilier « se mondialise » et se métropolise, avec l’implantation à Paris et dans les métropoles régionales de filiales d’entreprises étrangères. L’immobilier tertiaire a impacté l’immobilier résidentiel dans les zones attractives économiquement.  
Le patrimoine immobilier a progressé rapidement jusqu’aux années 80 grâce à l’inflation. Ensuite, les revenus du capital ont continué d’être moins fiscalisés que ceux du travail. Conséquence : l’épargne investie dans les placements immobiliers ou financiers a permis aux investisseurs privés et institutionnels d’obtenir des taux de rentabilité interne bien au-dessus des placements sécurisés [obligations d’État].
Nous sommes tous concernés par les progrès de la recherche et de la médecine. Aujourd’hui nous devons donc faire face à un nouveau problème sociétal : l’allongement de la durée de vie.
En 2060, la France comptera 8 millions d’octogénaires et 200 000 centenaires. Nous allons vivre de plus en plus vieux, or chaque Français souhaite terminer sa vie dans les meilleures conditions. Notre modèle actuel ne peut plus garantir le montant des retraites de chacun au-delà d’un horizon de 30 ou 40 ans. Autrefois, quelques années de cotisations suffisaient pour obtenir une retraite à taux plein. Nous ne sommes plus aujourd’hui dans cette configuration. Selon le Conseil d’Orientation des Retraites, la pension moyenne rapportée au revenu d’activité moyen baisserait en 2060. « Dans ce contexte, le patrimoine immobilier pourrait être une piste à explorer pour apporter un complément de ressources aux retraites des propriétaires de logement » rapportait Jimm Ogg, chercheur au Cnav. Le système des retraites par répartition est remis en cause à chaque crise économique. Les rémunérations du travail ne progressent plus et il y a moins d’actifs cotisant pour les retraités actuels et futurs.
Les Keynésiens défendent le modèle des retraites par répartition tandis que les libéraux prônent le système par capitalisation.  Cette dernière existe déjà par le biais des retraites complémentaires et des produits d’épargnes avec une sortie en rente viagère. L’avenir des retraites est aujourd’hui compliqué tant nous avons de régimes différents. Chaque économiste, chaque statisticien tente de s’y aventurer. Cependant, les prévisions peuvent varier sensiblement d’un expert à l’autre avec des scénarios plus ou moins objectifs.
Notre croissance économique actuelle (autour de 1,4 depuis 15 ans) ne permet plus de l’envisager sereinement. La constitution d’une épargne performante et diversifiée doit s’envisager le plus tôt possible. Les particuliers adoptent un comportement souvent rationnel dans leur choix d’épargne. Ce qui explique qu’ils diversifient peu leur patrimoine.  
L’épargne immobilière peut être l’une des réponses à la problématique de chacun dans un monde incertain économiquement. Elle apparaitra d’autant plus comme une réponse que les spread entre l’OAT et l’immobilier seront élevés. 

L’épargne des Français 
La pierre, avec laquelle les Français entretiennent une relation culturelle très forte remontant au Moyen Age,  a toujours été leur placement préféré. Nous sommes attachés à la terre.
C’est le seul actif finançable à crédit que l’on peut utiliser quotidiennement ou temporairement. On peut aussi acheter en viager libre ou occupé. Cette alternative permet de ne pas recourir au crédit immobilier.
L’épargne des Français représente aujourd’hui 12 000 milliards €. De ce montant, 8 000 milliards € sont alloués à l’immobilier résidentiel [résidence principale ; secondaire, locative]. Toutes les classes d’âges, toutes les catégories sociales s’y intéressent.
Les seniors possèdent 700 milliards € dans l’immobilier. C’est dans l’ADN des Français d’épargner. Les anglo-saxons utilisent et arbitrent leur résidence principale depuis très longtemps avec le « crédit hypothécaire ». La réglementation leur permet d’arbitrer ce patrimoine, au moment de la retraite, dans le cadre d’un « life mortage » ou d’un « reverse mortage ».  Nous ne reviendrons jamais en France à cette croissance annuelle de 5%, chère à Jean Fourastié, atteinte durant les Trente Glorieuses. La crise a commencé à s’installer durablement depuis le début des années 80. Nous devons cohabiter avec des crises plus ou moins fortes. C’est à partir de cette période que le taux d’épargne des Français s’est maintenu à ce niveau si élevé. Ce taux n’a jamais baissé depuis 30 ans. Il augmente même durant les périodes de crises économiques. Au premier trimestre 2014, les Français y ont consacré  15,9% de leurs revenus.
Le calcul du taux de l’épargne prend en compte le remboursement des crédits immobiliers. Les Français ont considérablement emprunté dans les années 2000 avec la baisse des taux d’intérêts. Cette baisse a permis de solvabiliser ménages et investisseurs durant cette période. Il y a eu une réallocation de l’épargne vers l’immobilier. Cette épargne contrainte peut être attribuée au crédit immobilier. Elle se substitue au désengagement de l’État face aux dépenses individuelles de santé et au financement de la dépendance. La détention directe d’actions cotées représente moins de 5% du capital des Français qui privilégient plus que jamais l’épargne liquide et non risquée.
L’aversion pour le risque est bien réelle aujourd’hui dans le comportement des épargnants. Pour compenser un taux de réversion des retraites de plus en plus faible, comment ne pas œuvrer à une nouvelle épargne retraite individuelle et ou mutualisée via l’immobilier résidentiel ? Même si nous ne sommes plus dans les périodes inflationnistes des années 80, les épargnants savent que l’inflation est le compagnon du propriétaire et l’ennemi du locataire. Selon les déclarations des ménages vivant en France, le patrimoine en pourcentage se répartit entre 20% d’actifs financiers, 66% de biens immobiliers et 14% de biens professionnels.  Cette structure varie fortement avec le niveau de la richesse : chez les plus riches, la part de l’immobilier diminue au profit des actifs financiers, notamment des valeurs mobilières [actions].

Pourquoi la pierre ? 
80% des locataires en France aspirent à devenir propriétaires parce qu'ils ne veulent plus payer un loyer à fonds perdus. Ce sentiment de perdre de l’argent est réellement vécu.  Lorsqu’on interroge les Français sur les raisons qui les poussent à devenir propriétaires. Les réponses sont multiples. La volonté d’accéder à la propriété est perçue comme une des réalisations importantes dans un projet de vie. Les anthropologues et autres sociologues ont constaté depuis longtemps que le mimétisme est à la base des comportements animaux et plus particulièrement des comportements humains : On souhaite accéder à la propriété pour faire comme les autres. Beaucoup nous le disent parce que le meilleur ami, le voisin, le frère a acquis un bien. Et effectivement, ils préfèrent acheter pour devenir propriétaires comme eux, à cause du nouveau statut obtenu, du patrimoine qui se crée. On s'aperçoit que l'effet de patrimoine joue à plein. Le terme «patrimoine» est important à prendre en compte car il renvoie à plusieurs notions : les notions d'héritage et de transmission, celle de « bien propre » (ex : Son patrimoine, c'est son intelligence.), la notion d'appartenance à un groupe (ex : Le patrimoine culturel d'un pays.), la notion de « valeur économique ».
La volonté d’accéder à la propriété est perçue comme une des réalisations importantes dans un projet de vie. C’est un critère d’ascension sociale.
Cette ascension se caractérise par l'accession à des positions supérieures au sein de la hiérarchie sociale, comme par exemple, quand un fils d’ouvrier devient cadre supérieur.
Pouvoir devenir propriétaire est donc souvent la preuve d'occuper une position bien rémunérée, et donc d'une réussite sociale. Le  « home sweet home » constitue plus que jamais une protection contre le monde extérieur. Il existe une volonté de sécuriser sa retraite, en adoptant des stratégies patrimoniales pour améliorer sa qualité de vie, réaliser des projets résidentiels ou se constituer des revenus supplémentaires pour faire face aux aléas. Certains ménages partant à la retraite choisissent cette occasion pour réaliser des projets envisagés de longue date, comme déménager pour un meilleur cadre de vie. 

L’épargne individuelle : La résidence principale
58% des Français sont propriétaires de leur résidence principale. Plus l’âge est avancé, plus le taux de propriétaires est élevé : 70% des plus de 70 ans sont propriétaires de leur résidence principale. L’accession à la propriété est surtout,  pour les classes moyennes,  le premier moyen de se constituer un patrimoine qui va se capitaliser dans le temps. En devenant propriétaire, dans un premier temps, ils pourront progressivement arbitrer leur patrimoine. L’épargne forcée représentée par les mensualités du crédit immobilier permet théoriquement aux propriétaires de ne plus avoir de remboursements au moment de la cessation de leur activité. L’immobilier s’est considérablement valorisé entre 1998 et fin 2011. En effet, les prix ont augmenté de 270% sur Paris, de 185% en IDF et de 147% dans le reste de la France. L’acheteur d’un appartement de 100 000 € en 1998, à Paris, aurait pu le revendre 370 000 € en 2012. Durant cette période, le propriétaire aurait pu soit l’occuper [utilisateur de l’actif] ou le louer. En choisissant cette dernière option, le propriétaire aurait maximisé l’effet de levier du crédit pour doper le taux de rendement interne final de l’opération.  Il faut toujours rester prudent sur les pourcentages de hausse ou de baisse. Ces pourcentages intègrent deux périodes définies à un instant T. Il suffit d’avoir acheté et/ou vendu en dehors de cette période pour avoir un pourcentage haussier ou baissier différent. La moyenne des prix ne reflète pas le prix d’un actif décoté ou d’un bien haut de gamme.

L’épargne immobilière mutualisée, les Scpi 
Les Scpi permettent d’être présent dans tous les compartiments de l’immobilier : du logement, au bureau, en passant par les commerces, les centres commerciaux et les parcs logistiques. Le marché des commerces aux emplacements numéro 1 reste sécurisé car la consommation des ménages demeure solide en hyper centre-ville et l’indexation des loyers est bien réelle.
Les fonds immobiliers offrent une alternative intéressante pour les particuliers ne disposant pas de moyens, de temps et de l’expertise nécessaire pour investir en immobilier direct. Peu  de particuliers peuvent s’offrir un immeuble de bureaux sur les Champs Élysées. Avec quelques euros on peut le devenir en achetant des parts de Scpi. Détenir des actifs immobiliers commercial en direct exige du temps, des compétences juridiques et financières. La mutualisation des risques permet à chacun de s’y retrouver.  L’épargnant individuel peut ainsi anticiper la hausse des valeurs de l’immobilier commercial à Paris, avec le projet du Grand Paris, tout en anticipant la reprise économique en France dans les années à venir. Au 1er janvier 2015, la capitalisation des Scpi dépasse les 30 milliards € contre 8,2 milliards € en 2000. Pour les 600 000 épargnants ayant investi en Scpi, la détention moyenne est d’environ 50 000€. Comme pour l’immobilier direct, les banques financent l’achat de Scpi à crédit. Les taux de distribution varient entre 5 et 6% hors fiscalité. De 1990 à 2010, les Scpi affichent un rendement moyen de 6 % par an pour une volatilité de seulement 9 %. Les Scpi permettent d’obtenir de la performance sans la volatilité. Les Scpi sont d'excellents supports pour préparer un revenu complémentaire en vue de la retraite. 

Les foncières cotées 
La combinaison entre une action cotée et l’immobilier est possible avec les foncières. L’achat d’actions de foncières cotées permet d’investir dans  l’immobilier de bureaux comme les centres commerciaux. Les plus grosses foncières ciblent les centres régionaux de grandes tailles afin de maximiser la création de valeur. L’investisseur bénéficie d’un statut fiscal privilégié. Les sociétés sont obligées  de distribuer 95% des bénéfices de la location d’immeuble. Les plus-values de cession sont soumises à une redistribution à 60%. L’épargnant bénéficie de cash flows réguliers. Les rendements varient de 4,5 à 5,5% hors fiscalité. Les risques d’impayés ou de vacances des locaux sont dilués sur l’ensemble du portefeuille. Ils n’entraînent que de faibles variations du montant des dividendes distribués.
C’est un excellent moyen de se constituer un portefeuille de valeurs immobilières pour une faible mise de départ, de manière à préparer relativement tôt une retraite complémentaire par capitalisation. 

L’arbitrage patrimonial à la retraite
Les retraites du système général vont de moins en moins suffire pour pour financer les Seniors tout au long de leur retraite. Nous n’avons aucune visibilité sur les retraites complémentaires.
Les retraités vont devoir de plus en plus arbitrer leur patrimoine immobilier pour obtenir des ressources supplémentaires.
Les vendeurs ayant une faible retraite ont besoin de liquidités pour finir leur vie chez eux le plus longtemps possible ou financer la prise en charge de la dépendance de leur conjoint. Le contexte économique et social en France pousse les seniors à rechercher de plus en plus des moyens de financements alternatifs de leur retraite. Nombreux sont ceux pour qui la retraite ne suffit pas à payer des soins médicaux, une maison de retraite, une assistance à domicile... et pour qui le viager est un moyen de recevoir des rentes régulières et ainsi d'améliorer leur niveau de vie. L’immobilier est le seul actif qui permet à la fois d’occuper le bien tout en le vendant. Cette cession occupée permet au crédirentier de percevoir un bouquet et une rente viagère défiscalisée et indexée jusqu’à son décès. 


Le choix final  

L’ancien ou le neuf ? L'ancien s'acquiert à un prix plus abordable que le neuf. Autre avantage de l'ancien, une grande richesse esthétique, puisque le marché est plus grand. Les bâtiments anciens ont souvent davantage de cachet. Dernier atout, la présence dans certaines localisations d'une offre immobilière constituée exclusivement de bâtiments anciens, car certains terrains ne sont plus constructibles. Le neuf offre l’avantage de pouvoir bénéficier d'économies d'énergie. Les nouveaux bâtiments sont souvent mieux isolés car mieux construits et avec des matériaux plus efficaces. L’autre avantage réside dans la faculté pour le propriétaire de concevoir son habitation selon ses souhaits (modulations).  Les résidences séniors, étudiants, hôtelières, le démembrement propriété ou le viager, l’épargnant a le choix. On peut parfaitement investir dans un investissement locatif en Europe ou dans le reste du monde. Choisir est un luxe, une liberté pour l’épargnant. Plus l’épargnant sera jeune, plus il pourra prendre un risque élevé pour maximiser la rentabilité de son placement.
La fiscalité ne doit jamais guider le choix de l’investissement locatif car le sous-jacent reste l’actif immobilier. Malgré l’avantage fiscal procuré, un bien de qualité moyenne et mal localisé risquera de ne pas se valoriser. Dans un contexte où les taux d’intérêt sont historiquement bas, l’investissement immobilier résidentiel et commercial demeurent attractif à condition de respecter la règle numéro un : l’emplacement. Les Français restent plus que jamais très attachés à l’immobilier, qu’ils envisagent comme « une sécurité », « une valeur refuge ». L’immobilier reste « une histoire d’amour ». Il est sécurisant de savoir que l’on est chez soi. Avec la crise économique française, européenne et le problème des retraites ce sentiment   s’est absolument renforcé ces dernières années. L’épargnant est se retrouve plus que jamais face à ce défis : la recherche d’une rentabilité satisfaisante à court terme pour préparer sa retraite à long terme. Le placement pierre peut y répondre.

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