Pierre-papier : épisode 3, découvrir les SCI

Si la SCI et la SCPI se ressemblent, ces deux formes de pierre-papier divergent sur plusieurs points. Si la SCI permet l'acquisition à plusieurs d'un bien immobilier, la SCPI permet à une personne de détenir une fraction d'un patrimoine composé de plusieurs actifs immobiliers.

SCPI et SCI : des objectifs très différents malgré des appellations ressemblantes

SCI, SCPI, OPCI, Sicav… Les noms des différents supports d’épargne se ressemblent parfois beaucoup. Et pour peu qu’ils constituent un placement dans l’immobilier, la confusion est vite arrivée. C’est le cas notamment des SCI (sociétés civiles immobilières) et des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) : malgré l’apparente similitude de ces structures, investir dans l’une ou l’autre relève de stratégies d’investissement très différentes. Examinons l’objet, les avantages et les inconvénients des SCI et des SCPI afin de bien cerner leurs différences.

La SCI sert le plus souvent à l’acquisition d’un bien immobilier résidentiel par plusieurs personnes

La SCI permet à des associés, généralement un couple ou les membres d’une même famille, de gérer un ou plusieurs biens immobiliers autrement qu’en indivision et de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques.

Lorsqu’un couple, par exemple, détient un bien immobilier en indivision, cela signifie que chacune des deux personnes détient ce bien proportionnellement à sa participation financière lors de l’acquisition. Si les décisions les plus importantes concernant le bien doivent être prises à l’unanimité, chacun est en revanche libre de mettre fin à la situation d’indivision (cette faculté est prévue par la loi) : le bien doit être mis en vente si une personne souhaite récupérer sa quote-part et que l’autre personne ne souhaite pas la lui racheter. Au sein d’une SCI, la situation est inversée : la gestion du patrimoine immobilier se fait selon des règles plus souples, définies dans les statuts de la société adoptés lors de sa création, et la cession des parts n’est possible que si un acheteur se présente.

La SCI apporte donc plus de sécurité à celui qui veut conserver ses parts (et donc le bien immobilier, qui sert souvent de résidence principale) que le régime de l’indivision. Néanmoins, on voit que cette situation se caractérise par une très forte illiquidité des parts : un associé de SCI peut se retrouver "coincé" dans sa société.

Le jeu des démembrements croisés permet de faciliter la transmission du patrimoine immobilier au conjoint survivant d’un couple. Si chaque personne détient la nue-propriété de 50% des parts et l’usufruit de 50% des autres parts, au décès d’un des membres du couple, le conjoint survivant récupère automatiquement l’usufruit des parts détenues jusqu’alors en nue-propriété (il peut donc se maintenir dans les lieux) ainsi qu’un nombre de parts en nue-propriété au titre de l’héritage (il détient donc plus de la majorité des parts de la SCI).

Les autres caractéristiques de la SCI peuvent être décrites par comparaison avec celles des SCPI. 

La SCPI permet à une personne de détenir une fraction d’un patrimoine composé de plusieurs biens immobiliers

A l’opposé de la SCI qui, on l’a vu, permet le plus souvent à un couple d’acquérir un bien immobilier sous un régime autre que l’indivision, la SCPI permet à un épargnant de devenir propriétaire d’une fraction de plusieurs biens immobiliers.

Les SCPI de rendement sont des sociétés dont l’objet est d’acquérir des biens immobiliers et de gérer le patrimoine ainsi constitué dans le but de reverser le produit des locations aux associés. Gérées par des sociétés de gestion spécialisées, elles collectent de l’épargne auprès de particuliers et sélectionnent les actifs immobiliers selon une stratégie d’investissement définie dans leurs statuts.

Acquérir des parts de SCPI revient donc à devenir co-propriétaire, dans une proportion plus ou moins élevée, d’un patrimoine qui se compose parfois de plusieurs dizaines de biens immobiliers. L’objectif n’est pas, comme dans une SCI, de gérer en commun un patrimoine composé d’un ou de quelques actifs, mais de recevoir des revenus réguliers sous forme de dividendes et de dégager une éventuelle plus-value lors de la revente des parts. Il s’agit d’un fond immobilier. 

Si une SCI peut tout à fait permettre l’acquisition d’un bien en vue de sa location, la situation est très différente avec une SCPI : en effet, dans ce dernier cas, la gestion locative est assurée par la société de gestion, pas par les associés directement (comme c’est le cas pour un bien immobilier acquis "en direct" ou par le biais d’une SCI).

De plus, la SCPI permet aux particuliers d’accéder à des actifs industriels et tertiaires (bureaux, commerces, entrepôts, parkings etc.) qui génèrent un rendement locatif généralement supérieur à celui de l’immobilier résidentiel. Cette plus grande ouverture s’accompagne également d’une diversification accrue : en investissant dans plusieurs biens immobiliers, les SCPI diversifient le risque locatif, atténuant l’impact de pertes potentielles (vacance des locaux, impayés…). La SCI ne permet généralement pas une telle diversification du risque.

Enfin, la responsabilité des associés d’une SCPI est limitée aux apports, tandis que la responsabilité des associés d’une SCI est illimitée. En d’autres termes, un épargnant qui investit dans des parts de SCPI peut, dans le pire des cas (effondrement de la valeur du patrimoine), perdre 100% de son investissement. Un associé de SCI est quant à lui indéfiniment responsable des éventuelles dettes de sa société (il peut être amené à vendre ses biens propres pour couvrir les pertes).

En conclusion, SCI et SCPI répondent à des objectifs distincts. Investir dans une SCPI répond à une logique de diversification des placements et à une recherche de rendements plus élevés que celui de l’assurance-vie ou de l’épargne réglementée. La SCI peut permettre de louer un patrimoine immobilier, mais elle sert surtout à organiser la détention et la gestion de biens au sein d’une même famille.

Société civile immobilière / Gestion locative