Comment bénéficier de la saisonnalité du marché immobilier ?

Saviez-vous qu’au cours d'une même année, les prix immobiliers évoluent, et de façon significative ? Mais quelle est la cause de ces variations en fonction des trimestres ? Et comment pourriez vous en profiter si vous cherchez à investir dans l'immobilier locatif ?

Nous sommes en pleine période hivernale et vous n'êtes sans doute pas très motivé pour visiter un appartement ou une maison. Et quand bien même vous repériez quelque chose d'intéressant, vu l'heure à laquelle la nuit tombe, cette visite devrait se faire de nuit. Pas très engageant.

Et bien dites vous que vous n'êtes pas seul et que la majorités des gens pensent comme cela. Néanmoins, si votre volonté est d'investir dans un bien locatif, la période est peut être propice. Car en effet, dans une même zone géographique et au cours de la même année, les prix immobiliers au mètre carrée sont historiquement moins élevés pendant la saison hivernale comparé à la saison estivale (Publication Insee Première n° 1297)En sachant que 1 000€ de baisse obtenus sur un prix d'achat représente en fait un gain de près de 2 000€ sur la totalité de l’opération (en incluant la répercussion à la baisse sur les frais du notaires, le coût de l'emprunt et les frais d’assurance-crédit) il serait dommage de ne pas profiter de cet avantage “saisonnier” !
Nous avons essayé de retranscrire ce concept de façon simple et visuel, pour vous aider à mieux investir.



En parallèle des cycles immobiliers généralement longs (plusieurs années), il existe des variations de marché saisonnières. Si les cycles long sont surtout la conséquences d'évènements ou de conjonctures à l'échelle macro-économique, les variations saisonnières sont la cause de facteurs psychologiques et pratiques. Principalement subit par les acheteurs et les vendeurs.

En effet, il faut comprendre que les prix immobilier sont en partie régis par la loi de l'offre et de la demande. Et sur le marché de l'immobilier résidentiel ancien, ce sont les acquéreurs de résidences principales qui composent la majorité de la demande.

Cela étant dit, voyons la courbe de variation des prix moyens de l'immobilier, en fonction des saisons.
Cette courbe montre clairement un écart des prix en fonction du trimestre d'achat. Le Trimestre 1 correspond aux mois de Janvier, Février et Mars. Cela représente l'Hiver. La Trimestre 2 se compose des mois d'Avril, Mai et Juin. Nous sommes dans la période du Printemps. Le 3ème Trimestre, couvrant la période estivale, couvre les mois de Juillet, Aout et Septembre. Enfin le 4ème Trimestre s'étale sur les mois d'Automne, à savoir Octobre, Novembre et Décembre.Avant de détailler chaque trimestre, il est bon de se rappeler une chose. La courbe ci-dessus prends en compte les prix d'achat au moment de la signature de l'acte final. Or il se déroule en moyenne une période de 3 mois entre la signature d'un compromis de vente et la signature finale.
Trimestre 1

Le marché est encore en hibernation suite à la période des fêtes. Mais le tout début du printemps, au mois de Mars, commence à remotiver les ménages pour avancer dans leurs projets. Le nombre de transactions augmente petit à petit et les prix avec.Le début du 1er trimestre de l’année est donc encore intéressant pour trouver des bonnes affaires mais ne faites pas trop trainer les négociations. Au risque de perdre l’affaire face à un acheteur motivé par les beaux jours et qui fera une offre au prix affiché par le vendeur.

Trimestre 2

Le deuxième trimestre est un peu la “haute saison” de l’immobilier. La majorité des acquéreurs souhaite en effet pouvoir concrétiser un projet pendant l’été. Ceci afin de planifier un déménagement pendant les vacances scolaires, plus facile lorsqu’on a des enfants. Le climat doux et les jours plus longs influent positivement sur le moral positif des ménages. Les unes “spécial immobilier” des magazines sont la pour entretenir la flamme.

Donc si vous souhaitez investir, vous risquez de perdre de votre pouvoir de négociation à cette période. Par contre, si vous avez des biens à vendre, c’est le bon moment !

Trimestre 3

Les actes authentiques sont signés en moyenne 3 mois après les compromis, c’est pour cela que les prix les plus élevés sont enregistrés au trimestre 3 (pour des compromis signés au trimestre 2). Mais sur le terrain, les visites sont en baisse. D’abord, les gens sont en vacances. Puis il vient le temps de préparer la rentrée.

Certains vendeurs ou acheteurs qui n’ont pas réussi à conclure au trimestre précédent sont encore sur le marché, mais de façon générale le nombre de transactions baisse.

Trimestre 4

Les ménages ont déserté le marché. La rentrée est passée et l’automne fait son arrivée. Le moral est également affecté par le froid et les journées qui raccourcissent. Tout cela ne donne pas forcement envie de visiter des biens immobiliers. Le nombre d’acquéreurs est faible et les vendeurs ne sont donc pas en position de force.

Pour vous, en tant qu’investisseur, c’est certainement le meilleur moment pour faire de bonnes négociations. Par rapport aux ventes effectuées au printemps, les prix sont naturellement 3% inférieur en cette période de l’année !

Conclusion

Si vous souhaitez investir il est donc pertinent de prendre le marché à contre-pied et de vous positionner lorsque les acquéreurs de résidences principales sont absents.

Privilégiez la période de Novembre à Février pour réaliser de nombreuses visites et faire des offres agressives. Bien sûr il est possible de bien négocier au printemps et au début de l’été (Mars à Juillet) mais les prix seront naturellement plus haut (jusqu’à 3,5% en Province). A l’inverse, vous pourriez en profiter pour vendre vos biens les moins performants.

Prix immobiliers

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