Les SCPI fiscales qui offrent les plus grosses réductions d'impôt

Voici les sociétés civiles de placement immobilier fiscales qui permettent de bénéficier de la remise la plus élevée.

Vous les entendez, les sirènes de la défiscalisation ? Vous avez jusqu'au 31 décembre prochain, dernier délai, pour leur céder si vous voulez que leurs charmes opèrent sur votre déclaration de revenus 2016.

Pour 20 000 euros d'investissement dans une SCPI fiscale, un contribuable qui déclare 50 000 euros de revenus obtient une réduction d'impôt moyenne de 3 748 euros

Pour payer moins d'impôts, vous pouvez notamment acheter des parts de SCPI fiscales. Souscrire au capital de ces sociétés civiles de placement immobilier, qui investissent principalement dans l'immobilier de logement (neuf ou ancien à rénover), permet en effet de bénéficier des avantages attachés au déficit foncier ainsi qu'aux dispositifs Malraux et Pinel. A condition que l'acquisition de parts, qui peut se faire en direct auprès des sociétés qui gèrent les SCPI ou via un intermédiaire (courtier indépendant ou banque), n'ait pas lieu sur le marché de la revente mais bien sur le marché primaire. Pour profiter de la réduction d'impôt à laquelle cette démarche ouvre droit, il vous suffira ensuite d'indiquer le montant de votre investissement dans la case appropriée de votre déclaration d'impôts.

Sur les 85 SCPI fiscales recensées par l'Institut de l'épargne immobilière et foncière, 12, seulement, sont ouvertes à la collecte sur le marché primaire fin octobre 2015. Le JDN et le comparateur en ligne MeilleureSCPI.com les ont classées en fonction de la réduction d'impôt qu'elles permettent à un épargnant d'obtenir pour 20 000 euros d'investissement. Le profil retenu pour les calculs est celui d'un contribuable qui déclare 50 000 euros de revenus, dont 10 000 de fonciers, et qui entre donc dans la tranche d'imposition à 30%. Alors, verdict ?

Dans la catégorie des SCPI déficit foncier – celles qui investissent dans des biens à rénover et qui permettent au porteur de parts de déduire le montant des travaux de ses revenus fonciers et/ou de son revenu global – Urban Pierre 3 est celle qui permet d'obtenir la ristourne la plus élevée. Le montant de cette dernière s'élève à 4 913 euros, réparti sur 2 ans : soit 2 211 euros la première année et 2 702 euros la seconde année.

L'avantage fiscal offert par les SCPI déficit foncier
Rang SCPI Montant de la réduction d'impôt (€)
1 Urban Pierre 3                                                               4 913  
2 ex aequo Amundi Défi Foncier                                                               4 550  
2 ex aequo Renovalys 5                                                               4 550  
4 Grand Paris Pierre Capitalisation                                                               3 868  

Ce n'est pas un hasard : des quatre acteurs présents sur le segment du déficit foncier, Urban Premium, la société de gestion de la SCPI Urban Pierre 3, est celle qui fixe l'objectif de dépenses de travaux le plus élevé. Dans ses statuts, elle s'engage à affecter 54% des sommes collectées aux dépenses de travaux, contre 50% pour Amundi Défi Foncier et Renovalys 5 et 42,5% pour GPP Capitalisation.

Du côté des SCPI Malraux, qui acquièrent des biens situés dans des secteurs géographiques protégés, Pierre Investissement 9 s'impose comme celle qui offre l'allègement d'impôt le plus élevé, avec 3 586 euros.

L'avantage fiscal offert par les SCPI Malraux
Rang SCPI Montant de la réduction d'impôt (€)
1 Pierre Investissement 9                                                                 3 586  
2 Reximmo Patrimoine 4                                                                 3 109  
3 Urban Prestigimmo 2                                                                 2 471  

L'avantage fiscal accordé pour un investissement en SCPI Malraux dépend, outre du montant de la quote-part de dépenses de l'épargnant, de la localisation des actifs – dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AMVAP), un secteur sauvegardé ou un quartier ancien dégradé (Qad) – ainsi que, comme pour les SCPI déficit foncier, de l'objectif de dépenses de travaux fixé par la SCPI.

Cap, enfin, sur les SCPI Pinel, qui investissent dans des biens éligibles au dispositif d'investissement locatif et permettent aux associés de bénéficier d'une réduction d'impôt qui est fonction du montant qu'ils ont investi et de la durée de de location du bien (6, 9 ou 12 ans). Cette dernière est fixée par la société de gestion de la SCPI et non par l'épargnant lui-même comme c'est le cas lorsqu'il investit en direct.

L'avantage fiscal offert par les SCPI Pinel
Rang SCPI Montant de la réduction d'impôt (€)
1 Urban Vitalim                                                                 4 200  
2 ex aequo Allianz Domidurable 3                                                                 3 600  
2 ex aequo Ciloger Habitat 5                                                                 3 600  
2 ex aequo Multihabitation 9                                                                 3 600  
2 ex aequo Pierre Habitat                                                                 3 600  

Urban Premium étant la seule, parmi les 5 offres recensées, à avoir statué sur une durée de location d'actifs de 12 ans, sa SCPI, Urban Vitalim, est mécaniquement celle qui offre la réduction d'impôt la plus élevée : 4 200 euros contre 3 600 euros pour les quatre autre autres.

En moyenne, donc, pour un investissement de 20 000 euros dans une SCPI fiscale, toutes catégories confondues, un épargnant qui déclare pour 50 000 euros de revenus, dont 10 000 de revenus fonciers, peut espérer bénéficier d'un avantage fiscal de 3 748 euros.

En plus de l'allègement fiscal, les associés peuvent compter sur la performance de leur investissement. Mais ce n'est pas le principal attrait des SCPI fiscales. A titre d'exemple, la société de gestion de la SCPI Allianz Domidurable 3 (Pinel) prévoit un taux de distribution sur valeur de souscription (TDVS), c’est-à-dire un rendement après que les actifs aient été loués, de 1,42% en 2015 pour la SCPI Allianz Domidurable 1.

Méthodologie

Le montant d'investissement de 20 000 euros retenu par MeilleureSCPI pour faire les calculs correspond au montant maximal de l'investissement conseillé en raison la durée de détention des parts qui est en moyenne de 15 ans.

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