Prix immobilier 2017-2018 : évolution et estimation

Prix immobilier 2017-2018 : évolution et estimation Quelle est l'évolution du prix de l'immobilier par pays ? Quelles perspectives pour une baisse des tarifs de la pierre en France ? Le JDN vous fournit une estimation et des cartes des prix immobiliers.

Le dernier quart du 20e siècle a été marqué par une envolée du prix de l'immobilier dans tous les pays, à quelques exceptions près. Mais depuis le milieu des années 2000, la tendance dans l'immobilier est à la correction, voire à l'effondrement du prix de l'immobilier dans certaines régions du monde.

Estimation du prix immobilier par pays

Pour y voir plus clair, le JDN a lancé son guide interactif des prix de la pierre, un outil qui permet de comparer l'évolution du prix immobilier dans 21 pays depuis 1975. Dans le menu de droite, choisissez les pays pour lesquels vous souhaitez afficher les données et à l'aide de la "time line" située sous le graphique, sélectionnez la période sur laquelle vous voulez les confronter en déplaçant les boutons.

Comment se porte le marché de l'immobilier en 2017 ? Ou plutôt, comment se portent les marchés immobiliers ? Cap d'abord sur l'Irlande et l'Espagne, où la bulle immobilière a éclaté à la fin de l'année 2007. Le prix de l'immobilier a nettement remonté dans le premier pays (+49% depuis le 1er trimestre 2013 et +8% rien qu'entre le 4e trimestre 2015 et le 4e trimestre 2016). Dans le second, la tendance est à la stabilisation, voire à la légère baisse (-0,5% depuis début 2013).

Au Japon, les prix remontent pour la première fois depuis 1975

Aux Etats-Unis, la chute de l'indice des prix amorcée en 2007 a été vertigineuse (-19% entre le 2e trimestre 2007 et le 2e trimestre 2012), mais le marché s'est nettement redressé depuis (+26%). A 645 points au 4e trimestre 2016, l'indice des prix des logements dépasse même le niveau qu'il avait connu mi-2007, juste avant l'éclatement de la bulle. Entre 2012 et 2016, le prix médian des logements anciens dans les zones métropolitaines s'est lui aussi apprécié dans le pays de l'Oncle Sam (+33%, selon les chiffres des Realtors). Rien qu'entre le 4e trimestre 2015 et le 4e trimestre 2016, la progression avoisine les 6%. A noter toutefois qu'il avait légèrement reculé entre les 3e et 4e trimestres 2015 (-3%). D'après le site immobilier Redfin, les prix devraient grimper de 5,3% en 2017 et les ventes dans l'existant de 2,8% par an, après +3,4% en 2016 : "La hausse des taux hypothécaires incitera probablement les personnes à rester dans leur logement afin de conserver leurs faibles mensualités ou à les louer plutôt que de les vendre dans le but de faire une plus-value".

Les prix dans l'ancien devraient croître de 2,6% en France en 2017

A noter toutefois que le marché immobilier américain n'est pas uniforme : le prix de la pierre n'a pas enregistré la même évolution dans toutes les grandes villes ces dernières années. A San-Francisco, par exemple, le prix médian des logements individuels a bondi de 54% depuis 2012 (+7,3% entre le 4e trimestre 2016 et le 4e trimestre 2016). Un marché "nettement surévalué", d'après le géant de l'industrie bancaire suisse UBS. A l'inverse, le marché immobilier à Chicago, lui, reste sous-évalué, selon la société de services financiers helvétiques. Dans cette zone métropolitaine, l'indice des prix a toutefois progressé de 8% entre le 4e trimestre 2015 et le 4e trimestre 2016.

Pas besoin de traverser l'Atlantique pour observer de telles évolutions. De l'autre côté de la Manche, le prix de l'immobilier a augmenté de 29% depuis le 2e trimestre 2011. Sur un an, l'indice des prix a augmenté au de près de 6% au Royaume-Uni. A Londres, la progression est encore plus fulgurante qu'ailleurs dans le pays : les prix y ont atteint des nouveaux records et le risque de bulle immobilière y est élevé, d'après UBS.

Et en Asie ? Là encore, plusieurs marchés coexistent et les prix n'ont pas évolué de la même manière d'un pays à l'autre. Au Japon, ils enregistrent au 4e trimestre 2016 leur première hausse sur trois mois depuis… le 2e trimestre 1975. Alors qu'ils ont flambé en Corée du Sud entre le 1er trimestre 2001 et le 2e trimestre 2012 (+81%). Depuis cette date, la tendance est à la hausse "modérée" dans le pays (+8%). En Afrique du Sud, c'est l'exact opposé qui se produit : le prix de l'immobilier a explosé depuis début 2012 (+41%).

Quid de l'immobilier en France ? Les prix sont repartis à la hausse depuis le 2e trimestre 2015, avec +2%. Une fois de plus, le marché immobilier n'est pas un et indivisible. Dans certaines régions, et notamment certaines grandes villes, la hausse des prix est plus brutale que dans d'autres. Paris fait par exemple partie des métropoles tricolores où le prix de la pierre augmente le plus en mai 2017, avec +6,2% sur un an. Le marché immobilier parisien est d'ailleurs surévalué, selon UBS, mais rien à avoir avec Londres, ni même avec San Francisco. Sur tout le territoire, les prix dans l'ancien ont cru de 1,7% sur un an au 4e trimestre 2016, selon l'indice Notaires de France-Insee (+0,5% sur un trimestre). Et la tendance n'est pas près de s'inverser, à en croire leurs prévisions. Du côté des transactions dans l'Hexagone, le même constat s'impose : les ventes de logements anciens ont même dépassé les plus hauts historiques, connus en 2006 et 2012. En cumul sur les douze derniers mois, d'après les chiffres publiés par les Notaires de France en avril 2017, le nombre de transactions dans l'ancien s'élève à 867 000. Un dynamisme qu'ils attribuent à la faiblesse des taux immobiliers, d'une part, ainsi qu'au succès du PTZ et du Pinel.

Baisse du prix de l'immobilier en France : c'est pour quand ?

Pas pour tout de suite, d'après un certain nombre d'experts. A commencer par ceux de l'agence de notation Standard & Poor's. Dans la dernière édition de son étude biannuelle sur les marchés de l'immobilier en Europe, elle anticipe une augmentation de 2% des prix immobiliers en France en 2017, après une hausse estimée à 2% en 2016, en raison des conditions de financement favorables et de l'amélioration du marché du travail.

Le cabinet d'analyses Xerfi estime lui aussi à 2% l'augmentation des prix des logements collectifs en 2017. En revanche, il mise sur une progression de 2,6% des prix dans l'ancien.

Carte du prix de l'immobilier par département

Voici, grâce aux données de MeilleursAgents.com, le prix moyen du mètre carré par département (maisons et appartements confondus) en octobre 2017.

Le prix moyen du m² par département

Passez votre souris sur un département pour connaître le prix moyen du m²

Dans 29% des départements français, parmi lesquels figurent notamment l'Allier, la Corrèze ou encore les Vosges, le prix moyen du mètre carré ne dépasse pas 1 300 euros. Dans quelques rares autres, il excède les 4 000 euros. C'est le cas en Ile-de-France, dans les Hauts-de-Seine, dans le Val-de-Marne et à Paris, ainsi que dans les Alpes-Maritimes. Dans le département de Paris, le prix moyen du mètre carré, appartements et maisons confondus, s'envole à 8 823 € euros au 1er octobre 2017 (+0,3% sur trois mois). Dans les Hauts-de-Seine, le prix de l'immobilier a franchi la barre des 6 000 euros du mètre carré, à 6 011 euros en octobre 2017 (+0,5% par rapport à juillet). A l'opposé de l'échelle, il plafonne à 846 euros dans la Creuse (-1,6% sur trois mois) et à 881 euros en Haute-Marne (-3%).

Le prix de l'immobilier dans les grandes villes de France

Passez votre souris sur une ville pour connaître le prix moyen des appartements en octobre 2017

Sans grande surprise, c'est à Paris que les prix des appartements, net vendeur, c'est-à-dire hors frais d'agence et frais de notaire, sont les plus élevés, à 8 823 euros le mètre carré en octobre 2017, selon le site d'informations immobilières MeilleursAgents, soit une hausse de 7,7% par rapport à octobre 2016 et de 3% par rapport au plus haut historique de 2011. Autre grande ville qui se distingue par des tarifs immobiliers élevés, Cannes, avec 5 383 euros du mètre carré, en baisse de 2,5% sur un an. A l'inverse, le prix de la pierre a progressé sur la période à Antibes, non loin de là : +2,7%, à 4 470 euros au 1er octobre 2017.

Quid de la deuxième plus grande ville de l'Hexagone ? A Marseille, le prix des appartements sont repartis à la hausse, avec +3,3% sur un an, à 2 489 euros le mètre carré en octobre 2017. Lyon, quant à elle, affiche un  prix moyen du mètre carré de 3 612 euros, un chiffre en hausse de 6,8% sur un an. Les prix continuent de flamber à Bordeaux, avec +15,6% sur un an. La ville d'Aquitaine remporte ainsi la palme de la plus forte progression entre octobre 2016 et octobre 2017. A l'opposé de l'échelle, Tourcoing (-4,5% sur un an) Roubaix (-4,1%) et Bourges (-2,8%) enregistrent les plus fortes baisses sur un an.

Devenir propriétaire sans payer le prix fort, c'est possible. © JDN

Prix de l'ancien et du neuf

© JDN

Au 2trimestre 2017, les prix des logements anciens en France métropolitaine augmentent de 0,8% sur trois mois (données corrigées des variations saisonnières), après une hausse de 1,2% au 1er trimestre. Sur un an, ils progressent de 3,3%, soit la plus forte augmentation depuis le 4e trimestre 2011. Dans le détail, les prix des appartements augmentent de 3,9% sur un an et ceux des maisons enregistrent une hausse de 2,8%. Dans le neuf, l'indice du prix des logements est stable sur trois mois au 4e trimestre 2016 (données brutes). Il augmente de 3,1% sur un an. En données brutes (graphique ci-dessus), l'indice des prix des logements anciens progresse de 3,2% sur un an. 

Prix de l'immobilier à Paris

Quid du prix immobilier à Paris en 2017 ? Dans la capitale, non seulement le prix des appartements anciens est en hausse sur un an pour le 7e trimestre d'affilée (indice Notaires-Insee, données CSV) mais le rythme de la progression s'accélère également : +6,6% au 2e trimestre 2017, après +5,5% au 1er trimestre et +4,3% au dernier trimestre 2016. C'est la plus forte augmentation observée depuis début 2012 (+7%). Par rapport au 1er trimestre 2017 aussi, les prix sont en hausse (+2,4%). Un niveau de progression qui, là encore, n'avait pas été atteint depuis longtemps : +5,6% au 2e trimestre 2011.

Estimation du prix immobilier

L'indicateur de tension immobilière (ITI) a été mis au point par le site d'informations spécialisées MeilleursAgents. Il permet de donner une fourchette d'évolution des prix immobiliers à six mois. Comment lire la carte ci-dessous ? Lorsque l'ITI est inférieur à 0,5, une baisse supérieure à -5% est attendue. Lorsqu'il est supérieur ou égal à 0,5 et inférieur à 1, la baisse attendue est de -3 à -5%. Lorsqu'il est supérieur ou égal à 1 et inférieur à 2, on mise sur une relative stabilité des prix immobiliers (-3% / +3%).

Et aussi

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