Encadrement des loyers : loi, décret et zone

Encadrement des loyers : loi, décret et zone L'encadrement des loyers est un dispositif qui permet de limiter la hausse du loyer d'un logement lors sa remise en location ou du renouvellement du bail. Il ne concerne que certaines villes de France où les loyers sont élevés.

[Mise à jour du mardi 17 octobre 2017 à 14h07] Le tribunal administratif de Lille a annulé ce mardi 17 octobre l'arrêté signé par le préfet en décembre 2016 fixant les loyers de référence applicables  dans la commune de Lille. Une décision qui signe le coup d'arrêt du dispositif dans capitale des Flandres. Le juge administratif a en effet considéré que l'encadrement des loyers "ne pouvait pas être appliqué dans la seule commune de Lille" et qu'il aurait dû porter sur "l'ensemble de l'agglomération lilloise". En mai dernier, soit 3 mois après son entrée en vigueur, le JDN révélait que le dispositif n'avait eu que peu d'impact sur le marché locatif local, avec notamment 25% des annonces ne respectant pas les plafonds de loyers déterminés.

Définition encadrement des loyers

L'encadrement des loyers est un dispositif permettant de limiter les augmentations de loyer, que celles-ci soient dues à des révisions de loyer lors des renouvellements de baux ou à la remise en location des biens. Cette réglementation concerne les communes situées en zone dite tendue, c'est-à-dire celles dans lesquelles la taxe sur les logements vacants s'applique. Dans ces villes, la demande de logements est telle que les biens sont loués à des prix élevés. Comment ce dispositif fonctionne-t-il ? Tout dépend du cadre dans lequel on se situe : remise en location ou renouvellement de bail.

Encadrement des loyers et remise en location

La détermination du loyer à l'occasion d'une remise en location d'un logement est encadrée différemment selon la localisation de celui-ci et la durée de vacance du logement. En deçà de 18 mois de vacance, si le logement se situe à Paris ou à Lille, l'augmentation du loyer lors de la remise en location du bien est limitée à l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL). A moins que des travaux aient été effectués après le départ de l'ancien locataire ou que le précédent loyer ait été largement sous-évalué. Alors la hausse du loyer peut excéder l'évolution de l'IRL mais dans la limite du montant du loyer de référence, qui est fixé par arrêté préfectoral, majoré de 20%. Dans toutes les autres communes qui entrent dans le champ d'application de l'encadrement des loyers, la hausse reste limitée à l'évolution de l'IRL sans le plafond du loyer de référence. Au-delà de 18 mois de vacance, à Paris et à Lille, la contrainte de l'évolution de l'IRL saute et la seule contrainte qui reste est de ne pas excéder le montant du loyer de référence majoré. Dans toutes les autres villes soumises au dispositif, le bailleur est libre de fixer le montant du loyer.

Encadrement des loyers et renouvellement de bail

A l'occasion du renouvellement du contrat de location pour un bien situé dans une commune où soumise à l'encadrement des loyers, le loyer peut être révisé à la hausse dans certaines conditions. Le bailleur doit notamment faire une proposition au locataire, et ce dans un certain délai (au moins 6 mois avant la fin du bail). A Paris et à Lille, avec le dispositif d'encadrement des loyers, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer si le montant qui figure dans le contrat de location (hors complément de loyer s'il y en a un) dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de proposition de réévaluation.

Loi sur l'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers est une des mesures phares de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur. Un décret en application de celle-ci a été pris le 10 juin 2015.

Décret sur l'encadrement des loyers

Le décret n°2015-650 du 10 juin 2015, adopté en application de la loi Alur, définit les conditions de mise en place du dispositif d'encadrement des loyers. Mais leur application nécessite au préalable la publication d'un arrêté déterminant les montants des loyers de référence dans chaque ville concernée. 

Encadrement et montant maximum des loyers

Dans chaque ville, un observatoire des loyers, créé spécialement pour l'occasion, doit produire les données permettant la publication d'un arrêté préfectoral fixant les montants des loyers plafond. A Paris, c'est l'Olap, l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne, qui s'en est chargé. Il a également reçu un agrément du ministère du Logement lui permettant de calculer les loyers de référence dans les 400 communes de l'agglomération parisienne, où l'encadrement des loyers devrait entrer en vigueur d'ici fin 2018. Le décret du 10 juin 2015, cité plus haut, précise notamment les caractéristiques à prendre en compte pour la fixation des loyers de référence. Parmi elles figurent le type de location (s'il s'agit d'une location meublée ou d'une location vide), le nombre de pièces, la localisation du bien, ainsi que la période de construction de l'immeuble dans lequel il se trouve.

Logements concernés par l'encadrement des loyers

Les logements concernés par l'encadrement des loyers sont les logements loués vides ou en location meublée appartenant au secteur privé. Ils doivent être situés dans certaines communes où le montant des loyers est considéré comme très élevé.

Villes concernées par l'encadrement des loyers

Un décret publié au Journal Officiel le 29 juillet 2017 prévoit la reconduction de l'encadrement des loyers dans 28 agglomérations du 1er août 2017 au 31 juillet 2018 : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux,Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, LaTeste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg,Thonon-les-Bains, et Toulon. Le 30 juin 2016, la ministre du Logement Emmanuelle Cosse avait annoncé que la petite couronne parisienne serait elle aussi concernée par cette disposition à compter de 2018, soit 412 communes au total. Jusqu'alors, Paris et Lille sont les deux seules villes dans lesquelles un arrêté préfectoral définissant les montants des loyers de référence a été pris. A noter que le tribunal administratif de Lille, saisi le 27 septembre 2017 par plusieurs associations de professionnels, a annulé ce mardi 17 octobre 2017 cet arrêté au motif qu'il aurait dû s'appliquer à l'ensemble de l'agglomération lilloise et non pas uniquement à la seule commune de Lille.

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