Règlement de copropriété : modification et application
Le règlement est un document obligatoire dont le contenu et la modification sont encadrés par la loi. Il s'impose aux habitants de l'immeuble, qu'ils soient propriétaires ou locataires, et son respect est assuré par le syndic afin de garantir l'effectivité des droits et devoir des résidents.
Définition
Le règlement de copropriété est un texte régulant les relations entre les différents copropriétaires d'un immeuble ainsi que la gestion des parties communes.
Règlement et parties communes
Les parties communes sont les éléments de l'immeuble affectés à l'usage de tous les copropriétaires. Le règlement de copropriété en définit la gestion et encadre leur utilisation. Le cas échéant, il peut organiser la jouissance privative des parties communes.
Modification du règlement de copropriété
Les copropriétaires peuvent modifier un règlement de copropriété lors de l'assemblée générale. Les quorums varient selon l'objet de la modification. C'est la loi qui détermine quelle majorité est nécessaire. L'unanimité est par exemple requise pour changer la destination de l'immeuble (passer de local d'habitation à local commercial) ou pour modifier la répartition des charges, exception faite des modifications nécessaires à la réalisation de travaux pour lesquelles la majorité peut suffire. La double majorité (50 % des membres du syndicat représentant 2/3 des tantièmes) sera nécessaire pour modifier les conditions de jouissance, d'usage ou d'administration des parties communes. Toutefois, la majorité simple suffit lorsqu'il s'agit d'une mise à jour du règlement de copropriété afin de le conformer à l'évolution législative.
Règlement et locataire
Le locataire ne vote pas à l'assemblée générale. Il est toutefois soumis au règlement de copropriété, qu'il s'agisse des modalités de jouissance comme de la destination de l'immeuble. Il doit donc être vigilant s'il souhaite pratiquer une activité professionnelle.
Comment faire respecter le règlement de copropriété
C'est au syndic qu'il appartient de faire respecter le règlement de copropriété. En cas de carence, il est mis en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. L'infraction est idéalement constatée par huissier. Elle peut être sanctionnée par des dommages et intérêts.
Règlement de copropriété illégal
Faute de mises à jour par rapport à la loi, il arrive que les règlements contiennent des dispositions illégales. Ainsi, beaucoup n'ont pas actualisé les règles de majorité mises en place par la loi de 1985. De même, depuis 1970, le règlement ne peut plus interdire la détention d'animaux de compagnie. Le tribunal de grande instance annulera la clause illicite à la demande d'un copropriétaire.
L'absence de règlement
Le règlement est obligatoire. Selon l'arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 17 octobre 2012, le règlement peut résulter d'une action judiciaire. En cas d'absence, il convient donc de faire une requête au président du TGI.
Comment obtenir un règlement de copropriété
Une copie est remise à l'acquéreur ou au preneur à bail. À défaut ou en cas de perte, il est possible d'en obtenir une copie auprès du syndic ou du service de publicité foncière.
Loi Alur et règlement de copropriété
La loi Alur a abaissé un certain nombre de quorums de majorité qu'il faudra intégrer aux nouveaux règlements de copropriété, ainsi qu'aux anciens qu'il conviendra de mettre à jour.