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Droits de mutation : tout sur les droits d'enregistrement

Fiche pratique
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Les droits de mutation, ou droits d'enregistrement, sont des taxes perçues par les collectivités locales et l'Etat. Elles sont exigibles à l'occasion d'une vente immobilière, lors d'un changement de propriétaire.
 
 
Dernière mise à jour : mars 2017
 
Définition des droits de mutation
Les droits de mutation, aussi appelés droits d'enregistrement, sont les taxes que perçoit le notaire au moment d'un achat immobilier, pour le compte de l'Etat et des collectivités locales. Ces droits sont dus à chaque changement de propriétaire d'un bien immobilier qu'il s'agisse d'une vente (on parle alors de droits de mutation à titre onéreux) ou d'une donation (on parle de droits de mutation à titre gratuit).
Leur montant varie selon le type de bien. Le calcul des taxes perçues, basé sur le prix de vente, sera différent s'il s'agit d'une habitation neuve ou ancienne.
Les droits de mutation sont donc à différencier de la rémunération notariale. Avec les débours et la rémunération que perçoit le notaire, ils constituent ce qu'on appelle les frais de notaire.

Calcul des droits de mutation
Les droits de mutation sont exigibles dès la signature de l'acte de vente. Ils correspondent à la taxe départementale, représentant 4,5% du montant de l'investissement, et à la taxe communale, soit 1,20% de la valeur du bien. 2,37% du prix d'achat sont reversés à l'Etat.
Ces taxes sont applicables pour les logements anciens. Les acquéreurs d'un logement neuf bénéficieront d'un allègement dans le cas d'une première vente. En effet, ils devront s'acquitter uniquement de la rémunération du notaire et du paiement de la taxe foncière. Les droits de mutation ne concernent pas les achats dans le neuf.

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Loi sur les droits de mutation
La loi sur les droits de mutation prévoit quelques exceptions. Certaines transactions profiteront d'exonérations, notamment quand elles s'opèrent entre conjoints, entre ascendants et descendants, ou entre deux entreprises, quand l'une est possédée à 90% par l'autre. Pour bénéficier de cet avantage, les conjoints doivent avoir vécu 12 mois ensemble, avant la signature du contrat de vente. Les transactions entre ascendants et descendants concernent les parents, ou les grands-parents et les enfants. Les liens de fraternité ne sont pas concernés par cette exonération.
Les transactions de moins de 5 000 euros bénéficient d'une exonération totale des droits de mutation.

Augmentation des droits de mutation
Ces augmentations sont provisoires et facultatives. Elles sont effectives depuis le 1er janvier 2015 et concernent presque tous les départements français. Les droits de mutation ont augmenté de 0,7 point dans la plupart des territoires et représentent aujourd'hui, avec la rémunération du notaire et les débours, environ entre 7 et 8% de de la valeur de l'acquisition. Avant la hausse, ils s'élevaient à 5,09% du prix du bien.
L'augmentation des droits d'enregistrement a été provoquée par le nouveau plafonnement des taxes départementales, fixé à 3,80% depuis la loi de finances 2014.

Droits de mutation et donations
Des droits de mutation s'appliquent aux donations (droits de mutation à titre gratuit) mais il est possible de bénéficier d'abattements. L'article 8 de la loi de finances 2015 introduit par exemple une exonération temporaire sur les droits de mutation qui s'appliquent aux donations de terrains à bâtir. Son montant va jusqu'à 100 000 euros pour un descendant (ou ascendant) en ligne directe. Pour en bénéficier, le donataire doit s'engager à faire construire un logement (pas forcément une résidence principale) sur ce terrain dans les 4 années après la donation. Il existe une exonération similaire applicable aux donations d'immeubles neufs à usage d'habitation.

Droits de mutation à titre gratuit
Les donations entre époux et partenaires liés par un Pacs font l'objet d'un abattement. Son montant est de 80 724 euros. Pour les donations entre frères et sœurs, il atteint 15 932 euros.
 
 
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