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Viager : tout savoir sur l'achat et la vente en viager

Fiche pratique
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Si acheter en viager reste tabou en France, ce type de transaction peut être intéressante, mais aussi s'avérer très onéreuse. Mieux vaut être bien renseigné sur le sujet avant de sauter le pas. C'est ce que nous vous proposons ici avec une définition, le calcul de la rente viagère ou encore la différence entre le viager libre et le viager occupé.
 
 
Dernière mise à jour : avril 2017
 
Définition de viager
Qu'il s'agisse d'un viager libre ou occupé, le principe de base reste le même : acheter un bien immobilier en versant ce qu'on appelle une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès.

Vente en viager
La vente en viager peut être une opportunité très intéressante pour une personne âgée ou un couple de seniors. Généralement retraités, les seniors ne disposent pas toujours de revenus suffisants pour vivre sereinement. Ce sont les personnes sans descendance qui auront tout intérêt à vendre en viager puisqu'ils n'ont pas d'enfants pour reprendre le logement.

Achat en viager
Acheter en viager représente un risque, car si le vendeur vit au-delà de l'espérance moyenne, le bien immobilier peut revenir plus cher que le prix réel de l'habitation. Dans le cas inverse, l'acquéreur peut faire une bonne affaire financière. D'autre part, acheter un viager occupé permet de réduire le coût d'achat grâce à la déduction pour occupation.

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Calcul d'un viager
Pour effectuer le calcul d'un viager, il faut prendre en considération le prix du bien, le bouquet fourni par l'acquéreur et l'âge du vendeur. Il faut consulter les tables de mortalité pour estimer le temps restant à vivre pour le vendeur. Pour un viager occupé, il est également nécessaire de retrancher le loyer que paierait un locataire à la place du vendeur ou crédirentier.

Rente viagère
Une rente viagère est alors fixée en fonction du prix du bien moins l'apport, du nombre de mois à vivre en moyenne pour le vendeur et sa volonté d'occuper ou non la maison ou l'appartement. Le débirentier verse alors mensuellement une rente viagère au vendeur jusqu'à ce qu'il décède. Au décès, pour un viager occupé, le bien devient propriété intégrale de l'acheteur.

Viager libre
Moins répandu que le viager occupé, le viager libre présente des avantages pour les deux parties. Un senior qui souhaite vendre une résidence secondaire perd la propriété de son bien, mais dispose d'une rente pour compléter ses indemnités de retraite. L'acheteur, quant à lui, peut disposer du bien dès la signature du viager libre. Il peut l'habiter ou le mettre en location sans être passé par un organisme bancaire.

Viager occupé
Le viager occupé est la forme traditionnelle et la plus connue des viagers. Le vendeur reste dans les lieux même s'il a vendu le bien. Il n'a pas à s'acquitter de loyer et perçoit une rente viagère jusqu'à son décès. Il doit en revanche assurer l'entretien du logement et régler les charges comme le ferait un locataire. La taxe foncière et les réparations importantes incombent au nouveau propriétaire. Celui-ci dispose de l'avantage de payer une rente viagère déduite de l'indemnité d'occupation et peut espérer faire un investissement rentable.
 
 
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