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Compromis de vente : signature, modèle et rétractation

Fiche pratique
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Le compromis de vente est un avant-contrat passé entre le vendeur et l'acheteur d'un bien immobilier, trois mois environ avant la signature de l'acte de vente définitif. Sa rédaction n'implique pas forcément l'intervention d'un notaire et peut se faire entre particuliers.
 
 
Dernière mise à jour : décembre 2016
 
Compromis de vente - Définition
Qu'est-ce que un compromis de vente ? Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat par lequel les deux parties, le vendeur et l'acheteur, se mettent d'accord sur les conditions dans lesquelles se déroulera la transaction immobilière, notamment sur le prix de vente, en attendant que se réalisent les conditions suspensives, parmi lesquelles figure l'obtention du crédit par l'acheteur.
A l'inverse de la promesse de vente, le compromis de vente n'a pas besoin d'être enregistré auprès de la recette des impôts, ce qui évite à l'acquéreur de s'acquitter de droits dont le montant s'élève à 125 euros.

Signature du compromis de vente
L'acquéreur et le vendeur peuvent rédiger eux-mêmes le compromis de vente, sur papier libre, en s'appuyant sur un modèle de compromis de vente disponible sur Internet. S'il n'est donc pas nécessaire de passer par son notaire pour la rédaction du compromis de vente, il est toutefois recommandé de le faire vu l'importance des clauses qui y figurent. En tant que professionnel du droit, il peut en effet apporter de précieux conseils aux deux parties.

Compromis de vente et frais de notaire
La rédaction du compromis de vente par un notaire a un coût. Il est supporté par l'acheteur et inclus dans la commission que prend l'agent immobilier qui intervient dans la transaction ou dans les émoluments du notaire chez qui l'acte de vente définitive sera signé. Ceci dit, le notaire peut demander une somme d'environ 500 euros à l'acquéreur le jour de la signature du compromis, correspondant à une avance sur les frais à payer le jour de la signature de la vente définitive. Il faut savoir que les frais de compromis de vente ne sont pas plus élevés si les deux notaires (celui de l'acheteur et celui du vendeur) assistent à la signature. Les deux professionnels se partageront alors les sommes perçues.

Compromis de vente et acompte
La signature du compromis implique le paiement par l'acheteur d'un acompte allant de 5% à 10% du prix de vente. Concrètement, l'acheteur effectue un virement sur le compte séquestre du notaire. La somme versée est encaissée et bloquée. Elle sera déduite du prix lors de la signature de l'acte de vente. Si le compromis ne débouche pas sur un acte de vente, ce dépôt de garantie pourra être restitué à l'acquéreur si les événements qui entraînent la nullité du contrat ont été prévus dans les clauses suspensives insérées dans le compromis. Il peut par exemple s'agir de la non-obtention du prêt.

Compromis de vente et rétractation
L'acheteur qui a signé un compromis de vente peut se rétracter sans justification pendant 10 jours à partir du lendemain de la première présentation par le facteur de la lettre valant notification du compromis ou du lendemain de la remise en main propre effectuée par l'agent immobilier (ou le notaire qui a rédigé le compromis). A titre d'exemple, si la lettre est expédiée le 15 du mois et que sa première présentation intervient le 17, le délai de rétractation courra à compter du 18 et expirera le 27 à minuit. Ce délai de rétractation ne vaut que pour l'acquéreur du bien. Le vendeur, lui, est engagé dès la signature de l'avant-contrat.
Annulation du compromis de vente
Le compromis de vente est un engagement fort, mais il est tout de même possible de l'annuler avant l'acte de vente. Si le délai de rétractation de 10 jours est passé, il faudra faire jouer une clause suspensive. La plus évidente reste l'obtention du prêt. L'acquéreur qui se rétracte devra néanmoins prouver qu'il a fait une demande de crédit qui lui a été refusée par la banque. La dernière solution consiste à repérer un vice de consentement ou un vice caché. Si aucune de ces possibilités ne permet l'annulation de la promesse, il faudra verser des dommages et intérêts pour annuler la vente.
A noter qu'il est possible d'insérer une clause de dédit dans un compromis de vente, permettant à l'une des parties de se rétracter sans motif  en versant à l'autre une somme fixée d'un commun accord à l'avance. Mais cette pratique n'est pas fréquente.

Modèle de compromis de vente (gratuit) 
Si le vendeur et l'acquéreur ne souhaitent pas faire appel à un notaire, ils devront se procurer un modèle de compromis de vente gratuit. Il est possible d'en trouver sur Internet et de l'adapter au bien et aux parties concernées.
 
 
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