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L'hypothèque

Fiche pratique
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Les suretés sont des concepts juridiques qui ont pour objectif de prémunir un créancier contre les dettes impayées. La plus connue est l'hypothèque, qu'elle soit volontaire ou prescrite. La valeur des biens immobiliers lui confère une efficacité certaine.
 
 
Dernière mise à jour : juin 2017
 
Définition hypothèque
En droit civil français, l'hypothèque est une sûreté réelle immobilière qu'un débiteur accorde à son créancier en garantie du paiement d'une dette. En cas de défaillance, le créancier pourra saisir le bien.
Une telle sûreté peut être conventionnelle, c'est-à-dire à l'initiative des parties. Elle peut aussi être légale ou judiciaire.

Hypothèque d'une maison
L'hypothèque est une sûreté qui ne peut porter que sur un bien immobilier.
Il est donc courant de voir une hypothèque porter sur une maison. Cela permet au propriétaire d'obtenir un prêt, par exemple pour acquérir un second bien.
L'hypothèque englobe la maison, mais aussi les accessoires réputés immeubles ainsi que les améliorations.
Il faut garder à l'esprit que l'hypothèque donne au créancier un droit de suite. En effet, il conserve son droit sur le bien même en cas de changement de propriétaire. Cela affecte substantiellement la valeur et même la possibilité de revente de la maison sans rembourser la dette.

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Taux de l'hypothèque
Le taux observé dans le cadre d'un prêt hypothécaire ne présente pas de règles particulières et est donc similaire aux autres prêts. On trouve des taux fixes et des taux variables. Les taux variables sont souvent inférieurs aux taux fixes, mais sont plus risqués, car les mensualités peuvent être revues à la hausse et que l'emprunteur ne connaît pas à l'avance le coût global de son prêt.

Calcul de l'hypothèque
L'hypothèque entraîne généralement des frais supplémentaires liés aux règles déclaratives et au formalisme de la sûreté. Différents coûts vont devoir être assumés tels les honoraires du notaire, les droits d'enregistrement (taxe) ou l'inscription hypothécaire. En moyenne, ces frais vont représenter 1 % à 2 % du montant.

Hypothèque légale
Comme son nom l'indique, cette hypothèque ne résulte pas d'un contrat, mais d'une disposition légale. Les causes sont variées et déterminées par la loi. Par exemple, il existe une hypothèque entre époux pour garantir les créances qui peuvent se créer entre eux.

Hypothèque judiciaire
Elle émane d'une décision de justice. Les jugements peuvent créer une créance en faveur d'une des parties. L'hypothèque judiciaire, si son inscription est accordée par le juge, va garantir cette créance.
Une hypothèque judiciaire conservatoire peut aussi être accordée sur requête à un créancier afin de préserver ses droits.

Hypothèque rechargeable
Il s'agissait d'une sûreté garantissant un crédit à la consommation en plus de l'emprunt d'origine au fur et à mesure de son remboursement. Elle a été supprimée en 2014.

Hypothèque conventionnelle
C'est le cas d'un débiteur voulant souscrire un prêt hypothécaire.
Le contrat doit impérativement être passé devant le notaire, sous peine de nullité. De plus, il doit faire l'objet d'une publication auprès du service de la publicité foncière. Cette formalité sert à notifier son existence aux tiers (par exemple à un potentiel acheteur).

Hypothèque ou ppd ?
Notion voisine, le Privilège de Prêteur de Deniers (PDD) est une garantie légale au profit du prêteur. Il permet à la banque de saisir la maison ou l'appartement en cas d'impayé.
Le PDD ne peut servir qu'au financement d'un bien immobilier déjà existant. Il ne couvre donc pas les améliorations et ne peut garantir un prêt destiné à la réalisation de travaux.
Imaginons un crédit de 150 000 € destiné à l'acquisition d'un bien valant 100 000 €. Le PDD ne pourra garantir que 100 000 €, et l'hypothèque couvrira les 50 000 € restants.
 
 
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