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Prêt relais : simulation, taux et fonctionnement

Fiche pratique
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Le prêt relais est une avance sur trésorerie octroyée par la banque qui permet d'acheter un nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien. Comment fonctionne un prêt relais ?
 
 
Dernière mise à jour : juillet 2017
 
Définition prêt relais
Le prêt relais concerne les acquéreurs qui sont déjà propriétaires de leur résidence principale. Ces derniers peuvent en effet vouloir acheter un nouveau bien immobilier avant d'avoir vendu celui qu'ils occupent. C'est souvent le cas dans les zones dites tendues, où la demande dépasse l'offre de logements disponibles, et où les candidats à l'accession doivent se montrer particulièrement réactifs s'ils ne veulent pas laisser filer une opportunité. Le prêt relais, ou crédit relais, leur permet d'obtenir de leur banque une avance sur le produit de la vente à venir du logement qu'ils s'apprêtent à quitter. Ce type d'emprunts permet ainsi de financer l'achat d'un nouveau logement jusqu'à ce que l'ancien soit cédé.

Comment fonctionne un prêt relais
La première étape consiste en l'évaluation du bien destiné à la vente. Il convient de faire appel à un professionnel, comme une agence immobilière ou un notaire. Le montant du prêt relais est fonction de cette estimation. Le montant du prêt relais varie généralement entre 50% et 80% du prix de vente estimé. Si une promesse de vente ou un compromis de vente a été signé, le montant du prêt relais sera compris dans la fourchette haute, c'est-à-dire entre 70% et 80% de l'estimation établie par le professionnel. Le montant du prêt relais dépend également de la nature du bien à céder : neuf ou ancien... La durée du prêt relais est d'un an. Elle peut être étendue à deux ans dans certaines situations. Elle est calquée sur le délai dont dispose l'acheteur-revendeur pour céder son ancien logement. Au moment de la souscription du prêt relais, deux options se présentent à l'emprunteur : soit il choisit de payer les intérêts par mensualités durant la durée du prêt, soit il les verse en une seule fois à l'échéance, au moment de la revente de son logement. Dans le premier cas, attention à bien disposer du budget pour rembourser l'ancien prêt (si le logement destiné à la revente avait été financé par le biais d'un emprunt), le nouvel emprunt et les intérêts liés au prêt relais. Dans le second cas, il faut avoir à l'esprit que le coût de l'opération sera plus élevé du fait que les intérêts seront capitalisés. 
Dernière étape, le remboursement du prêt relais : celui-ci se fait à la revente de l'ancien logement, sans pénalité de remboursement. 

Prêt relais sec
On parle de prêt relais "sec" lorsque le crédit relais est le seul prêt présent au plan de financement. Les emprunteurs passent par ce type de prêts relais lorsqu'ils acquièrent un bien dont le prix est intégralement financé par la revente de l'ancien logement. Le prêt relais sec consiste en une avance sur trésorerie à court terme, de 6 à 12 mois. Le prêt relais sec permet à l'emprunteur de ne rembourser que de petites sommes tous les mois, qui correspondent aux intérêts, et de solder le capital en une seule fois, grâce au produit de la vente.

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Prêt relais adossé
Dans le cas du prêt relais adossé, le crédit est "couplé" à un prêt immobilier classique à long terme. Cette formule permet de conserver des mensualités identiques pendant toute la durée du remboursement.

Prêt relais et hypothèque
Comme pour quasiment tous les prêts d'argent, les banques ont tendance à exiger des garanties. L'hypothèque est une sûreté courante qui permet au créancier de saisir le bien sur laquelle elle porte. Dans le cas du prêt relais, il est préférable, le cas échéant, que l'hypothèque porte sur le bien à acquérir. En effet, lors de la vente de l'ancien bien, l'emprunteur devra procéder à une mainlevée de l'hypothèque, ce qui entraînera des frais.

Prêt relais et location
Il est possible de louer son bien en attendant de le revendre lorsque l'on a souscrit un prêt relais. Il faut cependant prendre garde à la durée particulièrement courte dudit prêt. En effet, le bail d'habitation est conclu avec une durée légale de trois ans et durant lequel le bailleur ne peut se dégager du contrat. Le souscripteur du prêt relais risque donc de devoir vendre son bien avec le contrat de bail en cours. Cette pratique est tout à fait possible, mais limite le panel des acquéreurs potentiels.

Prêt relais et frais de notaire
En plus de l'apport, le prêt relais peut permettre de couvrir les frais de notaire imputés par l'acquisition du nouveau logement.
 
 
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