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Vente en indivision : mode d'emploi

Fiche pratique
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La vente d'un bien immobilier en indivision est une situation fréquente. Souvent utilisée lors d'une succession, la propriété d'un bien indivis pose souvent des problèmes lors de la revente.
 
 
Dernière mise à jour : février 2017
 
Définition
Une vente d'un bien en indivision est une vente qui se déroule lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien. Quelles que soient les proportions entre les personnes, égales ou non, la vente en indivision est souvent la solution la moins contraignante pour un achat à plusieurs. Chaque acquéreur devient propriétaire du bien, au prorata de sa contribution financière.

Frais de notaire
Lors d'une vente en indivision, l'intervention d'un notaire est obligatoire. Quelle que soit la forme de la vente (vente à un tiers ou vente à l'un des coïndivisaires), des frais de notaires devront être acquittés. Si la vente a lieu suite à un divorce ou une rupture de PACS, la personne qui rachète la part de l'autre pourra bénéficier de frais de notaires réduits à 2,5 % du prix du bien immobilier.

Vente en indivision avec usufruit
A la suite d'une succession, il est fréquent que les héritiers se retrouvent propriétaires en indivision d'un bien dont l'usufruit est accordé au parent restant dans le bien. L'usufruitier dispose alors du droit d'habiter le bien ou de le louer et donc de percevoir le loyer. Ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent vendre l'ensemble du bien. Ils ne peuvent que vendre leurs droits respectifs sur le bien. S'ils sont d'accord, ils peuvent vendre la pleine propriété du bien. Le prix de vente est, à ce moment-là, partagé selon la valeur de leurs droits respectifs.

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Vente en indivision à la majorité des 2/3
Lorsque les différents héritiers en indivision ne parviennent pas à se mettre d'accord pour la vente d'un bien, la vente est bloquée. Pour contourner ce blocage, une procédure simplifiée, créée en 2009, permet aux indivisaires titulaires d'au moins 2/3 des droits indivis de saisir un juge pour autoriser la vente.

Vente en indivision successorale
Après le décès des parents, les membres d'une fratrie se retrouvent propriétaires en indivision des biens hérités. La loi stipule que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. Plusieurs sorties de l'indivision sont possibles : vendre ses parts aux autres héritiers ou vendre à un tiers ses droits, même si cette situation reste exceptionnelle. La dernière solution reste la vente collective du bien.

Refus de vente en indivision
Lorsqu'un indivisaire est réfractaire à la vente, que ce soit pour vendre ses parts aux autres ou à un tiers, il peut refuser la vente.

Bloquer une vente en indivision
Si l'indivisaire réfractaire représente plus d'un tiers des parts de l'indivision (s'il n'y a que deux frères propriétaires en indivision par exemple), la vente sera bloquée. Si l'indivisaire qui bloque la vente représente moins d'un tiers des droits, les indivisaires possédant plus de 2/3 des droits indivis peuvent forcer la vente.

Compromis de vente en indivision
Avant la vente effective, un compromis de vente sera signé par toutes les parties. Le compromis peut contenir une clause suspensive de survie des parties : si l'une des parties décède, le compromis sera caduc.
 
 
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