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Charges de copropriétés : répartition, moyenne et charges déductibles

Fiche pratique
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La copropriété donne lieu à des dépenses dues à l'existence de parties communes. Ces frais sont financés par les charges de copropriété. Le recouvrement fait partie du rôle du syndicat. Certaines de ces charges peuvent être récupérées auprès du locataire.
 
 
Dernière mise à jour : décembre 2016
 
Définition
Ce sont les dépenses découlant du statut de copropriétaire. Elles couvrent notamment l'entretien des parties communes, les équipements et les services communs.

Répartition
Chaque copropriétaire détient un nombre de tantièmes dépendant de la taille de son lot et constituant sa quote-part dans la copropriété. Cette quote-part détermine la hauteur de la participation aux charges. Pour certains frais cependant, la répartition est facteur d'autres critères, comme l'emplacement et l'utilité de la charge pour le lot. C'est notamment le cas des dépenses liées à l'ascenseur.

Charges de copropriété : moyenne
Les charges dépendent des équipements et services inclus dans la copropriété et leur montant est très variable d'un immeuble à l'autre. La moyenne des charges de copropriété se situe entre 1 000 € et 2 500 € par an.

Charges de copropriété déductibles
Le copropriétaire dégageant un revenu foncier par la location vide de son bien peut déduire les charges de copropriété à condition d'être imposé au régime réel. Il doit d'abord déduire les appels de provisions qu'il acquitte auprès du syndic. L'année suivante, il réintégrera les charges locatives récupérables perçues puisqu'elles ont finalement été supportées par le locataire.

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Prescription et charges de copropriété
Le syndicat de copropriété dispose d'une action envers le copropriétaire mauvais payeur qui se prescrit par 10 ans depuis la loi du 10 juillet 1965. L'action du copropriétaire pour récupérer des charges indûment versées se prescrit, elle, par 5 ans selon le droit commun.

Charges de copropriété impayées
Il appartient au syndic de prendre les mesures nécessaires en cas d'impayé. Il peut saisir le juge des référés pour obtenir une condamnation du propriétaire défaillant concernant les charges provisionnelles. Pour les charges exceptionnelles, la copropriété se voit bénéficier d'un privilège sur les autres créanciers lors de la vente judiciaire du bien.

Charges de copropriété récupérables
Lorsque le lot fait l'objet d'un bail, certaines charges de copropriété sont récupérables auprès du locataire. La liste exhaustive des charges locatives récupérables est annexée au décret du 26 août 1987.

Calcul des charges de copropriété
Les charges de copropriété sont calculées par le syndic en fonction des dépenses à prévoir pour les travaux à venir et l'entretien des parties communes et équipements communs. Un budget prévisionnel est soumis au vote de l'assemblée générale.

Charges de copropriété pour un garage
Le propriétaire d'un garage intégré dans un immeuble est redevable des charges en fonction de ses tantièmes et des services utiles à son lot. Il en répercutera une partie sous forme de charges locatives à son locataire le cas échéant.

Charges de copropriété et vente
Depuis le décret du 17 mars 1967, la régularisation des charges est à mettre au crédit ou au débit de la personne propriétaire au moment de l'approbation des comptes. Les parties peuvent contractuellement décider d'une autre répartition.

Paiement des charges de copropriété
Les paiements interviennent par provisions trimestrielles sur la base du budget prévisionnel. Une régularisation en fin d'exercice donne lieu à un nouvel appel ou à une restitution.
 
 
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