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Loi Malraux 2017 : défiscalisation et restauration d'immeuble

Fiche pratique
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La loi Malraux concerne les bâtiments à restaurer dans les secteurs sauvegardés. Il est possible d'investir dans ce type de bien, et de bénéficier d'une fiscalité avantageuse sur le montant des travaux réalisés.
 
 
Dernière mise à jour : avril 2017
 
Loi Malraux de 1962
La loi Malraux est un complément de la législation sur la protection du patrimoine français. En vigueur depuis le 4 août 1962, elle permet de faciliter la restauration des biens immobiliers historiques. La loi Malraux offre une fiscalité avantageuse pour les propriétaires qui désirent investir et rénover ce type de bâtiments, en général situé en centre-ville. Cependant, ce régime fiscal a subi des modifications en 2009. La loi Malraux a par ailleurs donné naissance aux secteurs sauvegardés.

Loi Malraux et secteurs sauvegardés
Les années 1960 ont été marquées par le renouveau de l'urbanisme. André Malraux, ministre de la Culture de l'époque, décide alors de créer les secteurs sauvegardés pour assurer la survie et l'esthétisme des quartiers historiques. Grâce à un plan de sauvegarde et de mise en valeur, les secteurs sauvegardés sont alors soumis à des règles d'urbanisme particulières, des mesures de protection pour préserver le patrimoine français. Les secteurs sauvegardés sont situés le plus souvent dans les centres-villes historiques. En plus de la rénovation des bâtiments concernés, ce plan de sauvegarde mise également sur la modernisation des habitations, afin de les rendre conformes aux normes de l'époque, tout en préservant leur esthétisme.

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Loi Malraux avant 2009
La loi Malraux avant 2009 est appelée dispositif "ancien Malraux". Il concerne les déficits qui résultent de dépenses supportées pour des immeubles pour lesquels une demande de permis de construire (ou une déclaration de travaux) a été déposée le 31 décembre 2008 dernier délai. Les propriétaires de bâtiments historiques pouvaient alors bénéficier d'une défiscalisation sur la totalité du montant des travaux de restauration, sans limite de plafond. Suite à ces travaux, une durée de location d'au moins 6 ans était obligatoire, contre 9 aujourd'hui. La location devait être effective 12 mois après la fin de la restauration.
On parle de "nouveau Malraux" pour désigner le dispositif qui s'applique aux dépenses de restauration immobilière effectuées dans des immeubles pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée à partir du 1er janvier 2009. Elles ouvrent droit à une réduction d'impôt sur le revenu.

Investissement en loi Malraux
Les contribuables français désirant faire un investissement dans un bâtiment à rénover en loi Malraux pourront bénéficier d'une réduction d'impôt plus ou moins importante sur le montant des travaux. Le bien doit alors être situé dans un secteur sauvegardé ou dans une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager). Depuis 2009, ce dispositif de défiscalisation s'applique également dans le cadre d'une vente d'immeuble à rénover. Pour bénéficier de ces avantages, la restauration du bâtiment concerné doit être complète et validée par un architecte des Bâtiments de France.

Défiscalisation en loi Malraux
Si le bâtiment bénéficiant de travaux de restauration se situe en secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé, son propriétaire bénéficiera d'une défiscalisation de 30% du montant total des travaux, avec un plafond de 400 000 euros sur 4 ans (et non plus 100 000 euros par an). Si les travaux de rénovation ont lieu en ZPPAUP, seulement 22% du montant total pourra être défiscalisé.
Cette réduction d'impôt sera effective uniquement si la restauration est totale, et si le bâtiment est loué pendant un minimum de 9 ans, à titre de résidence principale s'il s'agit d'un immeuble d'habitation, et ce dans les 12 mois après la fin des travaux. Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal.

Simulation loi Malraux
Grâce à des outils de simulation, il est possible d'optimiser un investissement en loi Malraux. Pour faire ce calcul, les futurs acquéreurs devront entrer dans le simulateur leur situation maritale, le nombre de parts fiscales dont ils bénéficient, leurs revenus annuels et leurs revenus fonciers nets, ainsi que la valeur du bien. L'outil de simulation leur fournira alors le taux d'imposition pour l'année, la tranche marginale d'imposition, les économies d'impôt, l'épargne à réaliser, ainsi que le plafond des niches fiscales.
 
 
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