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Investir dans l'immobilier : où, quand et comment

Fiche pratique
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Investir dans l'immobilier peut s'avérer être un placement intéressant, surtout lorsqu'il s'agit d'un immeuble neuf ou en construction. Un contribuable français a également la possibilité d'acheter un bien à l'étranger. L'Espagne et les Etats-Unis sont des pays attractifs.
 
 
Dernière mise à jour : janvier 2017
 
Comment investir dans l'immobilier ?
Avant d'investir dans l'immobilier, le futur acquéreur devra prendre en compte l'emplacement du bien qu'il convoite. Il devra privilégier un environnement sans vis-à-vis par exemple. Il est nécessaire, avant d'entreprendre les démarches, de se renseigner auprès des services de mairie, concernant d'éventuelles constructions prévues aux alentours de la future propriété. Si l'investissement concerne un bien locatif, il est nécessaire d'investir dans une zone où le marché est attractif. Une zone tendue sera particulièrement appropriée.
Le futur acheteur devra choisir d'investir dans du neuf ou de l'ancien. La fiscalité d'un investissement dans le neuf est plus avantageuse. Ce type de logement est également plus fonctionnel, puisqu'il répond aux normes environnementales et de réglementation thermique. De plus, l'acheteur profitera de frais de notaire réduits, seulement 2% à 3% dans le neuf, contre 6 ou 7% dans l'ancien.
Le choix du mode de financement fait également partie des paramètres à prendre en compte, lors d'un achat immobilier. Il est préférable de contracter un prêt immobilier, même si le futur acquéreur a les moyens de payer comptant.
La surface du bien joue également un rôle dans la décision. Plus celle-ci sera conséquente, plus la somme des loyers perçus sera importante.

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Investir dans l'immobilier sans apport
Un apport constitue une somme d'argent, qui permettra à l'acheteur de financer une partie du bien acquis en liquidités. Elle permet également d'obtenir des prêts immobiliers avantageux, puisqu'elle représente un gage de solvabilité pour les banques et les organismes de crédit. Cependant, il est tout à fait possible d'investir dans un bien immobilier sans un apport préalable. Un investissement dans un logement destiné à la location peut bénéficier d'un prêt sans accord, puisqu'il est possible de le financer grâce aux revenus locatifs perçus. Cependant, le futur acquéreur devra présenter à la banque un projet fiable, ainsi qu'un dossier solide, afin de pouvoir bénéficier de ce prêt. Le bien convoité doit bénéficier de prestations de qualité, et doit être idéalement situé. Ce peut être une résidence de services, comme un EHPAD ou une résidence étudiante par exemple.
Le taux d'endettement du prêt immobilier sans apport sera calculé en fonction des revenus de l'acquéreur et de ses dépenses. Il représente 33% de ses ressources.

Investir dans l'immobilier locatif
Investir dans un bien locatif offre plusieurs avantages, ainsi qu'une fiscalité attractive. Cet achat permet une réduction d'impôt, mais également de se constituer un capital retraite ou un patrimoine. Il constitue également un complément de retraite non négligeable, issu des loyers perçus. Cependant, le futur acquéreur prendra en compte la localisation du bien. Il vérifiera que celui-ci ne se situe pas dans l'une des soixante villes à éviter, en raison d'un marché locatif saturé.
Si l'acheteur décide d'investir dans le neuf, il bénéficiera d'une réduction d'impôt, proposée par la loi Pinel, Censi-Bouvard ou LMNP. Les biens anciens à rénover offrent également une fiscalité avantageuse, surtout s'ils se trouvent dans un secteur sauvegardé.

Investir dans l'immobilier en France
Avant d'investir en France, les futurs acquéreurs devront se renseigner sur les régions où le marché locatif est attractif, c'est-à-dire où la demande est plus forte que l'offre. Ce n'est pas le cas de tous les départements. Il faudra alors privilégier les régions avec une évolution positive de la population, mais également se renseigner sur les prix des loyers. En 2015, il est préférable d'investir dans un logement locatif en Languedoc-Roussillon et en Midi-Pyrénées par exemple. La capitale est également une valeur sûre, puisque la demande est bien supérieure à l'offre. Les régions de villégiature, comme la Côte d'Azur par exemple, sont également des régions de choix pour les investisseurs.

Investir dans l'immobilier à l'étranger
Il est possible, pour tout contribuable résidant en France, d'investir dans l'immobilier à l'étranger. Il est cependant conseillé de privilégier les biens en Europe ou aux Etats-Unis, où les situations politiques et économiques sont prévisibles. De plus, en période de crise, le prix des loyers a tendance à chuter fortement.
Avant d'acquérir un bien immobilier à l'étranger, il faudra passer par plusieurs étapes. Tout d'abord, il est important de vérifier le cadastre. Certains pays rendent compliqué, voire difficile, l'accès à la propriété, réservée aux habitants. Le futur acquéreur devra également connaître le montant des taxes au moment de l'achat.
Il est possible de contracter un prêt immobilier à l'étranger, si le bénéficiaire perçoit un salaire sur place et possède une adresse dans le pays.

Investir dans l'immobilier en Espagne
Investir dans un bien immobilier locatif en Espagne confère de nombreux avantages. Victime de la crise, le pays a subi une baisse importante des prix. C'est également un endroit de villégiature apprécié des touristes internationaux et des locaux, où la demande locative reste forte, pendant toute l'année. Même si Barcelone et Madrid sont des emplacements de choix pour un bien immobilier, le littoral méditerranéen et atlantique constitue un environnement idéal.
Cependant, et même si la qualité des biens est généralement constante, le futur investisseur devra se méfier des annonces aguicheuses. Il pourrait alors opérer un mauvais achat.

Investir dans l'immobilier aux Etats-Unis
La fiscalité américaine permet à l'acquéreur d'amortir, sur 28 ans, une partie du montant de l'investissement. De plus, le montant de l'abattement est calculé sur 80% du prix d'achat. Une autre déduction de 3 900 $ est accordée sur le revenu net à déclarer.
Il faut également préciser que les Etats-Unis proposent des prix immobiliers extrêmement attractifs, depuis la crise des subprimes. Le prix du mètre carré se situe entre 650 et 800 euros, presque deux fois moins onéreux qu'en France.
 
 
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