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Loi Cosse 2017 : définition, logements concernés et plafonds de loyer

Fiche pratique
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Depuis le 1er février 2017, le dispositif "Louer abordable", dit loi Cosse, du nom de la ministre du Logement qui l'a porté, permet aux propriétaires louant un bien à un niveau de loyer abordable pour des ménages modestes d'obtenir une déduction allant de 15 à 85% sur leurs revenus locatifs.
 
 
Dernière mise à jour : juillet 2017
 
Définition
On parle de loi Cosse pour désigner le nouveau dispositif fiscal à destination de tous les propriétaires bailleurs et en particulier à ceux qui remettent des logements peu ou pas loués sur le marché de la location, en vigueur depuis le 1er février 2017. Il a été porté par la ministre du Logement Emmanuelle Cosse par voie d'amendement au projet de loi de finances pour 2017. 
Le principe est le suivant : plus le loyer auquel le propriétaire louera son bien sera modéré dans une ville où il est difficile de se loger, plus l'incitation fiscale sera forte. Il pourra déduire de son revenu de 15% à 70% des loyers perçus. L'incitation fiscale ira même jusqu'à 85% pour les propriétaires qui confieront la gestion de leur bien à une association agréée. Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah (l'Agence nationale de l’habitat), signée au moins pour 6 ans sans travaux et 9 ans si le propriétaire se voit allouer des aides aux travaux, et s'engager à louer son bien pour toute la durée de la convention.

Logements concernés
La loi Cosse s'applique aux logements anciens et récents, avec ou sans travaux, donnés en location nue et à titre de résidence principale pour le locataire, et pour lesquels une convention avec l'Anah a été conclue entre le 1er février 2017 et le 31 décembre 2019. Les revenus locatifs qui en sont issus se trouvent ainsi soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Locataires concernés
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire. Il ne doit pas s'agit d'un ascendant ou d'un descendant. Il ne faut pas non plus que ce soit une personne qui occupe déjà le logement, sauf en cas de renouvellement du contrat de location.

Zones géographiques
Le dispositif, applicable sur l'ensemble du territoire, sera renforcé dans les zones tendues, c’est-à-dire où la demande de logements excède l'offre (voir le zonage applicable à la loi Pinel).
Dans les zones où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements est important, c'est-à-dire les zones A, ABis et B1) la déduction atteint 30% des revenus bruts dans le cadre d'une convention à loyer intermédiaire et 70% dans le cadre d'une convention à loyer social ou très social, les plafonds de loyer à ne pas dépasser étant alors bien plus faibles.
Dans la zone B2, la déduction va de 15 à 30%.
Enfin, si le propriétaire signe un mandat de gestion avec une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé en vue de louer son bien à des ménages précaires, la déduction fiscale s'élève à 85%, quelle que soit la zone géographique dans laquelle le logement se situe.

Plafonds de loyer
Le décret définissant les plafonds de loyer à ne pas dépasser en 2017 pour profiter de la loi Cosse n'a pas encore été publié. Pour mémoire, les plafonds de loyer applicables en 2016 étaient les suivants (en euro/mètre carré et par mois) :
  Zones A bis et A Zones B1-B2 Zone C
 Loyer intermédiaire 16,83 - 12,50 10,07 - 8,75 8,75
 Loyer social 6,63 6,02 5,40
 Loyer très social 6,27 5,85 5,21
Justine Gay
 
 
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