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Location meublée 2017 : contrat, fiscalité et préavis

Fiche pratique
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Prisée des étudiants ou les personnes cherchant un pied-à-terre professionnel, la location meublée peut permettre de louer plus cher. Il faut toutefois savoir que ce type de bail a ses spécificités concernant le bail, mais aussi le préavis ou la fiscalité.
 
 
Dernière mise à jour : mai 2017
 
Définition location meublée
La location meublée est le fait de donner à bail un logement suffisamment équipé pour en permettre l'habitation avec un niveau de confort convenable.
Un décret paru au Journal Officiel du 5 août 2015 dresse la liste des équipements que doit au minimum comporter un logement qui se prétend être meublé. Il s'agit de :
- Une literie avec couette ou couverture
- Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces faisant office de chambre à coucher
- Des plaques de cuisson
- Un four classique ou un four à micro-ondes
- Un réfrigérateur ainsi qu'un congélateur distinct ou, a minima, un réfrigérateur avec un compartiment offrant une température inférieure ou égale à 6 °C
- La vaisselle nécessaire à la restauration dans le logement
- Une table ainsi que des sièges
- Des étagères de rangement
- Des luminaires
- Enfin, du matériel permettant l'entretien ménager du logement et adapté aux caractéristiques de celui-ci.
Jusqu'en 2015, la jurisprudence prévalait. La cour d'appel de Paris avait, par exemple, jugé qu'un logement ne pouvait être qualifié de meublé s'il ne contenait ni table ni lit (arrêt du 22 février 2001). 

Contrat de location meublée
Pour les baux signés depuis août 2015, la rédaction doit être conforme au contrat de location type (modèle Alur). Ce contrat de location type figure en annexe 1 du décret du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Le contrat de location doit faire l'objet d'un document écrit rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, colocataires, caution solidaire...). Il doit nécessairement s'accompagner d'une notice d’infirmation destinée au(x) locataire(s), d'un état des lieux, d'un inventaire précis et détaillé du mobilier, d'un dossier concernant les diagnostics immobiliers réalisés, d'une grille de vétusté si le propriétaire et le locataire ont convenu d'en appliquer une, ce qui est possible pour les baux signés à compter du 1er avril 2016.

Fiscalité de la location meublée
Les locations meublées peuvent faire l'objet d'une fiscalité spécifique qui est en principe avantageuse pour le propriétaire-bailleur. Ce dernier peut opter entre le régime du micro-BIC ou le régime réel simplifié lorsque les revenus tirés de la location sont inférieurs à 33 100 euros (au-delà le régime réel simplifié s'applique automatiquement).
S'il choisit le régime réel simplifié, le contribuable devra alors calculer son revenu net imposable en déduisant les frais et charges de ses revenus. S'il choisit le micro-BIC, en revanche, il ne pourra pas déduire les charges. En revanche, son bénéfice imposable sera déterminer en diminuant les recettes perçues d'un abattement forfaitaire de 50%. Il faut donc procéder à une simulation de l'impôt sur le revenu pour prendre la bonne décision. 

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Location meublée : quel préavis
Un locataire en location meublée est soumis à un préavis de location de 1 mois seulement contre 3 mois pour les logements vides. Pour les baux signés à compter du 27 mars 2014, la demande de congé du locataire (ou dédit) doit obligatoirement être donnée par lettre recommandée avec avis de réception.

Location meublée et SCI
La constitution d'une Société civile immobilière est un mode d'exploitation courant des biens immobiliers. Concernant la location meublée d'un bien détenu par une telle structure, il faut connaître quelques particularités fiscales.
En principe, une SCI est assujettie à l'impôt sur le revenu directement dans le revenu des associés. Dans ce cas, la société est transparente et les bénéfices vont être soumis au barème progressif de l'impôt des particuliers. Cette règle se justifie par le fait que la SCI a une activité civile.
Or, au regard du droit français, la location meublée est une activité commerciale lorsqu'elle est exercée à titre habituel.
Dès lors, une SCI qui donne à bail un logement meublé devra se soumettre à l'impôt sur les sociétés (IS) concernant les revenus dégagés dudit logement. Les revenus locatifs sont alors perçus comme un chiffre d'affaires duquel sont déduites les charges d'exploitation. Sur le résultat, un taux d'imposition s’applique. Il est de 15% jusqu'à 38 120 euros de bénéfices et de 33,33 % au-delà.

Location meublée non professionnelle
Pour qu'une personne soit considérée comme loueur meublé non professionnel (LMNP), ses revenus ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an et ne pas constituer plus de la moitié des revenus du ménage. Ils sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC.
 
 
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