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Encadrement des loyers : tout savoir sur la réglementation

Fiche pratique
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L'encadrement des loyers permet de limiter l'augmentation des loyers des logements remis en location ou révisés en fin de contrat de location. Ce dispositif ne s'applique qu'à certaines villes où les prix des biens loués sont excessivement élevés.
 
 
Dernière mise à jour : décembre 2016
 

Définition encadrement des loyers
L'encadrement des loyers est un dispositif permettant de limiter les hausses de loyer, que celles-ci soient dues à des révisions de loyer lors des renouvellements de baux ou à la remise en location des biens. Cette réglementation concerne les communes situées en zone dite tendue, c’est-à-dire celles dans lesquelles la taxe sur les logements vacants s'applique. Dans ces villes, la demande de logements est telle que les biens sont loués à des prix élevés.
Comment ça marche ? Les loyers des logements mis en location ne peuvent dépasser un loyer de référence. Ce dernier est fixé par un arrêté préfectoral, grâce aux données produites par les observatoires des loyers créés localement, majoré de 20%. Une exception existe lorsque le bien dispose de "certaines caractéristiques de localisation ou de confort" : le bailleur peut alors déterminer un loyer supérieur au loyer de référence majoré de 20% en appliquant un complément de loyer. Les montants des loyers de référence s'appliquent du 1er août 2016 au 31 juillet 2017.


Loi sur l'encadrement des loyers
L'encadrement des loyers est une des mesures phares de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur. Un décret en application de celle-ci a été pris le 10 juin 2015.


Décret sur l'encadrement des loyers
Le décret n°2015-650 du 10 juin 2015, adopté en application de la loi Alur, définit les conditions de mise en place du dispositif d'encadrement des loyers. Mais leur application nécessite au préalable la publication d'un arrêté déterminant les montants des loyers de référence dans chaque ville concernée. Pour l'heure, Paris est la seule ville dans laquelle un arrêté soit sorti.


Encadrement et montant maximum des loyers
Dans chaque ville, un observatoire des loyers, créé spécialement pour l'occasion, doit produire les données permettant la publication d'un arrêté préfectoral fixant les montants des loyers plafond. A Paris, c'est l'Olap, l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne, qui s'en est chargé. Il devrait également recevoir un agrément du ministère du Logement d'ici l'été 2016 lui permettant de calculer les loyers de référence dans les 400 communes de l'agglomération parisienne, où l'encadrement des loyers devrait entrer en vigueur d’ici fin 2018.
Le décret du 10 juin 2015, cité plus haut, précise notamment les caractéristiques à prendre en compte pour la fixation des loyers de référence. Parmi elles figurent le type de location (s'il s'agit d'une location meublée ou d'une location vide), le nombre de pièces, la localisation du bien, ainsi que la période de construction de l'immeuble dans lequel il se trouve.


Logements concernés par l'encadrement des loyers
Les logements concernés par l'encadrement des loyers sont les logements loués vides ou en location meublée appartenant au secteur privé. Ils doivent être situés dans certaines communes où le montant des loyers est considéré comme très élevé.


Villes concernées par l'encadrement des loyers
Comme le prévoyait la loi Alur, l'encadrement des loyers devait concerner 28 agglomérations. A l'été 2014, Manuel Valls avait finalement renoncé à cette mesure phare de la loi Duflot pour n'appliquer le dispositif qu'à Paris. Ce jeudi 30 juin 2016, la ministre du Logement Emmanuelle Cosse a annoncé que la petite couronne parisienne serait elle aussi concernée par cette disposition à compter de 2018, soit 412 communes au total. A noter également que l'encadrement des loyers devrait entrer en vigueur à Lille fin 2016.


Encadrement des loyers et remise en location
La détermination du loyer à l'occasion d'une remise en location d'un logement est encadrée différemment selon la localisation de celui-ci.
S'il se situe à Paris, l'augmentation du loyer lors de la remise en location du bien est limitée à l'évolution de l'indice des loyers. A moins que des travaux aient été effectués après le départ de l'ancien locataire ou que le précédent loyer ait été largement sous-évalué. Dans tous les cas, pour les logements loués à compter du 1er août 2015, le montant du loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré déterminé par arrêté préfectoral.
Si le logement se situe ailleurs qu'à Paris, le bailleur peut généralement déterminer librement le montant du loyer.


Encadrement des loyers et renouvellement de bail
A l'occasion du renouvellement du contrat de location, le loyer peut être révisé à la hausse dans certaines conditions. Le bailleur doit notamment faire une proposition au locataire, et ce dans un certain délai (au moins 6 mois avant la fin du bail). A Paris, avec le dispositif d'encadrement des loyers, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer si le montant qui figure dans le contrat de location dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de proposition de réévaluation.

 
 
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