Pinel : la réduction d'impôt s'arrête en 2024

Pinel : la réduction d'impôt s'arrête en 2024 PINEL 2023. Le gouvernement compte mettre fin au dispositif Pinel et Pinel plus dès 2024. Ce dispositif immobilier permet à des particuliers de bénéficier d'une réduction d'impôt s'ils achètent un logement neuf ou ancien pour le mettre en location. Les locataires profitent également d'un loyer plafonné inférieur au reste du marché.

[Mise à jour du samedi 17 juin 2023 à 07h00] Le glas sonne pour le dispositif Pinel. Afin de financer son "plan logement" pour relancer la construction de logements neufs dans le parc immobilier français, le gouvernement doit faire des économies. Pour cela l'exécutif prévoit de mettre des coups de rabots dans des dispositifs jugés "coûteux et pas assez efficaces". Parmi les mesures ciblées : le Pinel et le Pinel +. La première ministre Elisabeth Borne a indiqué que le dispositif ne sera pas prolongé au delà du 31 décembre 2024. En clair, à compter du 1er janvier 2025, vous ne pourrez plus bénéficier du Pinel. Toutefois si vous avez déjà souscrit à un tel dispositif d'investissement pour 6 ans, 9 ans ou 12 ans, vous pourrez toujours profiter de la réduction d'impôt qu'il offre jusqu'à la fin de sa validité. Toutefois, pour obtenir cette déduction fiscale, les investisseurs en Pinel doivent pratiquer dans leur logements mis en location des loyers inférieurs de 15% par rapport au reste du marché. Pour l'année 2023, les nouveaux plafonds de loyer ont été dévoilés dans le Bofip (bulletin officiel des finances publiques) du 8 juin dernier.

Quel est le principe de la loi Pinel ?

Le dispositif d'investissement locatif Pinel permet aux propriétaires de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu s'ils achètent un logement neuf ou réhabilité afin de le mettre en location pour au moins 6 ans. L'opération d'achat doit être conclue entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Pour être éligible au Pinel, le bien immobilier doit également se trouver dans une zone où la demande de logement est plus forte que l'offre. Le Pinel est destiné exclusivement aux logements faisant partie d'un bâtiment où se trouvent plusieurs habitations (résidences ou immeubles). Les maisons individuelles sont donc exclues de la loi Pinel, sauf celles dont la date du dépôt de demande de permis de construire est antérieure au 1er janvier 2021. Les critères du dispositif Pinel ont changé depuis le 1er janvier 2023 entrainant une diminution de l'avantage fiscal destiné aux propriétaires. La réduction d'impôt offerte par le Pinel est de 10,5% pour un engagement de location sur 6 ans, 15% pour un engagement sur 9 ans et 17,5% pour un engagement sur 12 ans.

Taux de l'avantage fiscal accordé dans le cadre du Pinel
Engagement de location 2021 - 2022 En 2023 En 2024
Période initiale de 6 ans 12% 10,5% 9%
1re prolongation de 3 ans 6% 4,5% 3%
2e prolongation de 3 ans 3% 2,5% 2%
Période initiale de 9 ans 18% 15% 12%
Prolongation de 3 ans 3% 2,5% 2%

Pinel plus : quel nouveau dispositif vient compléter la loi Pinel en 2023 ?

Le dispositif Pinel plus (on peut aussi écrire Pinel +) offre un avantage fiscal plus intéressant que le Pinel classique. La réduction d'impôt offerte pour une mise en location du logement sur 12 ans est de 21%. En contrepartie, le Pinel plus ne s'applique que si le logement neuf acheté par le propriétaire répond à certains critères très stricts définis par un décret en date du 17 mars 2022. Voici les normes Pinel + :

  • Pour un logement acquis en 2023 ou 2024, résultant d'une construction, l'étiquette A du DPE doit être atteinte.
  • Pour un logement acquis en 2023 ou 2024, résultant d'une construction, l'étiquette A ou B du DPE doit être atteinte.
  • Le logement doit garantir une performance énergétique supérieure à la réglementation en vigueur (RE 2020).
  • Le logement doit se situer dans un quartier prioritaire de la ville.
  • Le logement doit posséder un espace extérieur privatif (terrasse, jardin, balcon).
  • Le logement doit avoir une surface habitable minimale en fonction de nombre de pièces : 28 m² pour un appartement d'une pièce (T1), 45 m² pour un appartement de deux-pièces (T2), 62 m² pour un appartement de trois pièces (T3)...
  • A partir du T3, l'existence d'une ouverture sur deux orientations différentes minimum est obligatoire.

Pinel : quelle réduction d'impôt dans les départements d'Outre-Mer ?

Le dispositif Pinel présente des taux plus avantageux lorsque le bien immobilier est situé dans les départements d'Outre-mer. Néanmoins, là encore, la réduction d'impôt est moins importante en 2023 et en 2024 :

En 2023

  • De 23% à 21,5% pour un engagement de location sur 6 ans
  • De 29% à 26% pour un engagement de location sur 9 ans
  • De 32% à 28,5% pour un engagement de location sur 12 ans

En 2024

  • De 21,5% à 20% pour un engagement de location sur 6 ans
  • De 26% à 23% pour un engagement de location sur 9 ans
  • De 28,5% à 25% pour un engagement de location sur 12 ans

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Pinel ?

Pour se voir accorder l'avantage fiscal auquel donne accès la loi Pinel, les propriétaires doivent s'engager à louer le bien (pas en location meublée), à usage d'habitation principale, pendant au moins six ans et à un tarif inférieur d'environ 20% au prix du marché. C'est une version assouplie du dispositif Duflot, qu'il remplace. La durée d'engagement minimale, notamment, a été abaissée et le bailleur peut, depuis le 1er janvier 2015, louer le logement en question à son enfant, à condition que celui-ci ne fasse pas partie de son foyer fiscal.

Zone A, A bis, B1... quels logement sont éligibles au Pinel 2023 ?

Pour être éligible au dispositif d'investissement locatif Pinel, le logement doit se trouver dans une zone de tension immobilière, c'est-à-dire une zone où il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande. Il doit donc se situer en zones A (zone A bis comprise) et B1 (voir le tableau-ci-dessous). Cette terminologie est celle du zonage A/B/C, qui découpe le territoire français en 5 zones.

Zone... Comprend...
A bis Paris, 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d'Oise
A Agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d'Azur, la partie française de l'agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés comme Chamonix-Mont-Blanc, La Clusaz, Les Gets, Megève, ou Morzine
B1 Certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères et les Dom, comme Saintes-Maries-de-la-Mer, Trouville-sur-Mer ou Lecci.
B2 Villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne de Paris non située en zone A bis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés et communes de Corse non situées en zones A ou B1
C Reste du territoire

Outre le fait d'être situé en zone A, A bis ou B1, le logement pour lequel la réduction d'impôt Pinel est sollicitée doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'achat : 

  • Réglementation thermique RT 2012 ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013 pour les logements neufs ou à construire
  • Label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009, en cas de logement nécessitant des travaux.

A noter qu'en Bretagne, depuis le 1er avril 2020, dans le cadre d'une expérimentation, le Pinel est réservé à des logements situés dans des zones spécifiques définies par le préfet de la région.

Quel est le plafond de revenus pour bénéficier du Pinel 2023 ?

La location en loi Pinel doit respecter certaines conditions. Les revenus du locataire doivent notamment être inférieurs à un plafond, fixé en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le logement et de la composition du foyer, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes.

  Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
Personne seule 41 855 € 41 855 € 34 115 € 30 704 €
Couple 62 555 € 62 555 € 45 558 € 41 001 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 82 002 € 75 194 € 54 785 € 49 307 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 97 904 € 90 070 € 66 139 € 59 526 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 116 487 € 106 627 € 77 805 € 70 025 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 131 078 € 119 897 € 87 685 € 78 917 €
Majoration par personne à charge supplémentaire 14 603 € 13 369 € 9 782 € 8 801 €

Quel loyer pour un Pinel ?

Les propriétaires doivent également respecter les plafonds de loyer mensuel définis en fonction du zonage et révisés chaque année au 1er janvier. Le tableau ci-dessous les détaille pour les taux conclus en 2023.

  Zone A bis Zone A Zone B1  Zone B2 (sur agrément préfectoral)
Plafond de loyer 18,25 € / m² 13,56 €/ m² 10,93 € / m² 9,50 € / m²

Comment calculer le loyer d'un logement Pinel ?

Le montant du loyer d'un logement éligible au dispositif Pinel varie en fonction de la surface utile du logement. Cette dernière appelée S, correspond à la surface habitable du logement ainsi que 50% de la superficie des balcons ou terrasses s'il y en a. Afin de calculer le loyer d'une habitation éligible au Pinel, il faut également calculer un coefficient multiplicateur : à savoir, 0,7 + 19/S. Ainsi, pour obtenir le loyer d'une habitation Pinel il faut appliquer la formule suivante : surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de votre zone.

Peut-on faire une simulation du dispositif Pinel ?

Les paramètres à prendre en compte pour réaliser un investissement en loi Pinel sont nombreux. Aussi, le ministère de la Cohésion des territoires a mis en ligne un outil de simulation sur son site Internet permettant à l'investisseur potentiel de vérifier si sa commune est éligible au dispositif, de calculer le loyer maximum auquel il pourrait louer son logement, de connaître la limite de revenus à ne pas dépasser pour ses futurs locataires et le montant de la réduction d'impôt à laquelle il aurait droit. Il faut pour cela renseigner la région, le département ainsi que la commune dans lesquels se situe le projet d'investissement, la date de réalisation de ce dernier, la superficie du logement ainsi que le montant de l'acquisition.

Quels sont les inconvénients de la loi Pinel ?

La réduction d'impôt est calculée sur le prix d'achat du logement dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré. A noter que ce type d'investissements est plafonné à 2 logements par an par propriétaire. Le montant de la réduction d'impôt est également plafonné à 10 000 euros dans le cadre du plafonnement global à 10 000 euros des niches fiscales.

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