L’encadrement des loyers : où en est-on six mois après ?

La nouvelle loi s’applique aux locations de biens immobiliers du secteur privé, meublées ou non, pour tout contrat de location à usage d’habitation conclu à partir du 1er août 2015.

En pratique, un arrêté préfectoral donne un loyer de référence par mètre carré habitable, par arrondissement et par quartier, en fonction de la catégorie de logement et de la date de construction. La loi prévoit que ce loyer de référence puisse être majoré (ou minoré) de 20%.

Trois motifs de déplafonnement sont toutefois prévus par la loi. Elles permettent au bailleur de réévaluer le montant du loyer s’il a fait réaliser des travaux d’amélioration, des travaux de mise en conformité avec les normes de décence, et en cas de sous-évaluation du loyer appliqué au précédent locataire.

• Les réactions des propriétaires

Si les critères listés ci-dessus sont clairement établis par le décret d’application du 10 juin 2015, la notion de complément de loyer l’est beaucoup moins. En effet, la loi permet au propriétaire d’exiger de son locataire une somme supplémentaire justifiée par une "prestation déterminante", en termes de confort ou de situation (vue, terrasse…).

De nombreux propriétaires jouent donc sur l’ambiguïté de la notion pour mettre en avant des prestations comme des équipements ou des services dans les parties privatives ou les parties communes et demander un complément de loyer leur permettant de toucher un loyer similaire à celui demandé avant le 1er août 2015.

Cette situation persiste malgré le Code de déontologie des professionnels de l’immobilier mis en place par la loi Alur au 1er septembre 2015. Ce Code soumettant les agents immobiliers à exercer leur profession avec "conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité" n’empêche pas de constater les effets pervers de la mesure.

Car certains propriétaires ont pu décider de retirer leur bien de la location afin soit de le mettre en vente, soit de le proposer à la location saisonnière au prix de son choix, s’il s’agit d’une location meublée.

D’autres ont effectué des travaux afin de transformer leur bien pour pouvoir le proposer à un loyer supérieur. Le loyer de référence pour un studio étant plus élevé que celui d’un deux pièces, l’abattage d’une cloison ou le réaménagement de la disposition intérieure permet ainsi de contourner le plafonnement.

Pourquoi l’efficacité du dispositif s’avère-t-elle si limitée ?

Dans les faits, la loi n’est pas uniformément respectée, les propriétaires continuant d’offrir à Paris des biens à la location pour un loyer dépassant le loyer de référence maximum autorisé. Cela s’explique par une demande de logements toujours aussi forte couplée à un système de sanction peu contraignant.

Que faire en présence d’une offre dont le loyer ne respecte pas les prescriptions législatives ?

Soit le candidat à la location signale le dépassement au bailleur, mettant en péril la conclusion du bail, soit le locataire conteste le prix du loyer après avoir signé le contrat de bail en saisissant la Commission de conciliation. Il la saisit gratuitement par lettre recommandée ou courrier électronique avec accusé de réception en respectant certains délais (à titre d’exemple, 3 mois à compter de la signature du bail pour un litige relatif à un complément de loyer).

Les solutions de la Commission de conciliation ne sont cependant pas contraignantes car cet organisme public n’est pas une juridiction. Son travail se limite à chercher un accord amiable entre le bailleur et le locataire. A défaut d’accord, elle émet un avis de non-conciliation et le locataire pourra en dernier lieu agir devant le Tribunal d’instance. Entre le 1er aout 2015 et le 15 janvier 2016, elle n’a été saisie qu’à vingt-huit reprises. 

Il est important de préciser que le projet de loi initial visait à encadrer les loyers dans vingt-huit agglomérations. La version définitive du dispositif parisien est donc purement expérimentale, même si des villes comme Lille ou Besançon souhaitent rapidement implanter un dispositif similaire malgré la résistance des réseaux d’agents immobiliers.

Pour autant, l’encadrement des loyers prévu pour début 2016 à Lille, 4e grande ville la plus chère de France, n’a toujours pas vu le jour.