Bail commercial : 3 6 9, précaire... Tout savoir
Le bail commercial est un contrat conclu entre le propriétaire d'un local commercial et un locataire qui l'occupe dans le cadre d'une activité commerciale.
Un bail commercial est un contrat qui unit le propriétaire d'un local et un locataire qui l'occupe dans le cadre d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale. L'objet du bail commercial doit être nécessairement un lieu clos ou un immeuble et les locaux accessoires nécessaires à son utilisation. Afin de bénéficier d'un bail commercial, le locataire doit être inscrit au registre des commerces et des sociétés pour les commerçants et les industriels ou au répertoire des métiers pour les artisans. L'activité exercée dans le local doit être réelle, c'est-à-dire qu'elle doit générer de la clientèle et être autonome dans son fonctionnement. Les franchises peuvent également souscrire un bail commercial. De plus, le local commercial doit permettre d'exploiter un fonds de commerce.
Le montant initial du loyer est fixé librement par le propriétaire dudit local commercial, mais la révision du loyer est strictement encadrée par le Code du commerce. En règle générale, on ajoute à la valeur locative du lieu, sa destination, son état et toutes les caractéristiques pouvant participer au fixement du loyer. Le montant du loyer peut être revu à la fin de chaque période de 3 ans. L'augmentation ne peut normalement pas être supérieure à la variation de l'indice des loyers commerciaux publié par l'Insee, sauf si l'une des deux parties réussit à prouver qu'une variation (dans un sens ou dans l'autre) est justifiée.
Qu'est-ce qu'un bail commercial 3 6 9 ?
Le bail commercial "classique" est également appelé "bail commercial 3 6 9" puisqu'il est possible de le résilier tous les 3 ans, 6 ans ou 9 ans. Il s'agit du type de bail commercial le plus utilisé, dans le cas d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il est possible de fixer une durée supérieure à 9 ans, mais celle-ci doit être prise en accord avec le bailleur. Néanmoins, la durée d'un bail commercial ne peut pas excéder 12 ans.
Le bail commercial 3 6 9 ne s'achève pas automatiquement à la fin du contrat (excepté si une clause le prévoit) puisqu'il est reconduit tacitement : il poursuit ses effets pour une durée indéterminée. Afin de rompre un contrat de bail commercial, le locataire doit informer son bailleur par voie d'huissier de justice.
Qu'est-ce qu'un bail précaire ?
Le bail précaire (ou bail dérogatoire) est un contrat de courte durée pour louer des locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanale. Le propriétaire et le locataire ne sont pas tenus de signer un contrat de bail sur une longue période. Le bail précaire n'est pas soumis aux règles applicables aux baux commerciaux. Afin de conclure un bail précaire, il est nécessaire de remplir trois conditions :
- La durée ne doit pas dépasser 3 ans
- Le bailleur et le locataire doivent avoir manifesté leur intention de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux via une clause dans le contrat
- Le bail précaire est conclu lors de l'entrée dans le local commercial
Le bail précaire ne permet pas au locataire de profiter du droit de renouvellement ou de l'indemnité d'éviction. Il doit quitter les lieux dès la fin du bail. Le locataire doit également payer son loyer jusqu'à la fin du bail précaire même s'il décide de quitter le local avant la date de fin de contrat.
Quelle est la durée d'un bail commercial ?
Mis à part les baux précaires dérogatoires, les baux commerciaux ont une durée minimum de 9 ans. Le contrat peut fixer une durée supérieure, mais en aucun cas inférieure. Le locataire peut quitter le local commercial à la fin de chaque période de 3 ans. Il doit faire part de sa décision au propriétaire au moins 6 mois avant la date prévue via un huissier.
Pour le propriétaire, il est beaucoup plus compliqué de résilier un bail commercial. D'une part, il doit attendre la fin du bail commercial. À la fin de l'échéance, il peut décider de ne pas le renouveler, mais dans ce cas il doit payer une indemnité d'éviction au locataire pour le préjudice subi. Le montant de cette indemnité peut être très élevé. Cependant, certaines situations peuvent conduire à ne pas renouveler le bail commercial sans payer d'indemnité d'éviction comme l'état de l'immeuble si celui-ci a été reconnu par un arrêté préfectoral. En cas de mise en demeure signifiée par un huissier, le bailleur peut mettre fin au contrat.
En outre, il peut choisir de ne pas renouveler le bail commercial afin d'y habiter ou d'y loger son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. Pour cela, ces derniers doivent se trouver sans logement au moment de la reprise du local. Enfin, s'il décide d'engager des travaux nécessitant l'évacuation du logement, le bailleur doit payer une indemnité.
Comment renouveler un bail commercial ?
L'échéance d'un bail commercial ne signifie pas automatiquement sa rupture : le bail commercial peut être rompu par le bailleur ou le locataire, être renouvelé ou être reconduit de manière tacite en cas d'inaction de la part des deux parties. La demande de renouvellement d'un bail commercial peut être effectuée par le bailleur ou le locataire.
Le locataire et propriétaire du fonds de commerce bénéficient du renouvellement du bail commercial à la fin du contrat. Néanmoins, il est nécessaire de respecter certaines conditions pour profiter d'un renouvellement du bail commercial.
- Le fonds de commerce doit être exploité de manière effective dans les locaux
- Le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce
- Le locataire doit être immatriculé au registre des commerces et des sociétés ou au répertoire des métiers
- Le fonds de commerce doit être exploité depuis 3 ans, minimum
Le locataire qui respecte toutes les conditions ci-dessus a la possibilité de demander – par voie d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception – le renouvellement du bail commercial dans les 6 mois avant la fin du contrat. Le propriétaire a le droit de refuser la demande de renouvellement, mais dans ce cas-là, il doit indiquer les motifs du refus ou proposer une indemnité d'éviction.
Le bailleur a également la possibilité de proposer un congé avec offre de renouvellement du bail commercial à son locataire. À ce moment-là, le bailleur fixe le montant du nouveau loyer. Le locataire a la possibilité d'accepter ou refuser l'offre de renouvellement du propriétaire. Il peut également accepter l'offre de renouvellement, mais refuser le montant du nouveau loyer. Si le locataire refuse l'offre de renouvellement, il ne pourra pas bénéficier d'une indemnité d'éviction.
Qu'est-ce qu'une reconduction tacite ?
Lorsque le bail commercial arrive à son échéance, il est reconduit de manière tacite si le propriétaire-bailleur et le locataire n'ont proposé aucun congé ou demande de renouvellement dans les délais légaux. La reconduction tacite d'un bail commercial n'entraîne pas la rédaction d'un nouveau bail commercial : l'ancien bail est simplement prolongé pour une durée indéterminée.
Le propriétaire et le locataire doivent continuer à appliquer les clauses prévues dans le contrat de bail.
Comment résilier un bail commercial ?
Afin de résilier son bail commercial, le locataire doit donner son congé au propriétaire du local commercial 6 mois avant la date d'échéance du contrat de bail. La demande de congé doit être effectuée par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Grâce à la conclusion d'un bail 3 6 9, la résiliation du bail commercial peut intervenir à la fin de chaque période triennale, c'est-à-dire tous les 3 ans.
En cas de manquement à ses obligations de la part du propriétaire, le locataire a le droit de mettre fin au contrat de bail à tout moment. Il est également possible de résilier un bail commercial hors des périodes triennales en cas d'invalidité ou départ à la retraite, mais le locataire doit tout de même respecter la période de préavis de 6 mois.
Le propriétaire peut également résilier le bail commercial, mais les conditions de résiliation sont un peu plus difficiles puisque le bail commercial est censé protéger davantage le locataire. Le propriétaire doit émettre un acte d'huissier et préciser les motifs de la résiliation. En cas de résiliation du bail commercial de la part du propriétaire, celui-ci doit verser une indemnité d'éviction, excepté sous certaines conditions.