Crise immobilière aux Pays-Bas

Le marché néerlandais de l’immobilier est dans le pot au noir. Les prix des logements sont en baisse d’environ 16 % par rapport au sommet atteint en 2008 avant la crise. Une situation qui pèse sur la consommation des ménages et la croissance du PIB.

Le marché néerlandais de l’immobilier est dans le pot au noir. Les prix des logements sont en baisse d’environ 16 % par rapport au sommet atteint en 2008 avant la crise. Une situation qui pèse sur la consommation des ménages et la croissance du PIB. Après avoir étudié à plusieurs reprises le secteur immobilier surtout du point de vue des ménages (1), nous nous pencherons cette fois sur les conséquences pour le secteur bancaire.

Le taux de défaillance est resté remarquablement bas

Avec la chute des prix de l’immobilier, les risques relatifs au crédit hypothécaire sont allés en augmentant dans le secteur bancaire. Selon des estimations, 25 % des détenteurs de crédits immobiliers sont « sous l’eau » ; autrement dit, leur dette est supérieure à la valeur du bien de sorte qu’en cas de saisie, la banque pourrait ne pas être totalement remboursée. Cependant, malgré un contexte économique défavorable, les prêts en souffrance se maintiennent à un niveau relativement bas par rapport à d’autres pays.
Selon le Bureau de la registration des crédits (BKR), les arriérés de paiement supérieurs à 120 jours au titre des prêts hypothécaires sont passés à 82 000 en avril 2013, soit 1,6 % de l’ensemble des propriétaires.

 
Le faible niveau des défaillances malgré un contexte économique défavorable s’explique par plusieurs facteurs.
Premièrement, nombre de détenteurs de prêts hypothécaires « submergés » par leur dette disposent néanmoins d’une épargne suffisante pour en rembourser au moins une partie.
Deuxièmement, contrairement à la situation qui prévaut aux États-Unis, l’établissement de crédit peut pleinement se retourner contre l’emprunteur. En cas de vente du bien à un montant inférieur à l’encours du prêt, l’emprunteur est tenu au remboursement de la dette résiduelle. Compte tenu des mesures onéreuses liées à l’application de la loi néerlandaise sur les faillites personnelles, les détenteurs de prêts hypothécaires ont tout intérêt à ne pas se mettre dans une telle situation.



Selon le Bureau central des statistiques, le nombre de faillites personnelles a reflué en 2012. Mais cela ne signifie pas pour autant que les difficultés de paiement aient diminué. Le Bureau des statistiques attribue en effet cette évolution aux efforts menés par les autorités locales et les banques pour aider les emprunteurs en difficulté à sortir de la spirale de la dette. Troisièmement, malgré la hausse du chômage, beaucoup de foyers comptent plusieurs sources de revenus. Enfin, les propriétaires n’ont guère d’alternative en raison de la pénurie des logements locatifs, en particulier pour les personnes qui perçoivent un revenu supérieur au plafond fixé pour l’accès à un logement social (34 000 EUR en 2013).
 
Selon une étude réalisée par l’agence de notation Fitch, la performance des portefeuilles de prêts immobiliers des banques néerlandaises reste assez solide malgré une certaine détérioration (2). Rabobank, leader du marché, note que 0,6 % seulement de ses prêts hypothécaires présentaient un arriéré de plus de 90 jours en 2012. Pour les deux autres acteurs majeurs du secteur bancaire, ABN Amro et ING, ce pourcentage est supérieur à 1 % et à 0,7 %, respectivement. Comme le fait observer Fitch, le marché néerlandais du crédit immobilier reste parmi ceux dont le taux de défaillances est le plus faible (3).
 
Le risque pour les banques est limité compte tenu de l’existence du  Fonds national de garantie (NHG). En 2011 et 2012 environ 80% des primo-acquéreurs ont souscrit un prêt immobilier assorti de la garantie NHG. La part de marché correspondante a considérablement augmenté depuis que le montant des prêts admissibles à la garantie a été porté à 350 000 euros (septembre 2009). Pour bénéficier de cette garantie, l’emprunteur verse une commission unique, fixée à 0,85 % du montant du prêt en 2013. En échange, il obtient une remise sur le taux d’intérêt comprise entre 30 et 60 points de base. Ces dernières années, les demandes introduites auprès du Fonds de garantie ont augmenté. En 2012, le nombre de demandes ayant reçu une suite favorable était de 3 166 contre 1 802 en 2011. Près de 50 % des ventes forcées sont liées à des divorces. Le chômage représente 20 % des cas, un niveau relativement faible compte tenu de la détérioration du marché du travail. Cependant, comme nous le soulignons plus haut, les établissements qui accordent des prêts immobiliers évitent souvent de recourir à la garantie en modifiant les conditions du prêt, une évolution facilitée par la baisse des taux d’intérêt. Le montant moyen par demande reste limité, soit 34 735 euros en 2012. Une nouvelle hausse est attendue en 2013 mais le fonds de garantie devrait rester approximativement au même niveau (786 millions euros à fin 2012) grâce à une augmentation des prélèvements. Comme le NHG est adossé à l’Etat néerlandais, le Fond de garantie de l'accès à la propriété (WEW) qui garantit les prêts est notée AAA.

Les taux d’intérêt sont restés relativement élevés

Ces deux dernières années, les taux d’intérêt ont considérablement baissé dans les pays de l’OCDE. De février 2010 à février 2013, le taux d’intérêt de l’emprunt d’Etat néerlandais de référence (DSL) à 10 ans a reculé de 150 pb à 1,8 % à peine. Un repli que ne reflètent pas les taux des prêts immobiliers, en baisse de 20 pb seulement. De plus, comme le confirment les données de la BCE, les taux hypothécaires néerlandais sont restés relativement élevés par rapport à d’autres grandes économies de la région (Allemagne et France) (voir graphique 3). Depuis début 2011 en particulier, l’écart avec ces pays n’a cessé de se creuser pour atteindre environ 60 points de base en février 2013, une situation dont l’impact sur les prix de l’immobilier n’est pas négligeable. D’après des estimations du FMI en particulier, une hausse des taux d’intérêt de 100 points de base se traduit en effet par une chute de 5 % des prix de l’immobilier (4)


Cet écart n’a pas laissé les autorités indifférentes et l’organisme néerlandais en charge de la concurrence (ACM) a même procédé à une enquête. Trois facteurs liés entre eux pourraient être à l’origine d’une telle situation : le ratio élevé des prêts sur dépôts, l’absence de concurrence sur le marché néerlandais du crédit immobilier et les limitations de capacités.
 
La Banque centrale des Pays-Bas (DNB) a, pour sa part, mis l’accent sur la prépondérance des prêts par rapport aux dépôts aux Pays-Bas. A la fin 2012, ce ratio s’établissait à 1,83, chiffre le plus élevé de l’UEM après l’Irlande. Principale explication : l’importance du crédit hypothécaire. Les prêts immobiliers octroyés par les banques représentent environ 90 % du PIB, soit deux fois plus que la moyenne européenne. Le niveau des dépôts d’épargne aux Pays- Bas est en revanche comparable à celui des pays voisins aux environs de 60 % du PIB5.
 
Conséquence, les banques néerlandaises doivent financer une part beaucoup plus importante de leurs prêts sur les marchés financiers internationaux par voie d’emprunts obligataires ou de titrisation. Elles sont néanmoins exposées à un risque de refinancement dû à l’asymétrie des échéances. Or les taux d’intérêt pourraient rapidement augmenter si le marché avait le sentiment que les banques sont en difficulté. C’est là un risque pour l’Etat néerlandais en sa qualité de garant en dernier ressort du système financier. Par le passé, le gouvernement a déjà nationalisé ABN Amro, DSB et, plus récemment, SNS Reaal ; il a également apporté son concours à d’autres établissements de crédit comme ING.
 
Selon les conclusions d’une étude menée par le Bureau central du plan (CPB) les coûts de financement des banques néerlandaises ne sont pas particulièrement élevés (6). Ainsi les coûts de financement par voie d’émission obligataire et de titrisation ne sont pas supérieurs à ceux des pays voisins. En revanche, la rémunération des dépôts est plus importante que dans certains pays, même si elle est comparable à celle observée au Danemark, en France et au Royaume-Uni.

Autre explication : l’absence de concurrence sur le marché immobilier néerlandais. Les trois grandes banques (Rabobank, ING Bank et ABN Amro) représentent environ 70 % du marché. Mais cela ne signifie pas pour autant qu’il y ait eu abus de position dominante de leur part ni absence de toute concurrence. Avant la crise économique, en effet, la concurrence était des plus vives, plusieurs établissements menant une politique de prix agressive. On peut toutefois se demander si cela a été bénéfique au marché. Compte tenu de l’absence de supervision, les taux de défaut sur les prêts hypothécaires de ces banques sont exceptionnellement élevés. De plus, avec le recul, il semblerait que les taux d’intérêt n’étaient pas en fait d’un niveau approprié pour couvrir le risque de liquidité des banques.
 
Au lendemain de la crise, la Commission européenne a limité la concurrence sur le marché néerlandais en décrétant que les banques qui avaient reçu une aide publique ne pouvaient proposer leurs produits à un niveau inférieur à ceux des autres banques. Cette interdiction d’exercer une position dominante sur les prix ou « price leadership » s’est appliquée à ABN Amro, AEGON, ING et à SNS Reaal, récemment nationalisée. L’interdiction est levée en juin 2011 pour AEGON et en novembre 2012 pour ING.
La concentration du marché n’est pas le meilleur indicateur du degré de concurrence existant. La facilité avec laquelle d’autres acteurs peuvent pénétrer le marché néerlandais du crédit immobilier nous semble plus appropriée. Or les barrières à l’entrée sont relativement peu élevées. Comme près de 50 % des contrats de prêt hypothécaire sont conclus par des courtiers, les nouveaux entrants n’ont pas à consentir de lourds investissements dans un réseau d’agences. De plus, l’existence du NHG permet de limiter les risques pour ces nouveaux prêteurs. Entre 1996 et 2006, au moins sept nouveaux fournisseurs de crédits hypothécaires ont pénétré le marché néerlandais.
 
Ces dernières années, les conditions ont changé sur les marchés financiers. Suite aux nouvelles réglementations (Bâle III et Solvency II), les banques étrangères ont limité leurs opérations aux Pays-Bas tandis que les banques locales ont dû consolider leur bilan en vendant des actifs et en limitant leurs activités de prêt. Entre 2008 et 2012, les banques néerlandaises ont ainsi réduit la taille de leur bilan de 17 % (7). Le volume des prêts immobiliers a été divisé par deux, passant de 2,77mds euros par mois avant la crise à 1,26 md euros, sachant que cette diminution est aussi en partie liée à la chute brutale de la demande. Les banques ont également réduit les volumes des prêts hypothécaires pour abaisser le ratio prêts sur dépôts et être moins tributaires des marchés financiers internationaux. Ces restrictions de capacités ont peut-être amené les établissements de crédit à améliorer les marges en vue de limiter la demande de nouveaux prêts immobiliers. Dans son dernier rapport sur la stabilité financière, la DNB a confirmé l’amélioration des volants de sécurité. En 2012, le ratio « Core Tier 1 » est passé de 9,5 % à 10,2 % et le ratio de fonds propres non pondéré à 4 % (8).
 
L’ACM, autorité néerlandaise en charge de la concurrence, attribue essentiellement l’accroissement des marges aux restrictions de capacités opérées par les établissements prêteurs et aux difficultés rencontrées par de nouveaux acteurs du crédit immobilier pour pénétrer le marché hollandais en raison de l’augmentation des coûts de financement. L’absence de concurrence est un sujet de préoccupation majeur pour les autorités. En 2013, l’ACM devrait effectuer une étude sur la manière d’améliorer le fonctionnement des marchés financiers.

Plus de financement immobilier par les fonds de pension ?

Les autorités explorent également les moyens de réduire l’exposition des banques néerlandaises aux marchés de capitaux de gros. Un groupe d’étude a ainsi été constitué par le ministre du Logement et de la Fonction publique pour examiner dans quelle mesure des investisseurs institutionnels pourraient être davantage associés au crédit immobilier. Selon ce groupe, les fonds de pension devraient être encouragés à investir davantage dans des titres adossés à des créances hypothécaires comme les NHO (obligations hypothécaires nationales), titres qui bénéficieraient de la garantie de l’Etat. Cependant, dans son dernier rapport au titre de l’article IV, le FMI s’est déclaré hostile à de telles mesures de nature à créer, selon le Fonds, de nouvelles distorsions sur le marché immobilier. Il souligne également que les fonds de pension doivent être gérés séparément et ne nécessitent pas d’incitations supplémentaires pour investir dans le secteur du logement. De plus, l’Etat n’a pas à assumer d’autres engagements conditionnels. Pour le FMI, il convient de ne pas entraver le processus d’ajustement des prix sur le marché de l’immobilier.
A en juger par plusieurs signes, ce processus d’ajustement est probablement arrivé à son terme. Au cours des quatre dernières années, l’accessibilité au logement s’est nettement améliorée. Selon des calculs effectués par la NVM (Association néerlandaise des agents immobiliers) les mensualités versées en 2013 par les nouveaux accédants à la propriété sont inférieures de 100 euros à 275 euros à leur niveau de 2009. De plus, au bout de 30 ans, leur crédit est entièrement remboursé. Cette évolution favorable s’explique principalement par trois facteurs : la baisse des taux d’intérêt (0,7 point de pourcentage), le repli des prix dans l’immobilier (6 % à 12 % selon le type de maison), et la réduction des frais de timbre (de 6 % à 2 %).
De plus, la location est désormais moins intéressante pour les hauts revenus. Par ailleurs, le nombre de maisons à vendre a considérablement baissé, et ce, pour la première fois depuis 13 ans. Une évolution qui tient à l’augmentation notable des transactions au quatrième trimestre 2012, de nombreux primo- accédants souhaitant bénéficier des anciennes réglementations relatives au crédit immobilier. Nous prévoyons une stabilisation des prix du logement en termes nominaux au second semestre 2013. 

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(1) Voir numéros de BNP Paribas EcoWeek des 20 avril 2012 et 15 février 2013.
(2) Fitch, « Major Néerlandais Banks’ Exposure to Real-Estate Lending », 11 avril 2013.
(3) Fitch, et cit.
(4) FMI, Perspectives de l’économie mondiale, avril 2008.
(5) L’épargne des ménages est constituée en bonne part par les cotisations obligatoires aux régimes de retraite professionnels.
(6) CPB «De Nederlandse woningmarkt – hypotheekrente, huizenprijzen en consumptie», CPB Notitie, 14 février 2013.
(7) Fortis, RBS et Santander se sont en effet séparées d’ABN Amro Bank et ING Direct a été vendue aux Etats-Unis, conformément à la demande de la Commission européenne ( Autoriteit Consument & Markt, « Concurrentie op de hypotheekmarkt », Avril 2013).
(8) La différence tient au fait que les banques néerlandaises détiennent au bilan un volume important de prêts immobiliers, assortis d’une pondération du risque relativement faible.

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