Local commercial inutilisable : faut-il vraiment continuer à payer le loyer ?

Noémie Le Bouard
LE BOUARD AVOCATS

Local commercial inutilisable après un sinistre : le locataire peut suspendre ses loyers si le bailleur ne répare pas alors qu'il le peut. Voici les conditions à remplir et les preuves indispensables.

Votre entreprise ne peut plus exploiter ses locaux après un sinistre. Les travaux tardent, mais les loyers tombent toujours. Un arrêt de la Cour de cassation du 4 juin 2026 rappelle que le bailleur ne peut pas s’abriter indéfiniment derrière la catastrophe : lorsque les réparations redeviennent possibles, son inaction peut justifier une suspension des paiements. Une possibilité précieuse pour la trésorerie, dont les conditions doivent être soigneusement établies.

Le local est fermé. Le loyer, lui, continue de tomber

Après un sinistre, le dirigeant doit gérer l’urgence : sécuriser les lieux, préserver le matériel, prévenir les clients et trouver une solution pour poursuivre l’activité. Une autre difficulté s’installe rapidement. Le chiffre d’affaires chute, tandis que les échéances locatives continuent d’arriver.

Faut-il payer pour un local qui ne permet plus de travailler ?

La question paraît simple. La réponse dépend pourtant de plusieurs éléments : la gravité des dommages, la poursuite du bail, les réparations dues par le propriétaire et la possibilité réelle de les effectuer.

L’arrêt rendu le 4 juin 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans le pourvoi n° 25-10.068, éclaire précisément cette dernière question.

Un cyclone, des loyers impayés et une menace d’expulsion

L’affaire concernait une villa louée dans un ensemble exploité en hôtel de tourisme. Le cyclone Irma avait gravement endommagé les lieux. La société locataire avait cessé de payer les loyers, en reprochant à la bailleresse de tarder à réaliser les réparations nécessaires à la reprise de l’exploitation.

La propriétaire avait ensuite refusé le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, en invoquant notamment les impayés, puis demandé l’expulsion.

La cour d’appel avait donné tort à la locataire. Son raisonnement : les dégâts provenaient d’un cas fortuit, ce qui excluait la responsabilité de la bailleresse et rendait inapplicable son obligation de réparation.

La Cour de cassation a censuré cette analyse.

Le propriétaire n’a pas causé le sinistre. Il peut néanmoins devoir réparer

C’est le point que les entreprises doivent comprendre : l’absence de responsabilité dans la survenance d’un sinistre ne règle pas la question des obligations qui subsistent ensuite.

Les articles 1719 et 1720 du Code civil imposent au bailleur de délivrer le bien, de l’entretenir pour l’usage convenu et d’effectuer les réparations nécessaires autres que locatives. Dans chaque dossier, il faut examiner le bail et la répartition des travaux pour déterminer ce qui lui incombe effectivement.

L’article 1722 prévoit, de son côté, les conséquences de la destruction du bien par cas fortuit. La destruction totale entraîne la résiliation de plein droit. En cas de destruction partielle, le locataire peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation.

Mais un bien fortement endommagé n’est pas nécessairement une chose détruite au sens de ce texte. Dans l’affaire jugée, les réparations étaient importantes, sans qu’il ait été soutenu ou démontré que leur coût dépassait la valeur du bien.

La date qui peut faire basculer le dossier

Le véritable enjeu se situe dans le calendrier.

Juste après une catastrophe, le propriétaire peut être réellement empêché d’intervenir. Un site inaccessible ou des contraintes de sécurité peuvent rendre les travaux impossibles.

Cette situation peut ensuite évoluer. Les interventions deviennent réalisables, mais le chantier reste à l’arrêt.

Lorsque les locaux sont impropres à leur destination et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722, la Cour admet que le locataire invoque l’exception d’inexécution pendant la période où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations.

La bonne question devient donc : depuis quand le propriétaire pouvait-il réparer, et qu’a-t-il fait à partir de cette date ?

Avant de bloquer les loyers, réunissez ces preuves

Une décision de suspension ne devrait pas reposer uniquement sur la frustration du dirigeant ou sur des photographies prises au lendemain du sinistre.

Les pièces doivent permettre d’établir :

  • L’usage prévu au bail et les raisons précises pour lesquelles les locaux ne le permettent plus.
  • La nature des travaux nécessaires et les obligations du bailleur.
  • Les demandes de réparation adressées au propriétaire et ses réponses.
  • La date à laquelle les obstacles aux travaux ont été levés.
  • La période pendant laquelle les locaux sont restés impropres à leur destination.

Un constat, des rapports techniques et une chronologie des échanges peuvent être déterminants. Une simple baisse d’activité ne suffit pas à démontrer l’impropriété des lieux à leur usage contractuel. Si une partie du local reste exploitable, la justification d’une suspension intégrale doit être examinée spécialement.

Suspendre un paiement n’efface pas automatiquement une dette

Pour le dirigeant et son expert-comptable, la prudence porte aussi sur les comptes. Les loyers contestés doivent être suivis avec précision : leur retenue ne permet pas de les considérer automatiquement comme définitivement effacés.

L’arrêt du 4 juin 2026 ne donne d’ailleurs pas un blanc-seing à la locataire. La Cour de cassation a renvoyé l’affaire devant une autre cour d’appel, qui devra réexaminer les points annulés. Elle n’a pas définitivement fixé les loyers dus ni accordé une exonération générale depuis le cyclone.

Un commandement de payer ou une procédure d’expulsion exige donc une réaction immédiate. La solidité de l’exception d’inexécution doit être appréciée avant que le litige ne menace la continuité de l’entreprise.

Pour le bailleur, l’enseignement est tout aussi concret : prouver la catastrophe ne suffit pas. Lorsque le bail se poursuit, il faut pouvoir justifier les obstacles aux réparations, puis les démarches entreprises pour remettre les locaux en état.

Après un sinistre, la bataille du loyer se joue ainsi sur deux preuves : celle d’un local devenu impropre à son usage et celle d’un propriétaire qui pouvait agir, mais n’a pas exécuté ses obligations.

Sources juridiques et analyses complémentaires :