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Méthodologie
Pour réaliser ce dossier, le JDN a pris en compte le niveau de l'indicateur de tension immobilière (ITI) en décembre 2014 dans les différentes villes citées. Lancé en janvier 2014 par MeilleursAgents.com, l'ITI mesure le rapport de force entre les acheteurs et les vendeurs sur un marché donné.
Pour le calculer, le courtier en agences immobilières divise le nombre total d'acheteurs actifs par le nombre total de vendeurs actifs, en s'appuyant sur les évaluations de biens réalisées chaque mois par les internautes inscrits sur son site.
Pour l'heure, MeilleursAgents.com n'a dégagé que trois règles de prévision des prix à partir de l'ITI.
Lorsque l'ITI est supérieur à 3, cela signifie qu'il y a trois fois plus d'acheteurs pour que de vendeurs sur le marché considéré. Autrement dit, un ITI supérieur à 3 traduit une demande supérieure à l'offre et donc une tendance à la hausse des prix immobiliers.
Quand l'ITI est compris entre 2 et 3, il y a entre deux et trois fois plus d'acquéreurs potentiels que de vendeurs. C'est insuffisant pour assurer que le bien mis sur le marché trouvera preneur à coup sûr, car rien n'indique qu'il répondra aux critères définis par les futurs acheteurs. Un ITI compris entre 2 et 3 laisse donc augurer d'une stabilité des prix.
Enfin, lorsque l'ITI est inférieur à 2, cela signifie qu'il y a moins de deux acquéreurs en recherche active pour un vendeur. Les premiers sont donc en position de force pour exercer leur pouvoir de négociation, ce qui est aujourd'hui le cas à l'échelle nationale.
Attention cependant : l'évolution des taux d'intérêt vient accentuer ou modérer la tendance révélée par l'ITI. Une baisse des taux d'emprunt amplifie un ITI haussier et tempère un ITI baissier. A l'inverse, une augmentation des taux d'intérêt tempère un ITI baissier et accentue un ITI haussier.
Ce dossier part de l'hypothèse que les taux d'intérêt resteront stables dans les six prochains mois. Par ailleurs, le prix moyen du mètre carré pour les appartements en vente dans les villes citées est basé sur les estimations de MeilleursAgents.com au 1er décembre 2014. Ils sont exprimés en net vendeur, c'est-à-dire hors frais d'agence et frais de notaires.
