La location étudiante, une stratégie gagnante ?
Selon le ministère de l'Enseignement, le nombre d'étudiants inscrits dans l'enseignement supérieur pour l'année universitaire 2018-2019 a progressé de 2,1%, à 2,7 millions. De ce fait, seul un étudiant sur cinq arrive à se loger par l'intermédiaire du Crous. La demande est donc grandissante mais est-ce une stratégie rentable pour un investisseur ?
S’adapter à sa cible :
Privilégiez les appartements qui pourront plaire à des étudiants et s’adapter à leur besoin. Tout d’abord, vous devrez définir si vous souhaitez viser des étudiants seuls ou en colocation. Pour ce faire, il est primordial d’analyser le marché locatif et la demande. N’hésitez pas à faire appel à des outils analysant le marché.
Si vous préférez cibler des étudiants seuls, pensez à des T1 ou T2. Pour les colocations, privilégiez les T4 ou T5. Egalement, privilégiez des locations meublées plus ciblées et préférées par cette population étudiante : ils apprécient n’avoir qu’à poser leur valise en arrivant. N’oubliez pas que l'aménagement et la déco ont une grande importance pour de jeunes locataires. Si vous voulez garantir une location rapide et pouvoir louer plus cher, une décoration tendance pourrait faire la différence. Vous pourriez aussi provoquer un petit effet "coup de cœur".
L’emplacement reste un des points les plus importants pour un étudiant qui souhaite choisir son appartement. Ainsi, deux possibilités s’offrent à vous : choisir un appartement en centre-ville ou à proximité d’une université. Il faut cependant noter qu’un appartement en centre-ville pourra être loué plus cher et sera plus adapté à un changement de stratégie locative.
Un risque maîtrisé :
La location étudiante a l’avantage d’offrir plus de sécurité pour le bailleur que d’autres types de location. En effet, la majorité des étudiants fait appel à ses parents pour être leurs garants. Si votre locataire n’a pas de garants, vous pouvez toujours faire appel à la garantie Visale, qui est gratuite.
Egalement, en colocation, il est possible d’utiliser des baux solidaires : chaque colocataire est solidaire du paiement du loyer, vous garantissant ainsi d’être payé. Ce type de colocation limite également le besoin en gestion et en temps de recherche de nouveau locataire, puisque les colocataires s’en chargent bien souvent eux-mêmes. Il convient également de noter la possibilité de réaliser des baux mobilités qui ont l’avantage d’être plus courts.
Les pistes d’optimisation de son projet :
La location étudiante permet de choisir le statut LMNP au réel présentant de nombreux avantages fiscaux pour un bailleur. Il faut notamment noter la déduction des charges sur les recettes imposables ainsi que la possibilité d’amortir son bien pour limiter ainsi son assiette imposable.
Pensez à utiliser un simulateur de rentabilité pour connaitre le régime à choisir pour votre location étudiante et ainsi maîtriser les risques de votre projet.
On peut également penser à une location saisonnière l’été afin de compléter les mois d’absence des étudiants, afin de limiter au maximum sa vacance locative. Cependant, cela nécessitera une gestion plus importante.
Il ne faut tout de même pas oublier que la location étudiante est un des créneaux privilégiés par les investisseurs. Ainsi, selon la ville, il peut y avoir une concurrence accrue. Il sera donc primordial de se différencier en proposant des biens de qualité et décorés avec soin. Les bailleurs peuvent être freinés par rapport aux risques de dégradations ou de nuisances de voisinage. Pour pallier cela, il suffira de faire attention lors du choix de son locataire et sélectionnez les profils qui vous correspondent.