Est-ce (enfin) le bon moment pour acheter à Paris ?
Plutôt qu'une baisse du marché parisien, les professionnels de l'immobilier préfèrent évoquer un "tassement des prix" ou une "correction du marché". Sur l'ensemble des ventes immobilières réalisées par le réseau d'agences Century 21 à Paris, le prix au mètre carré a diminué en moyenne de 326 euros entre le premier trimestre 2020 et le premier trimestre 2021, passant de 10 618 euros le mètre carré en mars 2020 à 10 292 euros. "Je ne suis pas certain que cette correction baissière soit durable, estime Laurent Vimont, président de Century 21 France. D'une part, le marché parisien a redémarré plus tard que celui des régions après le premier confinement, ce qui explique en partie l'ajustement des prix à la baisse. D'autre part, comme c'est un marché de long terme, la prudence s'impose pour anticiper une diminution sur une longue période". Les acquisitions sont rarement faites de manière spéculative, pour réaliser une plus-value à court terme, assure-t-il, mais davantage dans l'objectif de trouver un toit dans la perspective de loger sa famille.
Certaines agences recommandent aux vendeurs d'accepter des offres dans la fourchette basse d'estimation pour vendre dans un délai raisonnable
Face à cette dynamique, l'agence immobilière Orpi Optimum Transactions, opérant dans le Marais, les 19e et 20e arrondissements, encourage les vendeurs à accepter une offre vers le bas de la fourchette d'estimation qui leur est faite, qui varie de 2 à 3%, s'ils souhaitent se délester de leur bien dans un délai raisonnable, étant donné que la période ne porte pas vers des niveaux de prix extravagants. Elle recommande également à ses clients de ne pas balayer d'un revers de main une proposition plus basse qu'attendue de la part d'un acheteur solvable.
Des prix en baisse… mais pas partout
"Si les tarifs ont baissé de 1,4% sur l'ensemble du marché de l'immobilier parisien en 2020, le prix au mètre carré continue d'augmenter dans certains arrondissements", souligne Nicolas Gay. Le fondateur de l'agence immobilière Welmo estime par ailleurs que, même si la crise sanitaire n'était pas survenue, une régularisation des prix de l'immobilier parisien serait intervenue, après un cycle haussier de l'immobilier depuis plusieurs années. C'est dans les 6e et 7e arrondissements, là où l'on trouve beaucoup de grands appartements, que le prix du mètre carré a enregistré la baisse la plus forte, soit -4%. Le prix de vente des biens situés dans les 8e et 16e arrondissements a aussi diminué, mais dans une moindre proportion (-2%). Apparemment, les biens à vendre dans ces arrondissements fortement appréciés d'une clientèle étrangère aisée ou fortunée ont souffert de la fermeture des frontières et de l'absence de cette catégorie d'acheteurs à cause des restrictions sanitaires. En revanche, Nicolas Gay a observé que les prix poursuivaient leur ascension dans les arrondissements non centraux (12e, 13e, 18e, 19e et 20e) de la capitale française. A son avis, la ville est comme coupée en deux, avec une partie Ouest, où la demande de biens est moins marquée qu'à l'Est depuis le début de la crise.
Les prix poursuivent leur ascension dans les arrondissements non centraux : 12e, 13e, 18e, 19e et 20e
Autre argument venant remettre en cause une décélération des prix sur la durée : l'insuffisance de logements à Paris intra-muros – une ville moins vaste et plus dense que d'autres capitales européennes comme Londres – alors que l'attrait des nationaux comme des étrangers pour la ville lumière sur le long terme ne se dément pas. En outre, seulement 400 à 500 logements neufs y sont construits chaque année, un nombre bien trop insuffisant pour avoir un effet sur le marché des biens anciens. "Paris restera toujours Paris", abonde Rudy Harosch, directeur associé de l'agence immobilière Orpi Optimum Transactions, qui ne se dit "pas inquiet quant au positionnement des futures transactions immobilières". "La réouverture des frontières va permettre au marché immobilier de retrouver sa clientèle étrangère", estime-t-il. Celle-ci ne représente toutefois que 5% des acheteurs. "Tant que la demande de biens sera aussi forte sur Paris à la fois chez ceux qui cherchent à se loger et chez ceux qui souhaitent investir, il y aura toujours un vivier de clients dont le budget aura été validé par les banques".
"Le déséquilibre entre une offre insuffisante de logements à Paris et une demande élevée continue de caractériser le marché immobilier parisien, abonde Nicolas Gay. Entre le léger ralentissement des prix et des taux d'intérêt, se situant en moyenne autour de 1,2% si l'on emprunte sur 25 ans, voire autour de 0,8% au cas où le dossier de l'acquéreur est particulièrement solide, la période me paraît indiquée pour acheter un bien immobilier à Paris." Il semble peu probable que les taux d'intérêt augmentent en 2021 mais ils pourraient suivre ce mouvement en 2022, ce qui contribuerait à gonfler le prix de l'immobilier pour les emprunteurs.
L'exode des Parisiens, mythe ou réalité ?
La presse s'est fait écho de Parisiens qui se sont sentis à l'étroit dans leur appartement et ont pâti de l'impossibilité de se mettre au vert pendant le premier confinement. La crise et ses restrictions sanitaires leur ont donné l'envie de changer de cadre de vie et de déménager pour une maison avec un jardin située en province, à une distance peu éloignée de Paris, c'est-à-dire une centaine de kilomètres. Ce style de vie est aussi encouragé par l'essor du télétravail. Une telle évolution des mentalités pourrait-elle avoir des effets sur les prix de l'immobilier parisien en favorisant le déplacement d'une partie de sa population et en libérant des appartements ? De l'avis de Rudy Harosch, "c'est en effet une tendance qui pourrait se confirmer dans les mois à venir. Cependant, je ne vois pas plus du dixième des logements parisiens être vacants pour cette raison".
"Au maximum 10% des logements parisiens vacants en raison de l'exode des Parisiens"
Sur son site Internet, Century 21 a constaté une explosion de +148% des requêtes pour les maisons pendant le premier confinement. Pour autant, la vente de ce type de biens n'a augmenté que de +18% en 2020 sur l'ensemble des transactions réalisées par le réseau immobilier. Certains ménages ont concrétisé leurs envies en achetant une maison à proximité de Paris. "Les demandes pour les résidences secondaires ont aussi grimpé depuis le printemps dernier, l'enfermement ressenti pendant les confinements ayant incité des cadres ou des professions libérales à trouver un toit vers Chartres ou Senlis, en plus de leur résidence principale. Mais beaucoup ont remisé leur projet de s'installer à la campagne parce que ce n'est pas si simple", souligne Laurent Vimont. Et d'ajouter : "Le marché tourne moins vite qu'habituellement et il est moins excessif. C'est plutôt une bonne chose pour les acquéreurs car il n'y a pas trop de candidats pour un même bien". La période pourrait donc être propice à la négociation pour les acheteurs.