Immobilier : investir ce n'est pas de la sorcellerie, c'est une science

Attention au manque de transparence sur le marché de l'investissement locatif. Et notamment chez tous les vendeurs de rêve qui prodiguent leurs conseils en immobilier dans des vidéos en ligne sur youtube.

L’investissement locatif à le vent en poupe. Avec l’envolée des prix de l’immobilier dans certaines grandes métropoles, les Français qui n’ont pas les moyens d’acheter une résidence principale dans la ville où ils travaillent, préfèrent réaliser des investissements locatifs dans des villes où les prix sont plus accessibles, avec les apports moins importants et dopé par des taux de crédits immobiliers toujours bas. Une tendance notamment constatée chez les jeunes.

Mais avant de se lancer dans un tel projet, il convient d’en calculer sa rentabilité et notamment sa rentabilité locative nette, qui est un indicateur précis et très objectif qui permet de mesurer la performance d’un investissement nette de charges et de frais, en intégrant tous les facteurs intrinsèques au projet (et qui ne varieront donc pas en fonction de la situation personnelle de chaque investisseur).

C’est pourquoi j’attire l’attention de ces jeunes qui souhaitent se lancer, de se méfier/de prendre garde car entre les amis, la famille et les “professionnels” de l’immobilier, tout le monde ne parle pas de la même chose au sujet de la rentabilité locative. Beaucoup parlent de la rentabilité brute, alors que cet indicateur ne prend pas en compte beaucoup de frais.

J’incite les futurs investisseurs à redoubler de vigilance dès lors qu’ils voient quelqu'un leur vendre une rentabilité brute : cette personne leur cache volontairement des choses ! Et notamment tous les vendeurs de rêve qui se mettent en scène dans des vidéos en ligne et qui encouragent des primo-accédants à se lancer dans des acquisitions très risquées qui, à moyen terme, se révéleront des contraintes opérationnelles et financières dans le quotidien de ces novices. La rentabilité nette reste le meilleur indicateur pour comparer des investissements locatifs et bien comprendre le potentiel financier d'un projet.

N'oublions jamais qu'une rentabilité reflète le risque d'un investissement. Plus vous montez en rentabilité, plus le risque est élevé. Acheter une colocation ou un immeuble bon marché dans des zones moins tendues présente certes des rentabilités satisfaisantes sur le papier, mais en pratique vous vous exposez à d'importants frais imprévisibles qu'on ne vous annonce jamais clairement par exemple ; la vacance locative, les travaux de copropriété, les changements réguliers de locataires, les travaux de réparation, les frais de gestion locative… Sans parler du temps qu'il faudra à l'investisseur de gérer ce bien. 

Mais la rentabilité nette n'est elle aussi qu'une étape. Un investisseur ne connaîtra la rentabilité réelle de son projet que lorsqu'il revendra le logement. D'ici là, il faut tout faire pour limiter les imprévus. Choisir le bon régime fiscal, optimiser le rapport qualité/prix des travaux, vérifier que la copropriété est saine, que la zone est suffisamment tendue en termes de demande locative tout au long de l'année, gérer la contrainte géographique si le bien est loin de chez soi... 

Investir est quasiment une science quand c'est bien fait, mais peut très vite tourner au maraboutage lorsque proposé par des professionnels malveillants comme on en voit malheureusement beaucoup trop.