SCI ou SAS : quelle structure pour votre projet immobilier ?

En principe, qui dit projet immobilier dit Société civile immobilière ! Toutefois, la SCI ne se prête pas aux projets de toutes natures et la SAS peut parfois être plus appropriée à votre projet. Voici les éléments à prendre en compte dans votre choix de structure.

Investir dans l’immobilier peut s’avérer être très rentable, pour autant, la première étape déterminante reste celle du choix d’une structure.

Afin de connaître les avantages et les inconvénients de chacune d’entre elles, il est d’abord intéressant de se pencher sur les deux structures et leurs formations.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI est une société civile immobilière, c’est une structure qui a pour vocation la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. Du fait de sa nature civile, cette société n’est pas habilitée à exercer une activité commerciale. Elle ne peut donc pas entreprendre d’activité d’achat-revente d’immeuble par exemple.

La nature civile de son activité lui offre une gestion de comptabilité simplifiée dite de caisse, dont la seule obligation est de conserver les factures et justificatifs. Cependant, pour se tenir à l'abri de tout souci de gestion, il est généralement préférable de tenir une comptabilité plus aboutie. L’élaboration d’un prévisionnel vous permet notamment d’anticiper les coûts de création d’une SCI.

L’avantage majeur de cette société réside dans son organisation de transmission du patrimoine. Elle empêche le régime d’indivision du patrimoine familial en cas de succession et permet à plusieurs personnes de détenir un bien en commun.

Qu’est-ce qu’une SAS immobilière ?

La SAS immobilière est une société par actions simplifiée dont l’activité est similaire à celle de la SCI, c’est-à-dire la détention et l’exploitation de bien immobilier. L’avantage étant que le coût de création d’une SAS est faible par rapport à toutes les activités qu’elle permet d’exercer. La location de bien est une activité civile qui devient commerciale à partir du moment où l’on y propose d’autres services, de type service de petit déjeuner. En créant une SAS, il est possible d’y ajouter toutes sortes d’activités commerciales annexes, ce qui n’est pas le cas au sein d’une SCI.

De plus, c'est une structure pertinente dans la mesure où elle permet une grande souplesse non seulement dans sa formation mais également dans sa gestion.

Toutefois, qui dit société commerciale dit obligations comptables plus importantes. La SAS, contrairement à la SCI, a l’obligation de tenir une comptabilité régulière et précise, en plus de l’obligation de déposer ses comptes à la suite de la clôture.

SCI ou SAS immobilière : quelle stratégie adopter ?

Investir seul ou à plusieurs ?

Alors que la SCI à associé unique est une situation qui demeure temporaire, la SAS unipersonnelle permet à un entrepreneur de gérer son projet immobilier seul.

En effet, la formation de la SCI requiert un minimum de deux associés, alors que la SAS peut être unipersonnelle. C’est une structure qui offre l’opportunité pour un entrepreneur d’investir seul.

Quelles activités exercer ?

L’avantage de la SAS immobilière est qu’il est possible d’exercer plusieurs activités de nature commerciale au sein de la même structure.

Il sera donc possible d’exercer une activité d’achat et revente d’immeuble, tout en proposant des prestations de conseil au sein d’une SAS immobilière. Ce n’est pas le cas de la SCI qui se cantonne à une activité dite civile.

À noter qu’il existe une dérogation concernant la fiscalité des locations meublées.

La particularité fiscale des locations meublées.

L’activité de location de biens meublés étant fiscalement considérée comme une activité commerciale, la SCI voit sa fiscalité basculer à l’impôt sur les sociétés. C’est une hypothèse à prendre en compte sachant que la SCI est en principe une société imposée à l’impôt sur le revenu.

La SAS immobilière est, quant à elle, soumise à la double imposition. La SAS paie d’une part ; l’impôt sur les sociétés sur les revenus locatifs et les plus-values, et d’autre part ; l’impôt sur le revenu sur les dividendes versés aux associés.

À savoir : il est néanmoins possible d’échapper à la double imposition en investissant les bénéfices de la société dans d’autres biens immobiliers sans verser de dividendes. Cela permet d’éviter de payer l’impôt sur les dividendes.

Engager sa responsabilité ?

Au-delà des questions portant sur la fiscalité et la gestion, la responsabilité des actionnaires/associés est un élément sur lequel il est nécessaire de se pencher.

La SCI est une société dite à responsabilité illimitée, les associés sont donc responsables au-delà de leurs apports, c’est-à-dire sur leur patrimoine personnel. En effet, contrairement à la SAS, l’apport des associés n’est pas une condition de formation de la société, il peut être fait plus tard, post création. Cette forme de responsabilité est un gage de confiance pour les banques notamment lors de demande d’emprunt immobilier.

La SAS, du fait de sa nature commerciale, voit la responsabilité financière de ses actionnaires limitée à la hauteur de leurs apports. Il s’agit d’une protection non négligeable lors du lancement d’un projet immobilier : les créanciers de la société ne peuvent pas vous poursuivre sur votre patrimoine propre.

De plus, la SAS présente également l’avantage de pouvoir opter, dès sa constitution, pour un capital variable. Cela signifie que si vous n’êtes pas convaincu par le montant que vous souhaitez apporter à la constitution de votre société, il vous est possible de procéder par la suite à une augmentation de capital et ce, sans avoir recours à une modification des statuts.

SCI ou SAS immobilière : quelle est la meilleure stratégie ?

Un bon projet immobilier c’est aussi choisir la structure la mieux adaptée !

La SAS immobilière semble plus adaptée lorsque le projet a vocation à mêler plusieurs activités afin de construire un patrimoine. Quant à la SCI, on la retrouve plus régulièrement dans un projet familial car elle est plus intéressante pour constituer, gérer et transmettre un patrimoine immobilier.