L'investissement locatif : la fausse bonne idée
Acheter sa résidence principale coûte cher. Alors pourquoi pas un investissement locatif ? Plus petit, moins cher, moins risqué ? Une stratégie séduisante, mais qui réserve de mauvaises surprises.
Pour devenir propriétaire, on croit parfois qu'il est préférable de commencer par de l'investissement locatif. On se dit d’ailleurs peut-être que c’est la seule façon de se lancer : moins cher, donc plus accessible, avec un locataire qui rembourse tout ou partie de notre crédit. Avec les loyers qui rentrent, on se voit déjà devenir rentier, et acheter plus tard une résidence principale à la hauteur de nos ambitions. Mais c'est une idée que vous risquez sacrément de regretter…
Investir dans du locatif réduit considérablement votre capacité d'emprunt…
La raison ? À cause de ce premier investissement, votre capacité d'emprunt diminue. Lors d’une demande de crédit, la banque la calcule avec le fameux plafond des 33 % d'endettement – c’est-à-dire qu’elle ne prend en compte que 33% de vos revenus. Et vous allez vite déchanter. Côté recettes donc, outre votre salaire le banquier ne retiendra que 70 % des loyers que vous percevez (90% dans le meilleur des cas). Il est d'un naturel prudent et raisonnable, alors il anticipe la vacance locative et les potentiels loyers impayés - eh oui, c’est une réalité dans le locatif ! Et encore, il ne prend pas en compte les travaux réguliers d’entretien liés aux changements de locataires. Pour les charges, en revanche, il prendra en compte l'intégralité de votre crédit, sans remise. Vous vous pensiez sur l'autoroute de la gagne avec votre investissement locatif, mais c'était sans compter le péage !
…et vous empêchera d’acheter votre résidence principale...
Un rapide exemple pour illustrer ce péage : mettons que vous gagnez 3 000 euros nets par mois et que vous avez réalisé un investissement locatif à Marseille, une opération que vous pensez “blanche” avec une mensualité de 500 euros à rembourser un locataire qui vous paie un loyer de 500 euros. Vous pouvez emprunter 142 000 euros alors que sans votre studio à Marseille, vous pourriez emprunter 220 000….
Dans les villes où le prix de l'immobilier est aussi élevé qu'à Paris, la mission de se loger sans un budget optimisé devient vite un calvaire. Résultat : vous êtes obligé de continuer à payer un loyer pour vous loger, vous ne pouvez donc plus épargner et vous ne pouvez plus acheter. Vous vous êtes mis tout seul dans le piège locatif : vous êtes en quelque sorte sur la bande d'arrêt d'urgence de l'autoroute de la gagne. Et on parle là d'un investissement locatif un minimum rentable et sans mauvaise surprise (absence de locataire, ravalement de façade à financer, etc.). Et on vous épargne la gestion du sanibroyeur cassé à Saint-Étienne alors que vous habitez à Montreuil.
S'assurer un toit sur la tête : première étape d'une stratégie gagnante
En sécurisant l'achat de votre résidence principale d'abord, le problème n'existe pas. Vous optimisez vos chances en partant avec un budget maximal et vous n'avez plus, ensuite, de loyer à payer. L'argent que vous dépensez tous les mois pour rembourser votre emprunt devient du patrimoine que vous faites fructifier. Au fil du temps, si votre salaire augmente ou que vous avez bien épargné, vous retrouvez une capacité d’emprunt plus importante.
S’assurer un toit sur la tête est donc toujours la première étape d’une stratégie gagnante. C’est elle qui ouvre toutes les portes. Si vous décidez de déménager un jour, vous pouvez louer le logement dans lequel vous vivez ou le revendre en réalisant une plus-value. Si vous restez, vous pouvez enchaîner avec des investissements locatifs dès que vous retrouvez de la capacité d’emprunt. Le moteur est lancé, vous n'avez plus qu'à vous laisser guider.