16 conseils pour obtenir un prêt immobilier
Durcissement des conditions d'accès au crédit, hausse des taux… Depuis plusieurs mois, les particuliers rencontrent des difficultés. Nos conseils pour y voir clair et valoriser votre dossier.
Près d'un dossier de demande de crédit immobilier sur deux est refusé. C'est la statistique fréquemment brandie par les courtiers pour dénoncer les conditions difficiles d'accès au crédit. De son côté, la Banque de France estime qu'il n'y a pas de quoi s'alarmer. "Le crédit immobilier est sain", assure son gouverneur. Et pourtant, plusieurs voyants sont au rouge : durcissement des conditions d'octroi, hausse des taux immobiliers… Si le taux d'usure - le taux maximal auquel les banques peuvent prêter - sera revalorisé au 1er octobre, à hauteur de 3,05% pour les prêts d'une durée supérieure à 20 ans, c'est insuffisant pour les courtiers, compte tenu de la flambée des taux. Vous envisagez un projet immobilier à court ou moyen terme ? Voici nos conseils pour tirer votre épingle du jeu.
1. N'arrêtez pas de mettre les banques en concurrence
Vous vous dites qu'avec la hausse des taux immobiliers engagée depuis plusieurs mois, les taux sont identiques, quel que soit l'établissement ? Ne baissez pas les bras. Prenez le temps de comparer les offres proposées par les différentes banques, avant de foncer tête baissée. "Nous constatons de grands écarts de taux selon les établissements, assure Ludovic Huzieux, cofondateur d'Artémis courtage, courtier immobilier. Ces écarts de taux et de conditions sont même plus importants dans le contexte de hausse des taux généralisée qu'il y a 8 ou 9 mois." Si vous êtes perdu, ayez à l'esprit que votre profil peut intéresser certaines enseignes. Rendez-vous à la page suivante pour en savoir plus.
2. Ciblez l'établissement bancaire en fonction de votre profil
Comme nous le rappelle Le Parisien, certains établissements bancaires ciblent certains profils d'emprunteurs. Voici quelques exemples cités par le quotidien francilien :
- Pour les indépendants : Banque populaire, Crédit du Nord et CIC
- Pour les primo-accédants : Crédit agricole et LCL
- Pour les fonctionnaires : la Casden
3. Faites appel à un courtier...
Le courtier centralise les offres de prêt existantes sur le marché, ce qui représente un gain de temps non-négligeable. "Avant, notre métier de courtier consistait à chercher un taux, là on cherche des financements", nuance Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com. Et pour cause, les emprunteurs sont confrontés à plusieurs problématiques :
- L'endettement : "Le taux d'effort des emprunteurs, c'est-à-dire le ratio de leurs charges d'emprunt sur leur revenu, ne doit pas excéder 35 %" assurance de prêt incluse, nous rappelle le ministère de l'Economie sur son site, conformément aux exigences du Haut conseil de stabilité financière. Une donnée à ne surtout pas négliger en cette période d'inflation.
- La durée d'emprunt maximale : désormais recommandé à 25 ans.
- Le taux d'usure : il s'agit du taux maximal auquel la banque peut vous prêter. Depuis le 1er juillet, il atteint 2,57% pour les crédits à taux fixe de 20 ans et plus, et ce, alors que les taux augmentent. A compter du 1er octobre 2022, il sera fixé à 3,05%.
4... pour boucler votre dossier de financement
Non seulement un courtier vous permettra de gagner du temps pour déterminer l'offre la plus intéressante, en fonction de votre profil. Mais il pourra évaluer avec vous comment optimiser votre dossier, en jouant notamment sur l'assurance emprunteur.
5. Jouez sur l'assurance emprunteur
Pour Maël Bernier de Meilleurtaux.com et Ludovic Huzieux d'Artémis courtage, l'assurance emprunteur est le levier majeur pour optimiser son dossier auprès des banques. Elle permet la prise en charge des échéances de remboursement ou du capital dû d'un crédit restant en cas d'événement majeur (décès, perte totale d'autonomie, invalidité permanente, perte d'emploi...). Si le marché de l'assurance de prêt est encore largement dominé par les banques, sachez qu'il tend à s'ouvrir. De nombreux acteurs proposent désormais des offres moins onéreuses. Vous redoutez de devoir affronter la banque et d'imposer votre assurance ? "Les banques ne rechignent plus à accepter une délégation", répond Ludovic Huzieux. De plus, la loi Lemoine permet désormais de changer d'assurance, sans attendre la date anniversaire du contrat. On parle de résiliation "infra-annuelle". Pour en savoir plus, consultez notre dossier dédié : Résiliation de l'assurance emprunteur : comment s'y prendre au mieux
6. Jouez sur votre capacité d'endettement...
Pour rappel, le taux d'endettement du foyer ne peut dépasser 35%. En clair, la mensualité de votre prêt ne doit pas représenter plus du tiers de vos revenus. Pour établir vos charges, la banque va prendre les éléments suivants :
- Vos revenus : salaires, pension alimentaire – mais pas les prestations sociales -, pensions, loyers, investissements, etc. Attention, les revenus ne sont pas pris en compte de la même façon selon votre statut (CDI, CDD, intérim, indépendant…).
- Vos charges courantes : prêts et crédits en cours (auto, consommation, immobilier…), le loyer si vous êtes locataire, la pension alimentaire si vous en versez une. La banque n'étudie pas les dépenses d'énergie par exemple, ces factures du quotidien n'étant pas prises en compte pour le taux d'endettement.
7... en vous préparant en amont
En collectant ces éléments, elle obtient une vision plus précise de la manière dont vous gérez votre argent. A vous de montrer patte blanche, et si possible réduisez les charges courantes. Pour ce faire, commencez par rembourser vos autres crédits de manière anticipée, si possible. Vous diminuerez ainsi votre taux d'endettement. "Nous sommes dans une période tendue, raison pour laquelle il convient de préparer son dossier en amont, et de ne surtout pas donner le bâton pour se faire battre, avertit Ludovic Huzieux d'Artémis courtage. Dans un monde idéal, il faudrait arriver en ayant nettoyé ses crédits étudiants, à la consommation…" Autre élément à avoir à l'esprit, la banque vous sera plus favorable si vous êtes en capacité de lui prouver qu'à l'heure actuelle vous pouvez épargner.
8. Faites le point sur ce que vous dépensez
C'est le moment de faire le point sur votre budget, si vous ne tenez pas une comptabilité régulière. Saisissez-vous d'un stylo et notez les éléments suivants :
- Vos revenus : salaires, pensions, prestations sociales, investissements…
- Dépenses contraintes : logement, nourriture, habillement, frais de garde des enfants, transport, énergie…
- Dépenses optimisables : abonnements (TV, téléphonie, Internet…), assurances…
Vous avez une vision plus claire ? Etablissez les dépenses que vous pouvez réduire, en allant voir un concurrent pour votre abonnement TV ou votre assurance habitation par exemple.
9. Augmentez votre apport personnel
Indispensable dans le cadre d'un projet immobilier, l'apport personnel doit représenter entre 10% et 20% du coût total du projet. Il est donc indispensable que vous soyez en mesure de mettre de côté si vous envisagez d'acheter un bien, les dossiers sans apport validés étant très rares. En réduisant vos charges quotidiennes énoncées précédemment et vos charges courantes – en soldant vos crédits précédents par exemple -, vous augmentez vos capacités d'épargne, et donc vous êtes en mesure de fournir un apport plus conséquent. Il existe aussi une autre solution…
10. Faites appel à la solidarité familiale
Sollicitez l'âme généreuse de vos parents, grands-parents et proches est une solution. "Cela permet d'obtenir un bon taux et d'emprunter moins, souligne Maël Bernier de Meilleurtaux.com. Imaginons que vous puissiez emprunter 180 000 euros, et ils se trouvent que les biens que vous cherchez sont à 210 000 euros, et bien l'apport fait le reste." Vous n'osez pas formuler votre demande auprès de vos parents ? Rappelez-leur que la somme qui vous sera versée leur permet de bénéficier d'un abattement fiscal sur les droits de donation (100 000 euros pour les enfants, 31 865 euros pour les petits-enfants).
11. Actionnez le levier de la durée d'emprunt
"Augmenter la durée du prêt fait baisser votre mensualité", rappelle Maël Bernier. En revanche, vous êtes susceptible de voir votre taux immobilier augmenter ce qui, dans le contexte où le taux d'usure est bas, reste problématique. Au 1er octobre, le taux d'usure doit être relevé à 3,05% (pour les prêts d'une durée supérieure à 20 ans), permettant à des emprunteurs de voir leurs dossiers validés. La porte-parole de Meilleurtaux.com estime toutefois que cette accalmie sera de courte durée, les taux étant amenés à augmenter encore dans les mois à venir.
12. Réduisez vos frais de dossier
Pour ce faire, il va falloir entrer en négociation avec votre courtier et votre banque. Tout dépend toutefois de la politique commerciale de la banque. Est-ce toutefois pour faire passer son dossier en ce moment ? Maël Bernier de Meilleurtaux.com émet des doutes. "Le sujet du financement est devenu tel que la problématique des frais de dossiers n'est plus là, estime-t-elle. On a des banquiers qui se sont même assis sur leurs frais de dossiers." Même son de cloche pour le cofondateur d'Artémis courtage : "Cela peut jouer, mais uniquement pour des gens dont le taux est juste au-dessus du taux d'usure".
13. Montrez que vous êtes ouvert à l'ouverture de produits bancaires
"Vous pouvez vous montrer ouvert à la souscription de produits bancaires, comme une assurance vie", conseille Sandrine Allonier, directrice de la communication de VousFinancer, auprès du Parisien. L'idée ? Afficher un profil plus séduisant auprès de la banque. "Effectivement, si vous arrivez avec de l'épargne disponible après opération, les établissements bancaires vont vous vendre des livrets, l'épargne, peut-être un PER… Mais ça, ça fait partie de la négociation générale, nuance Maël Bernier. C'est comme ça que la banque va vivre. C'est aussi un échange commercial." Et d'ajouter que l'emprunteur n'est pas forcé d'accepter : "Vous avez aussi droit d'aller voir ailleurs. Rien ne vous coince."
14. Déléguez votre demande de crédit à une région plus favorable
Dénicher des conditions de prêt plus favorables dans une autre région que la vôtre ? C'est une option pour maximiser vos chances d'obtenir un crédit immobilier. "Dans les faits, ce n'est pas si simple, souligne la porte-parole de Meilleurtaux.com. Si vous achetez une résidence secondaire en Normandie par exemple. Vous pouvez faire appel à une banque normande. Mais elle va aussi vous demander de rapatrier vos comptes en banque. Parce que ce n'est pas le financement qui l'intéresse." Encore faut-il que vos attaches à la région en question soient réelles, souligne Ludovic Huzieux d'Artémis courtage.
15. Quid du prêt à taux variable ?
Le prêt à taux variable consiste pour la banque à proposer un prêt dont le taux est révisé et varie périodiquement, sans toutefois dépasser un plafond. On dit alors qu'il est capé. Sachez que certaines offres ne sont pas capées : attention, car cela signifie que votre taux est susceptible d'être révisé sans limite ! Raison pour laquelle il convient d'éviter ce type de prêt. Quid du prêt à taux variable capé ? Un seul bémol, selon Ludovic Huzieux : le contexte de hausse des taux. "On peut imaginer que le taux sera révisé dans des délais assez courts", explique-t-il. "Certaines banques en font pour certaines clientèles, les plus jeunes on va dire", constate de son côté Maël Bernier. A l'heure actuelle, cette dernière ne constate pas de généralisation de ce type de prêt.
16. Faut-il attendre ?
Tout dépend de votre situation. Si vous avez déjà une offre de prêt disponible, la porte-parole de Meilleurtaux.com conseille de ne pas jouer les fines bouches. "Il ne faut pas faire les difficiles en mode 'peut-être que je vais aller renégocier à côté', car de toute façon les taux ne vont faire qu'augmenter, et au pire, ils vont perdre leur offre de prêt", avertit Maël Bernier. Si votre horizon est plus lointain, gardez à l'esprit que les taux vont continuer à augmenter. Les banques centrales appliquent une procédure de resserrement monétaire, afin de contrer l'inflation, faisant grimper les taux. Vous attendez une hypothétique baisse des prix de l'immobilier ? "Ceux qui font le pari de se dire que les prix vont bouger, ce n'est pas automatique, ce n'est pas partout, il faut vraiment être très prudent, parce que il y a des biens avec extérieur qui ne vont pas baisser avec la hausse des taux immobiliers", conclut la porte-parole de Meilleurtaux.com.