Comment fonctionne le démembrement temporaire en SCPI ?

Le démembrement temporaire permet d’acheter des parts de SCPI en neutralisant l’impact de de la fiscalité à court ou moyen terme, tout en s’assurant un complément de revenus futurs. Quelle est la logique derrière ce montage immobilier ?

Le démembrement est une technique qui consiste à partager le droit de propriété dans le temps et entre :

  • Le nu-propriétaire, d’une part, qui possède le bien sans pouvoir l’utiliser
  • L’usufruitier, d’autre part, qui peut utiliser le bien et/ou en percevoir les fruits (un loyer, par exemple).

Un partage temporaire du droit de propriété 

Il est possible d’acquérir des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en démembrement. Le démembrement en SCPI peut avoir lieu dès l’origine ou bien sur le marché secondaire, à l’initiative de la société de gestion. Nue-propriété et usufruit sont alors répartis pour une durée préalablement définie (5, 10, 15 ou 20 ans). C’est pourquoi on parle de démembrement "temporaire fixe". Le nu-propriétaire des parts de SCPI ne perçoit pas les revenus (ou dividendes trimestriels) pendant la durée du démembrement mais reste propriétaire des revenus futurs. L’usufruitier, quant à lui, dispose d’un droit réel temporaire sur le bien pendant la période du démembrement.

Les avantages du démembrement temporaire  

Le démembrement temporaire s’adresse surtout aux particuliers qui n’ont pas besoin de revenusfonciers dans l’immédiat mais qui souhaitent se constituer un complément de revenus pour le futur. En achetant des parts de SCPI en démembrement temporaire, il bénéficie de nombreux avantages, notamment :

  • Un prix d’acquisition et des frais de souscription réduits
  • L’absence de fiscalité pendant toute la période de démembrement
  • La récupération automatique de la pleine propriété sans frais et sans fiscalité
  • Un avantage lié à l’assiette de l’IFI : la nue-propriété n’entre pas dans la valeur imposable à l’IFI. Le nu-propriétaire n’est donc pas imposable pendant la durée du démembrement. 


Du point de vue de l’usufruitier, le démembrement temporaire permet d’écarter tout risque de perte de capital, de percevoir des revenus pendant une période donnée tout en bénéficiant d’une éventuelle revalorisation des loyers et de défiscaliser grâce à un déficit foncier préexistant (pour les personnes physiques).

Trouver une contrepartie
L'investisseur qui souhaite acheter la nue-propriété ou l'usufruit de parts de SCPI peut soit se renseigner directement auprès de la société de gestion, qui émet directement des parts démembrées. Il doit alors se renseigner sur les parts démembrées existantes, la durée du démembrement proposée, la clé de répartition utilisée. Cependant, certains investisseurs peuvent proposer eux-mêmes un démembrement de parts de SCPI, qui s'inscrit dans un projet patrimonial. Pour cela, il est relativement plus compliqué de trouver, en face, une contrepartie.

La revente : une étape qui s’anticipe 

Au terme de la période de démembrement, le nu-propriétaire a le choix entre deux options :

  • Soit il décide de conserver ses parts de SCPI en pleine propriété afin d’en percevoir les revenus. Au terme de la période de démembrement, l’usufruit est automatiquement réintégré à la nue-propriété.
  • Soit il opte pour la revente, en réalisant éventuellement une plus-value.

En cas de plus-value, celle-ci sera imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Il convient donc de bien évaluer l’impact de la fiscalité avant de prendre une telle décision. De plus, lorsque la revente a lieu au cours de la période de démembrement, il est indispensable de bien respecter la convention de démembrement signée entre les deux parties. D’où la nécessité de se faire accompagner du début de l’opération jusqu’à la fin. 


 

ISF / Usufruit

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