Les très généreux rendements de l'immobilier européen

Des universitaires ont calculé les rendements des placements immobiliers européens sur 35 ans par rapport aux actions, obligations, et le monétaire. L'immobilier n'est pas toujours premier mais affiche une volatilité bien moindre que les actions.

Alors que bon nombre de groupes immobiliers se demandent s'il n'est pas temps de procéder à de sérieux arbitrages, à l'aune d'une probable remontée des taux d'intérêt, deux universitaires ont planché sur les taux de rentabilité annuels des investissements immobiliers européens (aussi bien physiques que financiers) à travers les âges (de 1980 à nos jours) en comparaison avec les placements actions, les obligations et le monétaire. Et ce, en regardant en parallèle la volatilité constatée sur ces différentes classes d'actifs sur la même durée.

En France, le rendement annualisé atteint 10,22% pour une volatilité de 6,29%

Cette étude réalisée sous l'égide de l'Observatoire de l'épargne européenne (OEE) par Philippe Bertrand (universitaire à l'IAE-Aix-Marseille Graduate School of management) et Jean-Luc Prigent de l'université de Cergy-Pontoise, met en lumière plusieurs grandes tendances. En France, le rendement annualisé atteint 10,22% pour une volatilité de 6,29%. En comparaison, les actions ont rapporté 12,83% par an mais avec une volatilité de 25,53% alors que les obligations sont à 9,13% avec une volatilité de 8,48% et le monétaire respectivement de 4,94% et 3,46%.

En Allemagne, les chiffres sont forts différents et donnent une part bien moins belle à l'immobilier sur cette longue période. Cette classe d'actifs (avec un rendement annualisé de 5,19% et une volatilité de 2,97%) n'arrive en effet qu'en troisième position derrière les actions (+13,05% et 27,12% de volatilité) et les obligations (+7,53% et 7,41%). Le monétaire, lui, affiche un gain de 4,7% (avec 3,08% de volatilité). Il faut dire que l'Allemagne est surtout un marché intéressant pour l'investissement et beaucoup moins pour le résidentiel, les Allemands préférant louer leur logement que l'acheter.

En Allemagne, cette classe d'actifs n'arrive qu'en troisième position, derrière les actions et les obligations

En Grande Bretagne, où les prix ont explosé ces dernières années, essentiellement dans les bureaux et pour l'essentiel à Londres, les taux de rendements sont bien plus généreux pour l'immobilier avec un taux sensiblement identique à celui constaté en France : +11,65% avec une volatilité toutefois supérieure à 8,40%. De leur côté, les actions ont rapporté 13,02% avec une volatilité de 15,60%, les obligations 10,86% (avec 11,08% de volatilité) et le monétaire 6,84% (et 4,46% de volatilité).

Enfin, l'Espagne n'est pas non plus le pays européen le plus intéressant pour les placements immobiliers : le rendement annualisé sur la période atteint 8,04% pour une volatilité de 9,31%. Les actions, elles, affichent un gain de 14,28% (25,91% de volatilité), les obligations 10,89% (12,93%) et le monétaire 4,79% (3,71%).

Ces calculs ont toutefois un point commun : si les placements immobiliers se situent toujours entre la deuxième et troisième place parmi ces quatre classes d'actifs sur une période de 35 ans, ils sont toujours coiffés sur le poteau par les actions qui affichent toujours de bien meilleurs scores mais à quel prix : la volatilité constatée sur ces titres de placement est énorme comparée à celle de l'immobilier. En revanche, avantage incontestable de tous les autres segments par rapport à l'immobilier : leur liquidité. Sauf pour les foncières cotées, voire les SCPI et OPCI dont la liquidité est plus probante que pour l'immobilier physique. Selon les deux universitaires, il est, de toute façon, indispensable d'incorporer entre 15% et 20% d'actifs immobiliers dans un portefeuille équilibré.

Article originel publié sur WanSquare par Pascale Besses-Boumard le 08/12/2016.