Pourquoi les prix immobiliers pourraient chuter en 2014

Prix immobiliers et taux d'intérêt Une hausse des taux d'intérêt est souvent synonyme d'une baisse du prix de la pierre. Et c'est encore plus vrai cette année.

En ces temps de désamours, il est au moins une relation qui n'a pas de plomb dans l'aile. Celle, mécanique, qui unit depuis toujours les taux d'intérêt et les prix immobiliers. Alors que le maintien des premiers à un niveau historiquement bas a empêché les seconds de s'effondrer en 2013, leur remontée anticipée pour 2014 risque en effet de précipiter le décrochage du prix de la pierre.

prix immobiliers et oat
En règle générale, l'évolution du prix de l'immobilier est inversement proportionnelle à celle de l'OAT. © JDN

D'abord parce que le marché immobilier français compte aujourd'hui plus de propriétaires désireux de céder leur bien que d'acquéreurs potentiels, comme le montre l'indicateur de tension immobilière lancé par MeilleursAgents.com. "Une hausse de 1 point des taux d'emprunt entraîne en moyenne une perte de 8% de pouvoir d'achat pour les acheteurs", rappelle Sébastien de Lafond, président du courtier en agences immobilières. Ce qui a pour conséquence de désolvabiliser une partie des demandeurs de crédit qui, jusque-là, répondaient aux critères des banques.

Rien de nouveau sous le soleil, donc ? Là où le bât blesse, c'est que l'offre de biens disponibles est déjà supérieure à la demande. Cette année, l'effet taux sur le prix du mètre carré risque donc d'être encore plus marqué qu'à l'accoutumée. Or, tout – ou presque – porte les professionnels du secteur à croire que les taux d'intérêt augmenteront en 2014, surtout au second semestre.

"Une hausse de 1 point des taux d'intérêt entraîne une perte de 8% de pouvoir d'achat"

D'abord, l'OAT 10 ans remonte doucement, mais sûrement. Après être tombé à un niveau historiquement bas en avril 2013 (1,8%), le taux des obligations de l'Etat français, sur lequel s'appuient les établissements financiers pour fixer les taux des crédits immobiliers, a gagné 0,6 point, à 2,38%. "Les banques n'ont pas encore tout répercuté. Les mois de février et mars sont des mois au cours desquels elles rentrent sur le marché de l'immobilier, car c'est l'époque à laquelle se déroulent les différents salons, explique Maël Bernier, porte-parole d'Empruntis.com. Les taux ne devraient donc pas remonter tout de suite, mais en juin, juillet et août prochains. En général, cela se voit moins, car c'est une période où nous sommes moins tournés vers l'immobilier".

Autre indice en faveur de la remontée des taux, le retour à la titrisation des crédits immobiliers résidentiels – une pratique qui se fait discrète depuis la crise des subprimes – qu'a récemment appelé de ses vœux Christian Noyer, le gouverneur général de la Banque de France. Pour que les titres émis par les banques soient attractifs aux yeux des investisseurs, il faut en effet un taux de rendement minimum. "Ce qui passera par un relèvement des taux d'intérêt", pronostique Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, concurrent d'Empruntis.

Reste à connaître l'ampleur de la hausse à venir. Pour Maël Bernier, sauf élément perturbateur, "elle devrait se limiter à 0,5 point en 2014. Les taux devraient donc atteindre 4% en septembre prochain".

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