Pourquoi et comment créer une SCI ?

Créer une SCI Créer une Société civile immobilière pour acheter un local professionnel offre plusieurs avantages, notamment celui de mettre à l'abri son patrimoine immobilier.

Créer une Société civile immobilière (SCI) pour acheter un local professionnel offre de réels avantages, notamment celui de séparer les actifs immobiliers de l'entreprise des actifs d'exploitation. Les statuts offrent un cadre juridique idéal pour organiser la gestion du patrimoine immobilier et des règles précises en cas de transmission.... à condition de bien s'y prendre. Le point avec Olivier Paulhan, avocat et fondateur de Paulhan & Associés, cabinet spécialisé en droit des affaires.

"Cela permet de construire un patrimoine immobilier en faisant supporter le coût à la société d'exploitation"

La SCI, pour quoi faire ?

Lorsqu'on achète un local professionnel, la création d'une SCI offre plusieurs avantages, tels que :

- Mettre à l'abri son patrimoine immobilier.

- Faciliter la cession de l'entreprise aux acheteurs qui, pour des raisons de coût, ne souhaitent acquérir que l'exploitation.

- Transmettre de manière dissociée le patrimoine d'exploitation à des associés ou des collaborateurs, et le patrimoine immobilier à sa famille.

En pratique, pour créer une SCI, il faut être au moins deux associés. Chacun fait un apport soit en immeubles, soit en numéraire, sans minimum requis. Le montant de cet apport détermine le nombre de parts sociales mais pas les droits de vote qui sont déterminés dans les statuts. Ces derniers définissent l'objet de la société, sa durée, l'identité des associés ou encore le capital social.

Le choix de fiscalité

Lorsqu'on a une activité commerciale dans le cadre d'une société d'exploitation, payer un loyer à une SCI permet de couvrir le remboursement de l'emprunt contracté pour l'achat du bien immobilier. "Cela permet de construire un patrimoine immobilier en faisant supporter le coût à la société d'exploitation", note Maître Paulhan. Cependant, le loyer versé à la SCI par la société d'exploitation doit rester dans une proportion conforme au marché, sans quoi l'administration fiscale est susceptible de remettre en cause son montant excessif.

La SCI doit généralement opter pour l'impôt sur les sociétés pour éviter "l'effet de ciseaux", c'est-à-dire le moment où la SCI doit rembourser plus de capital que d'intérêts. En effet les revenus des loyers s'imputent sur les charges (intérêts). Au début de la période de remboursement d'un emprunt, on ne rembourse que les intérêts du capital, les charges s'équilibrant alors avec les revenus. Mais à la fin de la période, on rembourse davantage de capital que d'intérêts, le revenu surpasse donc les charges, ce qui oblige les associés de la SCI à supporter l'impôt sur le revenu (sur le loyer perçu), chacun en fonction de leurs droits dans la SCI. Un problème évité si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés.

"Il faut donc bien étudier le schéma patrimonial dans lequel on se trouve."

En effet, ce schéma met les associés de la SCI à l'abri des mauvaises surprises durant le remboursement de l'emprunt. "En revanche, prévient Maître Paulhan, si la SCI a opté pour l'impôt sur les sociétés, la plus-value de cession sera plus lourdement taxée en cas de revente de l'immeuble ou des titres que si elle avait fait le choix de l'impôt sur les revenus. Il faut donc bien étudier le schéma patrimonial dans lequel on se trouve." Soit on ne paye pas d'impôt durant le remboursement d'emprunt, soit on en paye mais la fiscalité est plus légère en cas de cession de titres de la SCI ou de l'immeuble. Bref, le tout est de savoir quel est le plan de développement de la société et quels sont les besoins immédiats ou futurs en matière de financement.

En matière d'impôt sur la fortune (ISF), si la SCI n'est propriétaire que du bien loué à la société d'exploitation, son activité peut être regardée comme une activité connexe à l'activité professionnelle et ainsi profiter de la même exonération que les biens professionnels et échapper à l'ISF.

Deux activités distinctes

Les statuts d'une SCI sont d'une grande souplesse. Néanmoins, il est nécessaire de tenir une comptabilité et une assemblée générale annuelle d'approbation des comptes. Bien qu'étant une formalité, ceci reste une obligation légale.

En cas de faillite par exemple, le patrimoine de l'exploitation est exposé au risque de l'entreprise, ce qui n'est pas le cas du patrimoine immobilier détenu par la SCI. Seulement, les deux entités - société d'exploitation et SCI - doivent être bien distinctes et tenir une comptabilité et une assemblée générale annuelle pour chaque société. Dans ce cas, les biens immobiliers sont intouchables. En cas de confusion, le patrimoine immobilier n'est plus protégé.

Les relations entre gérant et associés

Les associés d'une SCI possèdent un droit de vote qui leur permet de participer aux décisions collectives. Reste que les conflits d'intérêts peuvent parfois entraver les choix du gérant, notamment en cas d'extension des locaux, de nouvelle acquisition immobilière... Des aléas que les statuts peuvent éviter en octroyant au gérant des pouvoirs élargis. D'un autre côté, un pacte d'associés peut établir une promesse de cession au cas où un associé quitterait la société d'exploitation, ledit associé étant également partie prenante dans la SCI. Enfin, si le ou la conjoint(e) est associé(e), le problème d'indivision ne se pose pas en cas de divorce par exemple. La SCI échappe à cette contrainte et permet à l'associé restant de racheter les biens de l'autre au lieu d'être obligé de vendre ses propres parts.

 

Les étapes de la création d'une SCI

Créer une SCI prend en moyenne deux semaines pour un coût d'environ 1 500 euros. En voici les cinq étapes : 

 Dépôt à la banque des fonds correspondants au capital social de la SCI
 Signature des statuts
 Enregistrement des statuts auprès de l'administration fiscale
 Publicité dans un journal d'annonces légales
 Immatriculation au greffe du tribunal de commerce

Fiscalité / Administration fiscale