Vente en viager : tout savoir sur ce type de transaction

Grâce à l'allongement de l'espérance de vie, le viager devient de plus en plus intéressant pour les seniors désireux de céder leur bien. Du côté de l'acheteur, il permet de réduire son recours aux banques.

Définition de la vente en viager

Qu'est-ce qu'une vente en viager ? Traditionnellement, lors de la vente d'un bien immobilier, l'acheteur paye immédiatement et dans l'intégralité le prix au vendeur. Dans le cas de la vente en viager, le vendeur perçoit une partie du prix de sa maison lors de la signature du contrat de vente, puis une rente viagère tout au long de sa vie. Grâce à l'allongement de l'espérance de vie, cette formule devient de plus en plus intéressante pour les seniors désireux de céder leur bien. Elle permet aussi aux acheteurs de minimiser leur recours à l'emprunt et donc aux frais bancaires.
L'acheteur est appelé le débirentier, le vendeur le crédirentier.

Vente en viager libre

Dans le cadre du viager libre, le nouveau propriétaire peut occuper le bien objet de la transaction. Il s'acquittera d'une rente viagère jusqu'au décès du vendeur. Le viager libre présente l'intérêt de permettre un transfert de propriété intégral et immédiat.

Vente en viager occupé

Le cas du viager occupé est plus connu. Il s'agit d'une vente en viager avec transfert de propriété, mais le crédirentier conserve un droit d'habitation sur le logement. Il faudra alors stipuler la répartition des charges dans le contrat. En principe, l'entretien courant du bien et la taxe d'habitation incombent à l'occupant (le crédirentier) puisqu'il habite le bien. Le droit d'habitation ne permet pas de mettre le bien en location. Il est toutefois possible de prévoir contractuellement un usufruit afin de permettre au vendeur de donner le bien à bail.
Dans le cadre d'un viager occupé, la rente payée par le débirentier (l'acheteur) sera moins élevée, car on en déduira une indemnité d'occupation.

Vente en viager et bouquet

Le prix d'une maison ou d'un appartement vendu en viager se décompose en deux parties. Le bouquet est une somme d'argent fixe payée en une fois à la vente. Le bouquet n'est pas obligatoire, mais il est souvent pratiqué. Son montant est librement fixé par les parties. Le montant du bouquet est déduit du prix de vente et donc des rentes.
Pour le calcul de la rente, on utilise des tableaux de barèmes prenant en compte l'âge du vendeur, l'existence d'un bouquet, d'un droit d'occupation, etc. La rente est payée jusqu'au décès du crédirentier. En cas de vendeurs multiples (couple), c'est au décès du dernier survivant que le contrat prend fin.

Vente en viager sans rente

Dans le cas du viager sans rente, le vendeur ne perçoit que le bouquet. Cela lui permet de recevoir une somme d'argent immédiate plus importante que dans le cadre d'un viager classique, et de conserver la jouissance de son bien immobilier.

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