Crowdfunding immobilier versus SCPI : le match
Entre les Français et la pierre, c'est une grande histoire d'amour : l'immobilier constitue le placement privilégié par 60% des personnes interrogées en janvier 2017 par OpinionWay pour le groupe spécialiste de la rénovation immobilière Atland. Dans le détail, 34% pensent à l'achat d'un bien immobilier, 18% à l'ouverture d'un PEL et… 8% à l'investissement dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces véhicules permettent d'investir dans la pierre en achetant des parts de sociétés civiles investies en immobilier, souvent d'entreprise, et qui versent des revenus locatifs réguliers sous forme de coupons trimestriels.
Plus récent, le crowdfunding immobilier est un autre moyen d'investir dans la pierre. Il consiste pour l'investisseur à prêter de l'argent à un promoteur, via une plateforme en ligne, pour lui permettre de boucler le financement d'un programme immobilier. Que vaut l'un par rapport à l'autre ?
La rentabilité est plus élevée en crowdfunding immobilier qu'en SCPI... mais le risque aussi
D'abord, attention en les comparant à ne pas les assimiler l'un à l'autre, avertit Jonathan Dhiver, fondateur du site MeilleureSCPI : "Le sous-jacent n'est pas le même dans les deux cas. En SCPI, il s'agit d'un actif immobilier alors que dans le cadre du crowdfunding, le sous-jacent est un projet à construire. Le risque de perte en capital est donc nettement supérieur en crowdfunding". Joachim Dupont, cofondateur de la plateforme de crowdfunding immobilier Anaxago, confirme : "En matière de promotion immobilière, il y a 5 types de risque. D'abord, le risque opérateur, c'est-à-dire le risque qu'il n'ait pas la légitimité pour construire tel ou tel type d'ouvrages, qu'il ne soit pas solvable, etc. Il y a le risque inhérent à l'opération en elle-même, qui dépend beaucoup de l'adéquation entre l'emplacement et la typologie de biens. Vient ensuite le risque technique, c'est-à-dire la complexité du chantier. Un sol argileux avec fondations spéciales, par exemple. Puis le risque administratif, mais nous ne sommes pas concernés car nous ne travaillons avec un promoteur que lorsque le permis ne peut plus être remis en cause par un tiers. Et, enfin, le risque financier, qui concerne la rentabilité de l'opération".
Conséquence d'une prise de risque plus élevée, les rendements escomptés avec le crowdfunding immobilier sont plus importants. En 2016, Anaxago affiche un taux moyen de 10,44%, net de frais. Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), l'indicateur de performance en matière de SCPI, s'élève quant à lui à 4,65%, selon MeilleureSCPI. "Il devrait un peu baisser en 2017, entre 4,3% et 4,5%", pronostique Jonathan Dhiver.
La SCPI s'adresse plutôt aux épargnants qui cherchent à percevoir des revenus réguliers
Autre différence notable entre les deux placements immobiliers, la durée d'immobilisation de l'épargne : en matière de crowdfunding immobilier, elle varie entre 12 et 36 mois, soit le temps de réaliser les travaux. "On rembourse l'investisseur une fois que l'opération est livrée, c'est-à-dire autour de 18 mois", précise Joachim Dupont. En matière de SCPI, les actifs sont immobilisés sur une période de 12 à 15 ans et l'investisseur perçoit des rendements annuels. De fait, la SCPI s'adresse davantage à des épargnants qui souhaitent percevoir de l'argent de manière régulière.
"Le crowdfunding immobilier concerne davantage un public averti, estime Jonathan Dhiver. Ici, il faut être capable de sélectionner un concept." Pour réduire au maximum le risque de perte en capital, la clé réside dans la diversification : "Si vous avez 10, 15 ou 20 lignes, le jour où il y aura un défaut, car potentiellement un jour il y en aura, votre rendement sera limité sans pour autant toucher au capital", explique le patron d'Anaxago. Et d'insister : "Il n'y a jamais eu de défaut sur notre plateforme". Pour rappel, Anaxago fait partie des deux plateformes qui ont financé les opérations immobilières du groupe Terlat, placé en redressement judiciaire début 2017. "Nous n'envisageons pour le moment aucune perte en capital dans les programmes Terlat", s'était empressé de rassurer Joachim Dupont.
Une option est de profiter des taux bas pour souscrire des parts de SCPI et de garder ses liquidités pour investir en crowdfunding immobilier
L'appel à la diversification vaut au-delà de l'investissement en crowdfunding immobilier. En matière de placement, la meilleure stratégie consiste en effet à ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Mélanger crowdfunding immobilier et SCPI apparaît donc comme une bonne idée. Surtout si, comme le suggère Joachim Dupont, on profite des taux bas pour financer par emprunt sa souscription de parts de SCPI et qu'on garde ses liquidités pour investir en crowdfunding immobilier. Sachant que le ticket d'entrée est plus élevé pour le premier (5 000 euros) que pour le second (1 000 euros).
Attention toutefois au risque de surchauffe en matière de SCPI : en 2016, la collecte a atteint 5,56 milliards d'euros, selon l'association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), un chiffre en hausse de… 30% sur un an. Si la collecte continue de croître à ce rythme certains gérants risquent de pas parvenir à investir les fonds qu'ils ont collectés. "Mais, nuance Jonathan Dhiver, le risque de surchauffe existe pour l'ensemble des placements. Quand on voit un Cac 40 à 5 500 points… C'est pour ça qu'il est important d'investir régulièrement dans tous les placements. Y compris dans sa résidence principale en faisant des travaux. Aujourd'hui, il y a encore des gérants qui arrivent à faire de bonnes affaires, mais il faut savoir les identifier. Il faut continuer d'investir régulièrement afin de moyenner sa performance." La crowdfunding immobilier a lui aussi enregistré une belle année 2016, avec près de 55 millions d'euros collectés par les plateformes qui opèrent en France, soit 1,8 fois plus qu'en 2015.
Ticket d'entrée
- 5 000 € en SCPI
- 1 000 € en crowdfunding immobilier
Investissement moyen
- 64 750 € de capital moyen par associé au 4e trimestre 2016
- 2 500 € par an en crowdfunding immobilier
Durée d'immobilisation de l'épargne
- 12 à 15 ans en SCPI
- 12 à 36 mois en crowdfunding immobilier
Taux de rendement moyen en 2016
- 4,65% en SCPI
- 10,44% sur Anaxago, 2e plateforme en termes de fonds collectés
Risque de perte en capital
- ++ en SCPI
- +++ en crowdfunding immobilier